Avocat en résiliation de bail commercial à Cannes

Résiliation, congé et refus de renouvellement : quelles différences ?

 

La résiliation met fin au bail, généralement avant son terme ou pendant sa tacite prolongation, en raison d’un accord entre les parties ou de l’inexécution d’une obligation.

 

Le congé est l’acte par lequel une partie manifeste sa volonté de mettre fin au bail pour une échéance déterminée. Le locataire peut notamment donner congé à l’expiration d’une période triennale, sous réserve du respect d’un préavis de six mois.

 

Le refus de renouvellement intervient à l’expiration du bail. Il peut ouvrir droit au paiement d’une indemnité d’éviction lorsqu’aucun motif ne permet légalement d’en priver le locataire.

 

Ces mécanismes ne doivent pas être confondus. Un bailleur confronté à des loyers impayés ne se trouve pas dans la même situation que celui qui souhaite refuser le renouvellement à l’échéance. De même, le locataire souhaitant partir à la prochaine échéance triennale n’a pas nécessairement à solliciter une résiliation judiciaire.

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Comment un bail commercial peut-il prendre fin ?

 

La résiliation amiable

Le bailleur et le locataire peuvent décider ensemble de mettre fin au bail à la date et aux conditions qu’ils déterminent.

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La convention de résiliation doit notamment préciser :

• la date de libération des locaux ;

• le montant des loyers et charges restant dus ;

• le sort du dépôt de garantie et des autres garanties ;

• les éventuels travaux de remise en état ;

• les conditions de remise des clés ;

• l’abandon ou le maintien des procédures en cours ;

• l’existence éventuelle d’une indemnité de départ ;

• les conséquences d’un retard dans la restitution des lieux.

 

Lorsqu’un fonds de commerce est grevé d’inscriptions, la résiliation amiable doit être notifiée aux créanciers inscrits et ne devient définitive qu’un mois après cette notification.

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Le congé délivré par le locataire

Le locataire dispose en principe de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

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Le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

 

Certains baux peuvent écarter la faculté de résiliation triennale, notamment lorsqu’ils sont conclus pour une durée supérieure à neuf ans ou portent sur certaines catégories particulières de locaux.

 

La date d’effet du congé doit être déterminée avec précision. Un acte irrégulier ou tardif peut contraindre le locataire à supporter le loyer pendant une période supplémentaire.

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La clause résolutoire

 

La plupart des baux commerciaux comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire.

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Cette clause peut notamment viser :

• le non-paiement des loyers ;

• le non-paiement des charges ou taxes récupérables ;

• le défaut d’assurance ;

• l’exercice d’une activité non autorisée ;

• une sous-location irrégulière ;

• une cession réalisée en violation du bail ;

• des travaux accomplis sans autorisation ;

• le non-respect de certaines obligations d’entretien.

 

La clause ne peut sanctionner que les manquements qu’elle vise réellement. Elle doit être interprétée strictement.

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Une cession du bail commercial réalisée sans respecter les formalités contractuelles peut également être invoquée au soutien d’une demande de résiliation.

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La résiliation judiciaire

Même lorsque le bail ne comporte pas de clause résolutoire applicable au manquement reproché, une partie peut demander au tribunal de prononcer la résiliation.

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Le juge recherche alors si l’inexécution présente une gravité suffisante pour justifier la disparition du contrat.

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Il peut, selon les circonstances :

• prononcer la résiliation ;

• ordonner l’exécution de l’obligation ;

• accorder un délai ;

• ou allouer seulement des dommages et intérêts.

 

La résiliation judiciaire peut être demandée aussi bien par le bailleur que par le locataire.

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Comment fonctionne la clause résolutoire d’un bail commercial ?

 

La clause résolutoire ne produit pas immédiatement ses effets dès le premier manquement.

 

Le bailleur doit faire délivrer au locataire un commandement de payer ou une sommation d’exécuter visant la clause résolutoire.

 

L’acte doit laisser au locataire un délai d’un mois pour régulariser sa situation et mentionner ce délai à peine de nullité.

 

Si le locataire exécute intégralement les obligations visées dans ce délai, la clause ne produit pas ses effets.

 

À défaut de régularisation, le bailleur peut demander au juge de constater que la clause est acquise et solliciter les conséquences de la résiliation : paiement de la dette, expulsion et indemnité d’occupation.

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La rédaction de la clause résolutoire peut-elle être contestée ?

Oui.

 

La clause elle-même doit respecter les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

 

La Cour de cassation a jugé le 6 novembre 2025 qu’une clause prévoyant qu’elle produirait ses effets moins d’un mois après le commandement faisait échec au délai légal. La clause litigieuse a été réputée non écrite dans son entier, même si le commandement délivré au locataire mentionnait, quant à lui, le délai d’un mois.

 

Avant toute procédure, il convient donc de vérifier :

• la rédaction exacte de la clause ;

• le délai qu’elle prévoit ;

• les manquements qu’elle vise ;

• son articulation avec les autres stipulations du bail ;

• la date de conclusion ou de renouvellement du contrat.

 

Une clause irrégulière ne doit pas être mise en œuvre comme si elle pouvait être corrigée par le seul contenu du commandement.

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Quelles conditions le commandement doit-il respecter ?

 

Le commandement doit permettre au locataire de comprendre exactement ce qui lui est reproché et ce qu’il doit accomplir pour éviter la résiliation.

 

Lorsqu’il porte sur une dette, il convient notamment d’identifier :

• les périodes concernées ;

• les loyers ;

• les provisions ou régularisations de charges ;

• les taxes ;

• les accessoires ;

• les paiements déjà effectués ;

• le solde réellement exigible.

 

Lorsqu’il porte sur une obligation autre que le paiement, il doit décrire avec suffisamment de précision le manquement à faire cesser.

 

Un commandement réclamant une somme supérieure à la dette véritable n’est pas systématiquement nul : il peut rester valable à concurrence des sommes effectivement dues s’il demeure suffisamment précis. En revanche, un acte confus, portant sur des sommes manifestement étrangères au bail ou mis en œuvre de mauvaise foi peut être contesté.

 

Le bailleur doit-il mettre en œuvre la clause de bonne foi ?

Oui.

 

La clause résolutoire ne peut pas être utilisée dans le seul but de créer artificiellement un manquement, d’exercer une pression étrangère à l’exécution du bail ou de réclamer sciemment des sommes indues.

 

Les juges peuvent rechercher notamment :

• si la dette était réellement exigible ;

• si le bailleur disposait des justificatifs nécessaires ;

• si un accord ou un échéancier avait été consenti ;

• si le commandement intervient dans un contexte de conflit étranger au paiement ;

• si le bailleur a lui-même empêché l’exécution ;

• si les sommes réclamées ont été volontairement majorées ou rendues incompréhensibles.

 

La mise en œuvre de mauvaise foi peut empêcher la clause résolutoire de produire ses effets.

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Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?

 

Le locataire assigné en résiliation peut solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’aucune décision revêtue de l’autorité de la chose jugée n’a définitivement constaté ou prononcé la résiliation.

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Les délais pouvant être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil peuvent atteindre deux années.

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Si le locataire respecte les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire ne joue pas.

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La réforme applicable depuis le 28 mai 2026

 

Depuis le 28 mai 2026, lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre pour non-paiement des loyers, l’octroi de délais et la suspension de ses effets sont subordonnés à deux conditions supplémentaires :

• le locataire doit être en capacité de régler sa dette locative ;

• il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

 

Ces nouvelles exigences s’appliquent aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026.

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Le locataire doit désormais préparer un dossier concret permettant d’établir :

• l’origine de ses difficultés ;

• le montant exact de la dette ;

• la reprise du paiement courant ;

• sa trésorerie disponible ;

• ses perspectives d’activité ;

• la durée réaliste de l’échéancier sollicité ;

• sa capacité à respecter simultanément les échéances nouvelles et le plan d’apurement.

 

Une simple demande de délai sans justificatifs financiers ni reprise du loyer courant est désormais particulièrement fragile.

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Le locataire peut-il contester le montant de la dette ?

Oui.

 

Le commandement peut notamment être contesté lorsque les sommes réclamées correspondent :

• à des charges non prévues par le bail ;

• à une taxe non récupérable ;

• à une indexation irrégulière ;

• à des travaux incombant au bailleur ;

• à une période déjà réglée ;

• à un calcul reposant sur une assiette erronée ;

• à des pénalités manifestement excessives ;

• à une dette insuffisamment justifiée.

 

La contestation ne doit cependant pas être purement dilatoire.

 

Même lorsqu’une partie du décompte est erronée, la clause peut produire ses effets si une somme exigible, couverte par la clause et visée dans le commandement demeure impayée.

 

Il est donc nécessaire de reconstituer l’historique du compte locatif et de distinguer les sommes incontestablement dues de celles pouvant être utilement discutées.

 

Le locataire peut-il invoquer les manquements du bailleur ?

 

Le bailleur doit notamment délivrer et maintenir des locaux permettant l’usage prévu par le contrat.

Lorsque ses manquements rendent les locaux impropres à leur destination, le locataire peut, dans certaines conditions, invoquer l’exception d’inexécution pour justifier la suspension du paiement des loyers.

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La Cour de cassation a confirmé en mars 2026 que, lorsqu’un locataire oppose une telle exception à une demande constatant l’acquisition de la clause résolutoire, le juge doit en examiner le bien-fondé, même si le locataire n’a pas sollicité de délais dans le mois suivant le commandement.

 

L’impropriété des locaux à leur usage contractuel (la destination) doit néanmoins être effectivement démontrée.

 

Le dossier peut notamment nécessiter :

• des constats de commissaire de justice ;

• des rapports techniques ;

• des photographies ;

• des échanges avec le bailleur ;

• des arrêtés administratifs ;

• des justificatifs d’interruption d’activité ;

• des éléments établissant le lien entre les désordres et l’impossibilité d’exploiter.

 

Le locataire ne doit pas suspendre le paiement sur le seul fondement d’un désaccord mineur ou de travaux n’empêchant pas réellement l’exploitation.

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Dans quels cas le bailleur peut-il demander la résiliation judiciaire ?

 

La résiliation judiciaire peut être recherchée lorsqu’un manquement suffisamment grave est établi, même si la clause résolutoire ne le vise pas ou si le bail n’en contient aucune.

 

Peuvent notamment être invoqués :

• des loyers ou charges durablement impayés ;

• une modification non autorisée de la destination ;

• une sous-location irrégulière ;

• une cession réalisée en violation du bail ;

• des travaux portant atteinte à l’immeuble ;

• des dégradations importantes ;

• des troubles répétés ;

• le défaut d’assurance ;

• le non-respect d’une obligation d’exploitation expressément stipulée ;

• la violation grave du règlement de copropriété.

 

Le juge ne constate pas automatiquement la fin du bail.

 

Il apprécie :

• la nature de l’obligation ;

• la durée et la répétition du manquement ;

• ses conséquences ;

• la réaction du locataire ;

• une éventuelle régularisation ;

• le comportement du bailleur ;

• la proportionnalité de la sanction.

 

Le locataire peut-il demander la résiliation aux torts du bailleur ?

Oui.

 

Le locataire peut demander la résiliation judiciaire lorsque le bailleur manque suffisamment gravement à ses obligations.

 

Peuvent notamment être discutés :

• l’absence de délivrance conforme ;

• l’impossibilité d’exercer l’activité autorisée ;

• des infiltrations ou désordres persistants ;

• le défaut d’entretien des éléments relevant du bailleur ;

• l’absence de réalisation de travaux indispensables ;

• une atteinte grave à la jouissance paisible ;

• une réduction substantielle de la surface ou de l’accès ;

• des obstacles empêchant la clientèle ou les fournisseurs d’accéder aux locaux.

 

Selon les circonstances, le locataire peut demander la réalisation des travaux, une réduction du loyer, des dommages et intérêts ou la résiliation du bail.

 

Le juge peut retenir une solution moins radicale que la résiliation lorsqu’il considère que l’exécution du bail demeure possible.

 

Que se passe-t-il après la résiliation du bail ?

L’expulsion du locataire

La résiliation ne permet pas au bailleur de reprendre lui-même les locaux ou d’en changer les serrures.

L’expulsion doit reposer sur une décision exécutoire et être mise en œuvre selon les règles applicables aux procédures civiles d’exécution.

Le juge peut ordonner :

• l’expulsion du locataire et des occupants de son chef ;

• le recours à la force publique si nécessaire ;

• le traitement des meubles laissés dans les lieux ;

• le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective.

 

L’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation, le locataire n’est plus débiteur d’un loyer au titre du bail, mais d’une indemnité d’occupation.

Son montant peut correspondre au dernier loyer augmenté des charges et taxes, ou être fixé selon les stipulations du contrat et les circonstances du dossier.

Elle reste due jusqu’à la libération effective des locaux, généralement matérialisée par la remise des clés.

 

Les loyers, charges et réparations

La disparition du bail ne fait pas disparaître les dettes antérieures.

Un compte doit être établi afin de déterminer :

• les loyers et charges impayés ;

• les indemnités d’occupation ;

• les pénalités éventuellement applicables ;

• le coût des réparations locatives ;

• le sort du dépôt de garantie ;

• les sommes saisies ou consignées ;

• les éventuels trop-perçus.

 

Les créanciers inscrits sur le fonds

Lorsque le fonds de commerce est grevé d’un privilège ou d’un nantissement, la demande en résiliation doit être notifiée aux créanciers antérieurement inscrits.

Cette formalité leur permet d’intervenir pour préserver le droit au bail et la valeur du fonds constituant leur garantie.

 

La procédure collective du locataire empêche-t-elle la résiliation ?

 

L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail.

 

Les clauses prévoyant la résiliation du seul fait de l’ouverture de la procédure ne peuvent pas produire cet effet.

 

Des règles particulières s’appliquent aux loyers antérieurs et postérieurs au jugement d’ouverture, aux pouvoirs de l’administrateur ou du liquidateur et aux demandes pouvant être présentées devant le juge-commissaire.

 

Le bailleur doit donc vérifier la date des impayés et l’état exact de la procédure avant de poursuivre une action engagée selon le droit commun.

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Quels documents faut-il réunir ?

 

L’étude d’un dossier de résiliation peut notamment nécessiter :

• le bail commercial et ses avenants ;

• les actes de cession ;

• le décompte locatif détaillé ;

• les quittances et appels de charges ;

• les justificatifs des taxes ;

• les tableaux d’indexation ;

• les mises en demeure ;

• le commandement de payer ou d’exécuter ;

• les échanges intervenus entre les parties ;

• les accords d’échelonnement ;

• les attestations d’assurance ;

• les constats ;

• les rapports techniques ;

• les documents relatifs aux travaux ;

• les justificatifs comptables et de trésorerie ;

• les inscriptions grevant le fonds ;

• les documents relatifs à une éventuelle procédure collective.

La préparation du commandement ne doit pas précéder l’audit du bail et du compte locatif. Une irrégularité initiale peut fragiliser toute la procédure ultérieure.

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Comment nous intervenons concrètement

 

Le bailleur fait face à plusieurs échéances impayées

Le cabinet analyse le bail, la clause résolutoire, le décompte et les justificatifs des sommes réclamées.

Il détermine ensuite la stratégie appropriée : négociation, commandement visant la clause résolutoire, action en paiement, mesures conservatoires ou procédure de résiliation.

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Lorsque le bailleur souhaite prioritairement obtenir le règlement de la créance, indépendamment de la conservation du bail, une stratégie de recouvrement des impayés professionnels peut également être mise en œuvre.

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Le locataire reçoit un commandement de payer

Le cabinet vérifie immédiatement la rédaction de la clause, la régularité de l’acte, le montant de la dette et l’existence d’éventuels moyens de défense.

Il détermine les sommes devant être réglées, les contestations utiles et l’opportunité de saisir le juge pour solliciter des délais et la suspension de la clause.

 

Le locataire souhaite obtenir un échéancier

Le cabinet prépare les éléments permettant de démontrer la capacité d’apurement, la reprise du paiement du loyer courant et la viabilité de l’activité.

Il propose un calendrier réaliste et défend la demande devant le juge.

 

Le bailleur reproche une activité ou des travaux non autorisés

Le cabinet vérifie la destination contractuelle, les autorisations antérieures, les avenants, les échanges et la portée exacte de la clause résolutoire.

Il apprécie si le manquement peut être régularisé ou s’il justifie une demande de résiliation.

Avant d’invoquer une violation de la destination, il convient de vérifier si l’activité pouvait faire l’objet d’une déspécialisation du bail commercial.

 

Le locataire ne peut plus exploiter normalement les locaux

Le cabinet analyse les obligations du bailleur, organise les preuves des désordres et détermine les demandes pouvant être formulées : travaux, expertise, indemnisation, suspension des loyers ou résiliation judiciaire.

 

Les parties souhaitent organiser un départ négocié

Le cabinet rédige un protocole précisant le calendrier, les sommes dues, les travaux, la remise des clés, les garanties et les éventuelles notifications aux créanciers inscrits.

 

Comment les juges apprécient ce type de litige

 

En présence d’une clause résolutoire, les juridictions vérifient notamment :

• la validité de la clause ;

• le respect du délai légal ;

• la nature du manquement visé ;

• la régularité et la précision du commandement ;

• le caractère exigible des sommes ;

• les paiements intervenus ;

• la bonne foi du bailleur ;

• les contestations soulevées par le locataire ;

• l’existence d’une exception d’inexécution ;

• les conditions d’une éventuelle suspension.

 

Depuis le 28 mai 2026, lorsqu’une demande de délais concerne des loyers impayés, elles doivent également vérifier la capacité du locataire à régler la dette et la reprise intégrale du loyer courant avant la première audience.

 

Dans le cadre d’une résiliation judiciaire, les juges disposent d’un pouvoir d’appréciation plus large. Ils recherchent si le manquement présente une gravité suffisante pour rendre impossible ou injustifiée la poursuite du contrat.

 

La preuve ne repose donc pas seulement sur le bail. Les décomptes, courriers, constats, rapports, paiements et circonstances de l’exploitation sont déterminants.

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Pourquoi choisir Bentata Avocats

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La résiliation d’un bail commercial se situe au croisement :

• du droit des contrats ;

• du droit immobilier ;

• du droit commercial ;

• du recouvrement de créances ;

• de la procédure civile ;

• et, parfois, du droit des entreprises en difficulté.

 

Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne bailleurs et locataires dans :

• l’audit du bail et de la clause résolutoire ;

• la vérification du compte locatif ;

• la préparation du commandement ;

• la contestation des sommes réclamées ;

• la négociation d’un échéancier ;

• la demande de suspension de la clause ;

• la résiliation judiciaire ;

• la résiliation amiable ;

• l’action en paiement ;

• la procédure d’expulsion ;

• la fixation de l’indemnité d’occupation ;

• l’organisation de la restitution des locaux.

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Une rédaction adaptée du bail commercial permet d’identifier précisément les manquements pouvant justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire.​

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Notre intervention tient compte de la valeur du droit au bail, de la situation financière des parties et des conséquences économiques d’une disparition du contrat.

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Questions fréquentes sur la résiliation du bail commercial

 

Un seul loyer impayé peut-il entraîner la résiliation ?

Cela dépend de la clause résolutoire et des circonstances. Si la clause vise le défaut de paiement d’une seule échéance, le bailleur peut la mettre en œuvre, mais il doit respecter le commandement et le délai légal d’un mois.

Le bail est-il résilié dès la délivrance du commandement ?

Non. La clause ne peut produire effet qu’après l’expiration du délai d’un mois resté infructueux.

Le locataire doit-il saisir le juge pendant ce mois ?

Il est préférable d’agir immédiatement, mais une demande de suspension peut rester possible tant qu’aucune décision ayant autorité de chose jugée n’a définitivement constaté ou prononcé la résiliation.

Le locataire peut-il obtenir deux ans pour payer ?

Le juge peut accorder des délais dans la limite de deux ans. Depuis le 28 mai 2026, en matière de loyers impayés, le locataire doit notamment démontrer sa capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Une erreur dans le décompte annule-t-elle le commandement ?

Pas automatiquement. Un commandement portant sur un montant supérieur à la dette peut rester valable pour les sommes effectivement dues s’il est suffisamment précis. Une confusion importante, des sommes étrangères au bail ou la mauvaise foi du bailleur peuvent cependant justifier une contestation.

Une clause prévoyant un délai de quinze jours est-elle valable ?

Une clause prévoyant un délai inférieur au mois légal est susceptible d’être réputée non écrite dans son entier.

Le locataire peut-il arrêter de payer parce que le bailleur ne réalise pas des travaux ?

Seulement dans des circonstances suffisamment graves, notamment lorsque les manquements du bailleur rendent réellement les locaux impropres à l’usage contractuellement prévu. Une suspension injustifiée expose le locataire à une procédure de résiliation.

La résiliation entraîne-t-elle automatiquement l’expulsion ?

La résiliation fait disparaître le bail, mais le bailleur doit disposer d’un titre exécutoire et respecter la procédure légale d’expulsion.

Quelle somme est due après la résiliation ?

Le locataire devenu occupant sans droit ni titre doit généralement une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des locaux.

Le bailleur peut-il demander la résiliation sans clause résolutoire ?

Oui. Il peut demander au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire si le manquement du locataire est suffisamment grave.

Le locataire peut-il demander la résiliation aux torts du bailleur ?

Oui, notamment lorsque le bailleur manque gravement à son obligation de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible.

Peut-on négocier une résiliation anticipée ?

Oui. Les parties peuvent conclure une convention organisant leur séparation, sous réserve notamment des droits des créanciers inscrits.

Une procédure collective met-elle automatiquement fin au bail ?

Non. L’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation n’entraîne pas, à elle seule, la résiliation du bail.

Quand consulter un avocat ?

Pour le bailleur, avant de faire délivrer le commandement. Pour le locataire, dès sa réception. Le délai d’un mois et la nouvelle condition de reprise du loyer courant rendent une intervention rapide particulièrement importante.

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Le cabinet Bentata Avocats vous accompagne afin d’analyser le contrat, sécuriser la procédure et défendre vos intérêts dans la négociation ou devant la juridiction compétente.