Avocat en charges et travaux du bail commercial à Cannes

Comment les charges et travaux sont-ils répartis dans un bail commercial ?

 

La répartition résulte de plusieurs niveaux de règles :

• les dispositions impératives du statut des baux commerciaux ;

• les obligations générales du bailleur et du locataire prévues par le Code civil ;

• les clauses particulières du contrat ;

• la nature et la cause de la dépense ;

• la date de conclusion ou de renouvellement du bail.

 

Depuis la loi dite Pinel, les baux conclus ou renouvelés à partir de 2014 doivent notamment comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, indiquant leur répartition entre les parties.

 

Certaines dépenses ne peuvent pas être transférées au locataire, même lorsque le contrat comporte une clause générale mettant de nombreuses charges à sa charge.

 

Les baux plus anciens qui n’ont pas été renouvelés peuvent rester soumis à un régime contractuel différent. La date exacte du contrat et de ses renouvellements doit donc toujours être vérifiée.

 

Qu’est-ce qu’un inventaire précis et limitatif des charges ?

 

Le bail ou l’une de ses annexes doit identifier les différentes catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées aux locaux.

 

L’inventaire doit permettre au locataire de connaître, dès la conclusion du contrat :

• les dépenses susceptibles de lui être refacturées ;

• celles qui restent supportées par le bailleur ;

• la méthode de répartition retenue ;

• la quote-part éventuellement applicable dans l’immeuble.

 

Une clause indiquant seulement que le locataire supportera « toutes les charges de quelque nature qu’elles soient » ne présente pas la même sécurité qu’un inventaire détaillé.

 

L’analyse doit notamment distinguer :

• les charges de fonctionnement ;

• les dépenses d’entretien ;

• les travaux ;

• les impôts et taxes ;

• les honoraires ;

• les dépenses communes ;

• les dépenses relatives au seul local loué.

 

Lorsque le bail ne comporte pas l’inventaire exigé, la possibilité pour le bailleur de refacturer les dépenses au locataire peut être sérieusement contestée.

 

Quelles charges peuvent être mises à la charge du locataire ?

 

Sous réserve d’une clause suffisamment précise, le locataire peut notamment supporter :

• les consommations d’eau, d’électricité ou de gaz ;

• l’entretien courant des équipements ;

• le nettoyage et l’entretien des parties communes ;

• l’entretien des ascenseurs et équipements collectifs ;

• certaines dépenses de sécurité ;

• les réparations locatives ;

• certaines taxes liées à l’usage du local ;

• la taxe foncière lorsque le contrat le prévoit expressément ;

• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

• certaines dépenses d’entretien ou d’embellissement.

 

La présence de la dépense dans les comptes de copropriété ou dans un appel du gestionnaire ne suffit pas. Il faut vérifier que le bail autorise effectivement sa récupération et que la dépense n’appartient pas à une catégorie légalement exclue.

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La récupération des dépenses dépend largement de la rédaction et de la négociation du bail commercial.

 

La taxe foncière peut être transférée au locataire, mais cette refacturation doit ressortir clairement du contrat. Les impôts ou taxes dont le bailleur est légalement redevable et qui ne correspondent pas à une exception prévue par le Code de commerce demeurent à sa charge.

 

Quelles dépenses ne peuvent pas être imputées au locataire ?

 

Pour les baux soumis aux dispositions issues de la loi Pinel, ne peuvent notamment pas être imputés au locataire :

• les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ;

• les honoraires liés à la réalisation de ces grosses réparations ;

• les travaux de vétusté ou de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations ;

• les impôts, taxes et redevances dont le bailleur est légalement redevable, sous réserve des exceptions prévues ;

• les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;

• les charges et travaux relatifs à des locaux vacants ;

• les dépenses imputables à d’autres locataires.

 

Dans un ensemble immobilier, le bailleur ne peut donc pas faire supporter à un commerçant les dépenses correspondant à un local inoccupé ou aux obligations d’un autre occupant.

 

Les travaux d’embellissement dont le coût excède celui d’un remplacement à l’identique ne sont pas automatiquement assimilés aux grosses réparations interdites de refacturation. Leur régime dépend alors du bail, de leur nature et des circonstances de leur réalisation.

 

Le bailleur doit-il régulariser les charges chaque année ?

 

Oui.

 

L’état récapitulatif annuel doit inclure la liquidation et la régularisation des comptes de charges.

 

Il doit être communiqué :

• au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle concernée ;

• ou, dans un immeuble en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition annuelle des charges de copropriété.

 

La régularisation doit permettre de comparer :

• les provisions appelées ;

• les dépenses réellement exposées ;

• la répartition appliquée ;

• le solde restant dû par le locataire ou devant lui être restitué.

 

Le bailleur doit également informer le preneur de toute nouvelle charge, taxe ou redevance apparue pendant l’exécution du bail.

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Les charges doivent être distinguées de la révision du loyer commercial, qui obéit à un régime propre.

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Une régularisation tardive rend-elle les charges automatiquement inexigibles ?

 

Non, pas nécessairement.

 

Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation a jugé que la tardiveté de la régularisation, même postérieure au délai légal et au délai contractuel, ne prive pas automatiquement le bailleur du droit de conserver les provisions lorsque les dépenses sont finalement justifiées et que leur principe et leur montant ne sont pas utilement contestés.

 

La tardiveté demeure néanmoins un manquement aux obligations d’information du bailleur. Elle peut compliquer la preuve, justifier une mise en demeure et alimenter une contestation portant sur les dépenses insuffisamment établies.

 

Le locataire ne doit donc pas considérer que tout retard entraîne automatiquement le remboursement intégral des provisions. Il doit examiner séparément :

• la régularité de la reddition ;

• la réalité des dépenses ;

• leur caractère récupérable ;

• leur justification ;

• la clé de répartition utilisée.

 

Le locataire peut-il exiger les factures et justificatifs ?

 

Oui.

 

À la demande du locataire, le bailleur doit communiquer les documents justifiant les charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

 

La Cour de cassation a précisé le 29 janvier 2026 que le bailleur doit adresser ces justificatifs au locataire qui les demande. Il ne peut pas satisfaire à son obligation en indiquant simplement qu’ils restent consultables dans ses locaux ou chez son gestionnaire.

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Les justificatifs peuvent notamment comprendre :

• les factures ;

• les contrats d’entretien ;

• les appels et décomptes de copropriété ;

• les avis de taxe foncière ;

• les relevés de consommation ;

• les tableaux de répartition ;

• les devis et factures de travaux ;

• les clés de pondération appliquées.

 

L’absence de justificatifs n’entraîne pas toujours la disparition définitive de la créance, mais elle peut empêcher le bailleur d’obtenir immédiatement le paiement des sommes contestées.

 

Comment les charges sont-elles réparties dans un immeuble comportant plusieurs locataires ?

 

Le bail doit préciser la répartition des charges et du coût des travaux entre les différents occupants.

Cette répartition repose en principe sur la surface exploitée, mais des pondérations conventionnelles peuvent être appliquées. Elles doivent être portées à la connaissance des locataires.

 

La méthode peut notamment tenir compte :

• de la surface du local ;

• de l’utilisation effective d’un équipement ;

• de la situation du local dans l’immeuble ;

• de l’accès à certaines parties communes ;

• de la nature de l’activité ;

• des bénéfices retirés d’un service collectif.

 

Le locataire ne doit pas supporter :

• la quote-part correspondant à des locaux vacants ;

• les dépenses propres à un autre occupant ;

• les parties communes sans utilité pour l’exploitation, lorsque les conditions légales et contractuelles ne permettent pas leur imputation.

 

Une modification de la répartition en cours de bail doit être portée à la connaissance des locataires.

 

Le décompte de copropriété suffit-il à rendre les charges exigibles ?

Non.

 

Le syndicat des copropriétaires répartit les dépenses entre les copropriétaires en application du règlement de copropriété. Le bail répartit ensuite les dépenses entre le propriétaire et son locataire.

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Il s’agit de deux rapports juridiques distincts.

 

Une charge supportée par le copropriétaire peut :

• être récupérable auprès du locataire ;

• rester définitivement à la charge du bailleur ;

• être partiellement récupérable ;

• relever d’une autre quote-part que celle figurant dans les comptes de copropriété.

 

Le bailleur doit donc rapprocher les comptes de copropriété :

• de l’inventaire contractuel ;

• des exclusions de l’article R. 145-35 ;

• de la surface réellement louée ;

• des équipements utilisés ;

• de la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation.

 

La seule production d’un relevé global du syndic ne répond pas nécessairement à toutes les contestations du locataire.

 

Qu’est-ce qu’une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil ?

 

L’article 606 du Code civil vise notamment :

• les gros murs ;

• les voûtes ;

• les poutres ;

• les couvertures entières ;

• les digues ;

• les murs de soutènement ;

• les murs de clôture dans leur entier.

 

La jurisprudence apprécie également l’importance de la réparation, son incidence sur la structure et la solidité générale de l’immeuble.

 

Peuvent notamment donner lieu à discussion :

• la réfection complète d’une toiture ;

• la reprise d’éléments porteurs ;

• la reconstruction d’un mur de soutènement ;

• des travaux affectant la structure ;

• certaines reprises importantes d’étanchéité ;

• le remplacement d’un élément essentiel du bâtiment.

 

La seule importance financière de la facture ne suffit pas nécessairement à qualifier une grosse réparation. Inversement, la terminologie utilisée dans le devis ou dans les comptes de copropriété ne lie pas le juge.

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Lorsque les désordres trouvent leur origine dans des travaux de construction ou de rénovation, le dossier peut également relever du contentieux de la construction.

 

Qui supporte les travaux d’entretien courant ?

 

Le locataire supporte normalement les réparations locatives et les dépenses d’entretien courant mises à sa charge par le bail.

 

Il peut notamment être tenu :

• de maintenir les locaux propres ;

• d’entretenir les peintures et revêtements ;

• de remplacer les petits équipements ;

• d’entretenir les installations qu’il utilise ;

• de réparer les dégradations causées par lui-même, son personnel ou sa clientèle ;

• d’assurer l’entretien périodique des équipements privatifs.

 

Le bail doit néanmoins être examiné précisément.

 

Une dépense présentée comme un simple entretien peut en réalité résulter :

• de la vétusté ;

• d’un vice structurel ;

• d’une mauvaise conception ;

• d’un sinistre ;

• d’un défaut d’entretien antérieur du bailleur ;

• d’un désordre affectant les parties communes.

 

La cause du dommage est souvent aussi importante que la nature matérielle du travail.

 

Qui supporte les travaux causés par la vétusté ?

 

Le Code civil prévoit que les réparations locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu’elles sont exclusivement causées par la vétusté ou la force majeure.

 

En bail commercial, les clauses contractuelles peuvent toutefois aménager la répartition de certaines dépenses de vétusté, sous réserve des dispositions impératives.

 

Pour les baux soumis à l’article R. 145-35, les travaux destinés à remédier à la vétusté ne peuvent en aucun cas être imputés au locataire lorsqu’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606.

 

Pour les autres travaux, il faut examiner :

• la rédaction précise du bail ;

• la date de sa conclusion ou de son renouvellement ;

• l’origine du désordre ;

• l’existence d’une clause mettant expressément la vétusté à la charge du preneur ;

• l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur.

 

Qui doit réaliser les travaux de mise en conformité ?

 

La réponse dépend de l’origine de l’obligation, de la nature des travaux et des clauses du contrat.

 

La mise en conformité peut notamment concerner :

• la sécurité incendie ;

• l’accessibilité ;

• l’installation électrique ;

• l’hygiène ;

• l’extraction ou la ventilation ;

• les établissements recevant du public ;

• les normes propres à l’activité ;

• les prescriptions administratives.

 

Les travaux de mise en conformité relevant des grosses réparations de l’article 606 ne peuvent pas être transférés au locataire dans les baux soumis au régime issu de la loi Pinel.

 

Pour les autres travaux, le bail peut prévoir une répartition contractuelle. Cette répartition ne doit toutefois pas vider de sa substance l’obligation du bailleur de délivrer et de maintenir un local apte à l’usage contractuellement convenu.

 

La Cour de cassation a notamment rappelé qu’une clause limitant les travaux du bailleur ne peut pas l’exonérer des travaux de sécurité nécessaires à l’exploitation d’un établissement recevant du public.

 

Qu’est-ce que l’obligation de délivrance du bailleur ?

 

Le bailleur doit :

• délivrer les locaux ;

• les maintenir en état de servir à l’usage prévu ;

• effectuer les réparations nécessaires autres que locatives ;

• assurer au preneur une jouissance paisible.

 

Cette obligation ne se limite pas à la remise initiale des clés. Elle se poursuit pendant toute l’exécution du bail.

 

Une clause de renonciation à recours ou de transfert de certaines réparations ne permet pas nécessairement au bailleur de s’exonérer lorsque les locaux ne peuvent plus servir à l’activité prévue.

 

En avril 2025, la Cour de cassation a rappelé qu’une clause ne pouvait priver le locataire de toute demande fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

 

Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer en raison des désordres ?

 

Cette démarche est risquée et ne doit pas être adoptée sur le seul fondement d’un désaccord relatif aux travaux.

 

La Cour de cassation admet que le locataire puisse opposer une exception d’inexécution lorsque les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

 

La simple présence de désordres, de travaux inachevés ou d’une gêne d’exploitation ne suffit pas toujours. Il faut pouvoir établir une impossibilité ou une impropriété suffisamment importante.

 

Les preuves peuvent notamment comprendre :

• un constat de commissaire de justice ;

• un rapport d’expertise ;

• des avis techniques ;

• des arrêtés administratifs ;

• des photographies ;

• des courriers de mise en demeure ;

• des justificatifs de fermeture ou d’interruption d’activité.

 

En septembre 2025, la Cour de cassation a précisé que l’exception pouvait être invoquée à compter du jour où les locaux deviennent impropres à leur usage, sans mise en demeure préalable. En mars 2026, elle a confirmé que le juge devait examiner ce moyen même lorsque le locataire n’avait pas sollicité des délais dans le mois suivant un commandement de payer.

 

Le locataire peut-il faire réaliser lui-même les travaux ?

 

Selon la situation, le locataire peut demander :

• l’exécution forcée des travaux par le bailleur ;

• l’autorisation judiciaire de les faire réaliser aux frais de celui-ci ;

• le remboursement des travaux urgents ou nécessaires ;

• une provision ;

• une indemnisation du trouble de jouissance ;

• la résiliation du bail lorsque le manquement est suffisamment grave.

 

Il est déconseillé de faire réaliser unilatéralement des travaux importants puis d’en déduire le coût des loyers sans accord ni décision judiciaire.

 

Il convient préalablement de sécuriser :

• la preuve de l’obligation du bailleur ;

• la nécessité des travaux ;

• leur urgence ;

• les devis ;

• les autorisations administratives ;

• l’information du propriétaire ;

• les modalités de remboursement.

 

Une expertise judiciaire peut être utile lorsque la nature, la cause ou le coût des travaux sont contestés.

 

Quels travaux le locataire peut-il réaliser dans les locaux ?

 

Le bail encadre généralement les travaux réalisés à l’initiative du preneur.

 

Il peut notamment exiger :

• l’autorisation préalable du bailleur ;

• l’accord de la copropriété ;

• l’intervention d’un architecte ou d’un bureau d’études ;

• la remise de plans ;

• la souscription d’assurances ;

• le recours à des entreprises qualifiées ;

• le respect des règles de sécurité ;

• la remise en état à l’expiration du bail.

 

Une autorisation donnée pour un type de travaux ne couvre pas nécessairement toutes les transformations finalement réalisées.

 

L’analyse doit également porter sur les clauses d’accession déterminant si les améliorations :

• deviennent immédiatement la propriété du bailleur ;

• ne lui appartiennent qu’à la fin du bail ;

• doivent être retirées ;

• peuvent donner lieu à indemnisation ;

• entraînent une remise en état.

 

Un arrêt du 21 mai 2026 illustre encore l’importance de la rédaction du bail et des circonstances dans lesquelles le locataire pourrait solliciter une indemnisation au titre d’aménagements ou d’améliorations.

 

Le locataire doit-il remettre les locaux dans leur état initial ?

 

La réponse dépend :

• de l’état des lieux d’entrée ;

• des autorisations données ;

• des clauses d’accession ;

• de la nature des travaux ;

• des transformations réalisées ;

• de la vétusté normale ;

• de la cause des dégradations ;

• des demandes formulées par le bailleur.

 

Le locataire peut être tenu de réparer les dégradations imputables à son exploitation.

 

Il ne doit cependant pas supporter :

• l’usure normale, sauf clause licite contraire ;

• les désordres structurels ;

• les grosses réparations légalement exclues ;

• des travaux correspondant à une amélioration souhaitée par le nouveau propriétaire ;

• des remises en état non justifiées par l’état initial.

 

L’état des lieux, les photographies, les autorisations de travaux et les échanges intervenus pendant le bail sont déterminants.

 

Quelles informations le bailleur doit-il communiquer sur les travaux ?

 

Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur doit communiquer :

• un état prévisionnel des travaux envisagés pendant les trois années suivantes, assorti d’un budget ;

• un état récapitulatif des travaux réalisés pendant les trois années précédentes, avec leur coût.

 

Ces informations doivent être transmises dans les deux mois suivant chaque échéance triennale.

À la demande du locataire, le bailleur doit également communiquer les documents justifiant le montant des travaux.

 

Dans un ensemble comprenant plusieurs locataires, le contrat doit préciser la répartition du coût des travaux entre les occupants.

 

Quels documents faut-il réunir en cas de litige ?

 

L’analyse peut notamment nécessiter :

• le bail initial ;

• les avenants et actes de renouvellement ;

• l’état des lieux d’entrée ;

• l’inventaire des charges ;

• les appels de provisions ;

• les régularisations annuelles ;

• les décomptes de copropriété ;

• les factures ;

• les avis de taxe foncière ;

• les contrats d’entretien ;

• les états triennaux de travaux ;

• les procès-verbaux d’assemblée générale ;

• les devis ;

• les autorisations de travaux ;

• les plans ;

• les constats ;

• les rapports techniques ;

• les échanges entre les parties ;

• les arrêtés ou prescriptions administratives ;

• les éléments établissant les pertes d’exploitation.

 

Une analyse efficace suppose souvent de reconstruire l’historique des charges et des travaux exercice par exercice.

 

Comment se déroule le contentieux des charges et travaux ?

 

L’audit du bail et des comptes

La première étape consiste à distinguer :

• les charges prévues par le bail ;

• les dépenses légalement non récupérables ;

• les sommes justifiées ;

• les dépenses imputables à d’autres occupants ;

• les travaux relevant de chaque partie.

 

La mise en demeure

La partie concernée peut être mise en demeure :

• de communiquer les justificatifs ;

• de rembourser un trop-perçu ;

• de réaliser les travaux ;

• de laisser accéder aux locaux ;

• de réparer une dégradation ;

• de respecter les autorisations contractuelles.

La mise en demeure doit identifier précisément les obligations invoquées et les pièces sur lesquelles la demande repose.

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Le référé

Une procédure de référé peut notamment être envisagée pour :

• obtenir la communication de documents ;

• solliciter une mesure urgente ;

• faire cesser un trouble manifeste ;

• obtenir une provision ;

• demander une expertise judiciaire.

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L’expertise judiciaire

L’expertise peut permettre de déterminer :

• l’origine des désordres ;

• leur gravité ;

• les travaux nécessaires ;

• leur coût ;

• leur caractère locatif ou structurel ;

• les responsabilités ;

• les conséquences sur l’exploitation.

 

La procédure au fond

Le tribunal peut notamment être saisi afin d’obtenir :

• l’exécution de travaux ;

• le remboursement de charges ;

• le paiement de dépenses récupérables ;

• des dommages et intérêts ;

• la réduction ou la suspension judiciaire de certaines sommes ;

• la résiliation du bail ;

• la remise en état des locaux.

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Ces contestations relèvent du contentieux du bail commercial et peuvent nécessiter une procédure de référé, une expertise judiciaire ou une action au fond.

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Comment nous intervenons concrètement

 

Le locataire reçoit une régularisation de charges importante

Le cabinet analyse le bail, les comptes, les factures et la clé de répartition.

Il distingue les dépenses récupérables, les charges non prévues, les travaux relevant du bailleur et les sommes imputables à d’autres locaux.

 

Le bailleur souhaite récupérer des charges impayées

Le cabinet vérifie l’inventaire contractuel, la régularisation annuelle et les justificatifs disponibles.

Il prépare ensuite la mise en demeure ou la procédure en veillant à ne réclamer que les dépenses juridiquement imputables au locataire.

 

Des infiltrations perturbent l’exploitation du commerce

Le cabinet examine l’origine probable des désordres, les obligations prévues par le bail et les diligences déjà accomplies.

Il organise si nécessaire un constat, une expertise et une demande d’exécution des travaux ou d’indemnisation du préjudice.

 

Le bailleur impute au locataire des travaux votés par la copropriété

Le cabinet vérifie la nature de chaque dépense et distingue la quote-part due par le copropriétaire de celle qui peut être récupérée auprès du preneur.

Il contrôle également si les dépenses concernent le local loué, les parties communes nécessaires à son exploitation ou d’autres occupants.

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Le locataire réalise des transformations sans autorisation

Le cabinet examine la portée des travaux, les clauses du bail, les éventuelles autorisations tacites ou écrites et les conséquences sur l’immeuble.

Il détermine si une régularisation, une remise en état, une indemnisation ou une procédure de résiliation peut être envisagée.

 

Les parties s’opposent sur la remise en état de sortie

Le cabinet confronte l’état des lieux d’entrée, les autorisations de travaux, les clauses d’accession et l’état final des locaux.

Il identifie les dégradations imputables au locataire et les travaux relevant de la vétusté, de la structure ou des obligations du bailleur.

 

Comment les juges apprécient ce type de litige

 

Les juridictions examinent d’abord le contrat et sa date d’application.

 

Elles vérifient ensuite :

• la précision de l’inventaire des charges ;

• la nature de la dépense ;

• les exclusions légales ;

• la communication des comptes et justificatifs ;

• la clé de répartition ;

• la cause des désordres ;

• la qualification des travaux ;

• les obligations de délivrance et d’entretien ;

• les autorisations données au locataire ;

• les preuves du préjudice.

 

Une régularisation tardive ne suffit pas nécessairement à rendre les charges inexigibles si leur réalité est établie. En revanche, le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire qui en fait la demande.

 

Lorsque le litige porte sur l’état des locaux, les juges recherchent si les désordres empêchent réellement l’usage contractuel, s’ils relèvent de la structure, de la vétusté, de l’entretien courant ou du comportement d’une partie.

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La répartition des charges et travaux peut également influencer l’appréciation de la valeur locative lors de la fixation du loyer du bail renouvelé.

 

La précision des clauses et la qualité des éléments techniques sont donc déterminantes.

 

Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

 

Les litiges relatifs aux charges et travaux se situent au croisement :

• du droit des baux commerciaux ;

• du droit des contrats ;

• du droit de la copropriété ;

• du droit de la construction ;

• de la responsabilité civile ;

• de la procédure d’expertise.

 

Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne bailleurs et locataires dans :

• l’audit des clauses ;

• la vérification des comptes ;

• la demande de justificatifs ;

• la contestation d’une régularisation ;

• le recouvrement de charges ;

• la qualification des travaux ;

• l’organisation d’une expertise ;

• la mise en demeure d’exécuter ;

• l’indemnisation des troubles de jouissance ;

• la remise en état des locaux ;

• le contentieux devant le tribunal judiciaire.

 

Notre intervention tient compte du contrat, de la situation technique de l’immeuble et des conséquences économiques du litige sur l’exploitation du fonds.

 

Questions fréquentes sur les charges et travaux du bail commercial

 

Le bailleur peut-il facturer toutes les charges au locataire ?

Non. Les dépenses doivent être prévues par un inventaire précis et certaines charges ne peuvent légalement pas être transférées.

La taxe foncière peut-elle être mise à la charge du locataire ?

Oui, lorsque le bail le prévoit suffisamment clairement.

Le locataire doit-il payer les honoraires de gestion du bailleur ?

Les honoraires liés à la gestion des loyers ne peuvent pas être imputés au locataire dans les baux soumis aux dispositions issues de la loi Pinel.

Le locataire doit-il supporter les charges correspondant aux locaux vacants ?

Non. Les charges et travaux relatifs à des locaux vacants ne peuvent pas lui être imputés.

Le bailleur doit-il fournir les factures ?

Oui, lorsqu’elles sont demandées. Depuis l’arrêt du 29 janvier 2026, il est acquis qu’il doit les adresser au locataire et ne peut pas seulement les tenir à sa disposition.

Une régularisation tardive oblige-t-elle le bailleur à rembourser toutes les provisions ?

Pas automatiquement. Il peut encore établir la réalité et le montant des dépenses, mais le locataire conserve la possibilité de contester leur nature, leur récupération ou leur répartition.

Qui paie les grosses réparations ?

Elles demeurent à la charge du bailleur lorsqu’elles relèvent de l’article 606 du Code civil et que le bail est soumis au régime impératif issu de la loi Pinel.

Qui paie les travaux de mise aux normes ?

La réponse dépend du bail et de la nature des travaux. Ceux relevant des grosses réparations ne peuvent pas être transférés au locataire dans les baux concernés.

Le locataire peut-il suspendre le loyer si les travaux ne sont pas réalisés ?

Seulement dans des circonstances graves, notamment lorsque les locaux sont devenus impropres à l’usage prévu. Une suspension injustifiée peut exposer le locataire à une résiliation.

Le locataire peut-il faire lui-même les travaux et déduire la facture du loyer ?

Il est déconseillé de le faire sans accord du bailleur ou autorisation judiciaire. La nécessité des travaux et leur coût doivent être préalablement sécurisés.

Les comptes du syndic déterminent-ils les charges dues par le locataire ?

Non. Ils déterminent les charges dues par le copropriétaire. Le bail et le Code de commerce déterminent ensuite celles qui peuvent être récupérées auprès du locataire.

Le locataire doit-il remettre les locaux dans leur état initial ?

Cela dépend de l’état des lieux, des travaux autorisés et des clauses d’accession ou de remise en état.

Une expertise est-elle obligatoire ?

Non. Elle est néanmoins fréquemment utile lorsque l’origine des désordres, la nature des travaux ou leur coût sont contestés.

Quand consulter un avocat ?

Il est préférable de consulter avant le paiement d’une régularisation importante, avant la réalisation de travaux litigieux ou dès l’apparition de désordres affectant l’exploitation.

 

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