Avocat en fixation du loyer du bail commercial renouvelé à Cannes

Le renouvellement du bail entraîne-t-il automatiquement un nouveau loyer ?

Non.

 

L’acceptation du principe du renouvellement et l’accord sur son prix constituent deux questions distinctes.

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Le bailleur peut accepter de renouveler le bail tout en proposant une augmentation. Le locataire peut accepter le renouvellement tout en contestant cette proposition.

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Dans cette situation, le nouveau bail peut avoir pris effet alors même que son loyer définitif n’est pas encore connu.

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Les parties continuent alors à exécuter leur relation locative pendant la négociation ou la procédure de fixation. Un compte sera établi après la détermination définitive du prix.

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Cette distinction doit être clairement conservée dans les courriers, les congés, les demandes de renouvellement et les protocoles. Une formulation imprécise peut être interprétée comme un accord sur l’ensemble des conditions du renouvellement.

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Comment le loyer du bail renouvelé est-il déterminé ?

 

Le Code de commerce pose comme référence la valeur locative.

 

Cette valeur est déterminée, à défaut d’accord, à partir de cinq catégories de critères :

• les caractéristiques du local ;

• la destination des lieux ;

• les obligations respectives des parties ;

• les facteurs locaux de commercialité ;

• les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

 

Ce principe est néanmoins articulé avec la règle du plafonnement. Pour de nombreux baux de neuf ans, la variation du loyer renouvelé ne peut pas dépasser l’évolution de l’indice applicable, sauf lorsqu’une cause de déplafonnement ou un régime particulier permet une fixation directe à la valeur locative.

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Il faut donc procéder dans l’ordre suivant :

1. déterminer la date de prise d’effet du renouvellement ;

2. vérifier si le plafonnement est applicable ;

3. calculer le montant du loyer plafonné ;

4. rechercher l’existence d’une cause de déplafonnement ;

5. déterminer la valeur locative ;

6. comparer la valeur locative au montant plafonné ;

7. examiner l’éventuel mécanisme d’étalement de la hausse.

 

Qu’est-ce que le loyer plafonné ?

 

Lorsque les conditions du plafonnement sont réunies, l’évolution du loyer est limitée par la variation de l’indice applicable pendant la durée du bail expiré.

 

Selon l’activité exercée, il s’agit généralement :

• de l’indice des loyers commerciaux ;

• ou de l’indice des loyers des activités tertiaires.

 

Le calcul nécessite notamment de vérifier :

• le loyer initial servant de référence ;

• la date de prise d’effet du bail expiré ;

• la date de renouvellement effectif ;

• l’indice de départ ;

• le dernier indice publié applicable ;

• les éventuels avenants ou modifications conventionnelles du loyer.

 

Le montant obtenu constitue un plafond.

 

Il ne signifie pas que le nouveau loyer doit nécessairement être fixé exactement à ce montant.

Lorsque la valeur locative est inférieure au résultat du calcul indiciaire, le locataire peut demander que le loyer renouvelé soit fixé à cette valeur inférieure. Les juges doivent rechercher si le prix retenu correspond effectivement à la valeur locative.

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Comment est déterminée la valeur locative ?

 

Les caractéristiques du local

L’analyse porte notamment sur :

• la surface réelle ;

• la surface utile et la surface pondérée ;

• la configuration des locaux ;

• la largeur de façade ;

• la visibilité depuis la rue ;

• les accès ;

• l’emplacement dans l’immeuble ;

• la présence de réserves, sous-sols, étages ou terrasses ;

• l’état d’entretien ;

• les équipements ;

• les contraintes techniques ;

• l’adaptation des locaux à l’activité.

 

Toutes les surfaces ne présentent pas la même utilité commerciale.

 

Une surface de vente directement accessible à la clientèle ne peut pas être appréciée de la même manière qu’une réserve en sous-sol, un dégagement, un bureau ou une partie difficilement accessible.

 

La pondération permet de ramener les différentes surfaces à une unité de comparaison commune.

Les coefficients ne doivent cependant pas être appliqués mécaniquement : ils doivent être adaptés à la configuration et à l’utilisation réelle du local.

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La destination des lieux

La destination contractuelle définit les activités que le locataire peut exercer.

Une destination large peut accroître l’attractivité du bail en permettant l’exercice de plusieurs activités ou une cession plus facile.

À l’inverse, une destination particulièrement restrictive peut réduire la valeur locative.

Il convient d’examiner :

• les activités expressément autorisées ;

• les exclusions ;

• les avenants ;

• les éventuelles déspécialisations ;

• la compatibilité avec le règlement de copropriété ;

• les autorisations administratives nécessaires ;

• les restrictions imposées par l’immeuble ou son environnement.

La destination réellement exercée ne doit pas être confondue avec la destination juridiquement autorisée.

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Les obligations respectives du bailleur et du locataire

La répartition contractuelle des charges, travaux et obligations peut entraîner une majoration ou une minoration de la valeur locative.

 

L’analyse peut notamment concerner :

• la taxe foncière ;

• les charges de copropriété ;

• les travaux d’entretien ;

• les grosses réparations ;

• les obligations de mise aux normes ;

• les assurances ;

• le dépôt de garantie ;

• les modalités de paiement du loyer ;

• les restrictions de cession ou de sous-location ;

• les garanties imposées au locataire ;

• les avantages particuliers consentis par le bailleur.

 

Les obligations imposées au locataire au-delà de celles résultant normalement de la loi ou des usages, lorsqu’elles ne comportent aucune contrepartie, peuvent constituer un facteur de diminution de la valeur locative.

 

La Cour de cassation a toutefois précisé en mai 2025 qu’un paiement anticipé de plusieurs termes de loyer n’entraîne pas nécessairement une minoration lorsqu’il bénéficie de la contrepartie légale constituée par les intérêts dus au locataire.

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Les facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité correspondent à l’environnement économique et commercial du local.

 

Ils tiennent notamment compte :

• de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue ;

• de la fréquentation ;

• de l’attractivité touristique ;

• des moyens de transport ;

• de l’accessibilité ;

• du stationnement ;

• de la répartition des activités ;

• des équipements publics ;

• des enseignes voisines ;

• des flux de résidents, salariés et visiteurs.

 

À Cannes, l’analyse doit être effectuée à l’échelle de l’emplacement concerné.

 

La Croisette, la rue d’Antibes, le Carré d’Or, le Suquet, la gare, Cannes-La Bocca ou un secteur résidentiel ne présentent ni la même clientèle, ni les mêmes flux, ni les mêmes valeurs locatives.

 

L’existence d’une forte commercialité générale à Cannes ne suffit donc pas. Il faut démontrer l’intérêt concret de l’emplacement pour l’activité considérée.

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Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Les références locatives constituent souvent le point central du débat.

 

Il convient de distinguer :

• les nouvelles locations ;

• les renouvellements amiables ;

• les fixations judiciaires ;

• les loyers comportant un pas-de-porte ;

• les loyers comprenant une part variable ;

• les locaux vacants ;

• les locaux présentant une destination ou une surface différente.

 

Une annonce immobilière ne démontre pas à elle seule le montant du loyer finalement accepté.

 

Chaque référence doit être analysée selon :

• sa date ;

• son adresse ;

• sa surface pondérée ;

• son état ;

• sa destination ;

• ses charges ;

• ses clauses particulières ;

• l’existence d’un droit d’entrée ;

• la nature de l’opération.

 

La qualité des références est généralement plus importante que leur nombre.

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Quelle différence entre fixation du loyer et déplafonnement ?

 

La fixation du loyer constitue l’opération globale permettant de déterminer le prix du bail renouvelé.

 

Le déplafonnement ne représente qu’une étape éventuelle de cette opération.

 

Le bailleur qui sollicite un loyer supérieur au plafond doit démontrer qu’une cause permet d’écarter la limitation indiciaire.

 

Cette cause peut notamment résulter :

• d’une modification notable des caractéristiques du local ;

• d’une modification de la destination ;

• d’une modification notable des obligations des parties ;

• d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable à l’activité ;

• d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans ;

• d’une tacite prolongation portant la durée effective du bail au-delà de douze ans ;

• de l’application d’un régime particulier.

 

Lorsque le déplafonnement est admis, il reste encore à déterminer la valeur locative. Le loyer demandé par le bailleur n’est donc pas automatiquement retenu.

 

Cette question est développée sur notre page consacrée au déplafonnement du loyer commercial à Cannes.

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La fixation du prix du nouveau bail doit également être distinguée de la révision du loyer pendant l’exécution du bail.

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Une modification des charges peut-elle influencer le loyer renouvelé ?

Oui, sous certaines conditions.

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Les obligations découlant de la loi ou du contrat et générant une charge nouvelle pour l’une des parties peuvent être prises en compte dans l’évaluation.

 

La Cour de cassation a ainsi jugé en janvier 2025 qu’une obligation légale d’assurance nouvellement imposée au bailleur pendant le bail expiré pouvait être prise en considération. Dans l’affaire examinée, l’évolution cumulée des charges supportées par les bailleurs avait été retenue pour caractériser une modification notable de leurs obligations et justifier le déplafonnement.

 

Toute augmentation de charge ne suffit toutefois pas.

 

Il convient de déterminer :

• si la charge est réellement nouvelle ;

• si elle est supportée par le bailleur ou le locataire ;

• si elle résulte de la loi, du contrat ou d’un choix personnel ;

• si elle existait déjà lors de la fixation précédente ;

• si son évolution présente un caractère suffisamment important ;

• si elle influence la valeur locative ou le plafonnement.

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Certains locaux sont-ils soumis à une méthode particulière ?

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Les locaux à usage exclusif de bureaux

Le prix des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.

 

L’analyse doit tenir compte notamment :

• de l’emplacement ;

• de la qualité de l’immeuble ;

• des prestations ;

• de l’accessibilité ;

• du stationnement ;

• de la surface ;

• de l’état des locaux ;

• des services proposés.

 

La qualification d’usage exclusif de bureaux dépend de la destination contractuelle et des conditions d’utilisation, et non de la seule activité intellectuelle ou administrative exercée.

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Les locaux monovalents

Les locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation peuvent être évalués selon les usages de la branche d’activité concernée.

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Cette qualification est fréquemment discutée pour :

• les hôtels ;

• les cinémas ;

• certaines cliniques ;

• certains établissements de spectacle ;

• les locaux dont la transformation imposerait des travaux importants et coûteux.

 

La seule spécialisation actuelle du local ne suffit pas. Il faut apprécier la possibilité réelle de l’affecter à une autre activité et le coût des transformations nécessaires.

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Les terrains

Le prix du bail portant sur un terrain est fixé en tenant compte de ses caractéristiques propres, de la nature de l’exploitation autorisée et des aménagements réalisés.

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Les loyers comprenant une part variable

Certains baux comportent :

• un loyer minimum garanti ;

• et une part variable calculée sur le chiffre d’affaires.

 

La fixation judiciaire du loyer renouvelé dépend alors de la rédaction exacte du contrat.

 

En principe, la clause de loyer variable exprime la volonté des parties de faire dépendre le prix de leur convention. Le juge des loyers ne peut pas modifier librement cette partie variable.

 

La fixation judiciaire du minimum garanti à la valeur locative reste toutefois possible lorsque le bail ou les circonstances démontrent une volonté commune des parties de recourir à ce mécanisme. La Cour de cassation a précisé en mai 2024 que cette volonté ne doit pas nécessairement résulter d’une clause expresse et peut être recherchée dans l’ensemble des éléments disponibles.

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À quelle date le nouveau loyer prend-il effet ?

 

Le loyer renouvelé prend normalement effet à la date de prise d’effet du nouveau bail.

 

Le bailleur qui souhaite obtenir une modification doit faire connaître le loyer proposé dans le congé avec offre de renouvellement ou dans sa réponse à la demande de renouvellement du locataire.

 

À défaut, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande ultérieure régulièrement formulée. La rédaction et la date de notification de la proposition peuvent donc avoir des conséquences financières importantes.

 

La date de renouvellement doit elle-même être déterminée avec précision en fonction :

• du terme contractuel ;

• du congé ;

• de la demande de renouvellement ;

• de la tacite prolongation ;

• de la date pour laquelle l’acte produit effet.

 

Une erreur de date peut affecter :

• les indices utilisés ;

• la période de référence ;

• la valeur locative ;

• le montant du rappel ;

• le délai de prescription.

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Quel loyer est payé pendant la procédure ?

 

Pendant l’instance, le locataire continue en principe à payer le loyer ancien.

 

La juridiction peut également fixer un loyer provisionnel.

 

Après la fixation définitive, un compte est établi entre les parties :

• si le loyer définitif est supérieur aux sommes versées, le locataire peut devoir un rappel ;

• s’il est inférieur, le bailleur peut devoir restituer un trop-perçu.

 

Le risque financier augmente avec la durée de la procédure. Bailleur et locataire doivent donc anticiper le montant potentiel de la régularisation et conserver un historique précis des paiements.

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Quel est le délai pour demander la fixation judiciaire ?

 

Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux sont soumises à une prescription de deux ans.

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Pour une action en fixation du loyer renouvelé, la date de prise d’effet du renouvellement et les actes interruptifs doivent être identifiés avec précision. La notification d’un mémoire préalable peut produire un effet interruptif, mais le respect des formalités ne dispense pas de saisir ensuite régulièrement la juridiction.

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Il est déconseillé d’attendre l’approche de l’expiration du délai.

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La négociation amiable ne suspend pas la prescription et des échanges informels ne remplacent pas nécessairement les actes procéduraux requis.

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Comment se déroule la procédure devant le juge des loyers commerciaux ?

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La proposition et la négociation du loyer

Le montant peut être proposé dans :

• le congé avec offre de renouvellement ;

• la réponse à la demande de renouvellement ;

• une demande ultérieure ;

• les échanges de négociation.

 

Les parties peuvent parvenir à un accord sur :

• le montant annuel ;

• la date de prise d’effet ;

• le calendrier de paiement du rappel ;

• l’application d’un éventuel étalement ;

• certaines adaptations contractuelles.

 

L’accord doit préciser clairement s’il porte uniquement sur le prix ou également sur d’autres clauses du nouveau bail.

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Le mémoire préalable

À défaut d’accord, la partie qui souhaite saisir le juge doit faire notifier un mémoire préalable.

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Les mémoires doivent notamment contenir :

• l’identification des parties ;

• l’adresse de l’immeuble ;

• la copie de la demande de fixation ;

• les prétentions ;

• les explications juridiques et factuelles ;

• les pièces invoquées.

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Ils sont signés par les avocats et notifiés à la partie adverse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

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La saisine du juge

Les contestations relatives au prix du bail renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire ou du juge qui le remplace, au lieu de situation de l’immeuble.

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Le juge ne peut être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du premier mémoire.

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La Cour de cassation a confirmé que l’absence de mémoire préalable rend la saisine irrecevable et que cette irrégularité ne peut pas être réparée par une notification postérieure à la saisine.

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L’expertise judiciaire

Une expertise peut être ordonnée lorsque le désaccord nécessite une analyse technique ou économique.

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L’expert peut notamment être chargé de :

• visiter les locaux ;

• mesurer et pondérer les surfaces ;

• analyser la destination ;

• étudier les clauses et charges ;

• examiner les facteurs locaux de commercialité ;

• rechercher des références comparables ;

• calculer le loyer plafonné ;

• proposer une valeur locative.

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Pendant l’expertise, chaque partie peut communiquer des pièces, formuler des observations et adresser des dires.

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Le rapport ne lie pas le juge. Il peut être discuté lorsque les surfaces, les coefficients, les références ou les corrections retenues paraissent insuffisamment justifiés.

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La fixation définitive

Après l’expertise ou les échanges de mémoires, le juge fixe le prix du bail renouvelé.

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Sa décision produit un effet financier à compter de la date juridiquement retenue pour le nouveau loyer, sous réserve du contenu des demandes présentées et de leur date.

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Le bailleur ou le locataire peut-il renoncer au renouvellement après la fixation ?

 

Oui, sous certaines conditions.

 

Après la signification de la décision définitive fixant le prix, chacune des parties dispose encore d’un délai d’un mois pour exercer son droit d’option :

• le locataire peut renoncer au renouvellement ;

• le bailleur peut finalement le refuser.

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La partie qui manifeste son désaccord supporte les frais correspondants.

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À défaut d’option, les parties établissent le nouveau bail selon les conditions judiciairement fixées. Si aucun bail n’est signé dans les conditions prévues par le Code de commerce, la décision peut elle-même valoir bail.

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L’exercice de cette option entraîne des conséquences importantes.

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Pour le bailleur, il peut conduire au paiement d’une indemnité d’éviction. Pour le locataire, la renonciation implique l’organisation de son départ et peut avoir des effets sur l’indemnité d’occupation due depuis l’expiration du bail.

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La Cour de cassation a encore précisé en février et mars 2025 certaines conséquences du droit d’option et de l’indemnité d’occupation.

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Quels documents faut-il réunir ?

L’étude peut nécessiter :

• le bail initial ;

• tous les avenants ;

• le congé ou la demande de renouvellement ;

• la réponse du bailleur ;

• les propositions de loyer ;

• les précédentes fixations amiables ou judiciaires ;

• les tableaux d’indexation ;

• les plans ;

• les mesurages ;

• les photographies ;

• les factures de travaux ;

• les appels de charges ;

• les avis de taxe foncière ;

• le règlement de copropriété ;

• les autorisations administratives ;

• les actes ou baux de comparaison ;

• les rapports d’expertise ;

• les éléments relatifs à l’évolution du quartier.

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Une référence locative ou une charge ne peut être utile que si elle est replacée dans son contexte contractuel et temporel.

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Comment nous intervenons concrètement

 

Le bailleur souhaite proposer un nouveau loyer lors du renouvellement

Le cabinet vérifie la date d’échéance, la durée effective du bail, le calcul indiciaire et les éventuelles causes de déplafonnement.

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Il analyse ensuite les caractéristiques du local, les clauses du bail et les références disponibles afin de déterminer un montant juridiquement défendable.

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Le locataire reçoit une proposition sensiblement supérieure au loyer actuel

Le cabinet contrôle le calcul du plafond, la cause de déplafonnement invoquée et la valeur locative revendiquée.

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Il examine également les charges, les contraintes contractuelles, les surfaces pondérées et la comparabilité des références retenues par le bailleur.

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Les parties sont d’accord sur le renouvellement mais pas sur le prix

Le cabinet tente de circonscrire le différend et d’identifier les points pouvant faire l’objet d’un accord.

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À défaut de solution négociée, il prépare le mémoire préalable et la procédure devant le juge des loyers commerciaux.

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Une expertise judiciaire est ordonnée

Le cabinet réunit les pièces, analyse le document de synthèse de l’expert et formule les observations ou dires nécessaires.

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Il vérifie notamment les surfaces, les coefficients de pondération, les termes de comparaison et les correctifs proposés.

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Le rappel de loyer devient important

Le cabinet reconstitue les sommes réglées depuis la date de renouvellement et évalue le compte susceptible d’être établi après la décision.

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Il examine les possibilités de négociation, d’échelonnement et les conséquences d’un éventuel droit d’option.

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Comment les juges apprécient ce type de litige

 

Les juridictions déterminent d’abord le régime applicable :

• loyer plafonné ;

• loyer déplafonné ;

• locaux soumis à un régime particulier ;

• loyer comportant une part variable.

 

Elles examinent ensuite :

• la date de prise d’effet du renouvellement ;

• les demandes présentées ;

• la durée du bail ;

• les indices ;

• les caractéristiques du local ;

• la destination ;

• les obligations contractuelles ;

• les facteurs locaux de commercialité ;

• les termes de comparaison ;

• les méthodes d’évaluation ;

• les conclusions de l’expert.

 

Le juge ne se limite pas à choisir entre le chiffre proposé par le bailleur et celui proposé par le locataire. Il détermine le montant justifié par les règles applicables et les preuves produites, dans la limite des prétentions dont il est saisi.​

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La Cour de cassation rappelle par ailleurs que l’incidence favorable d’une modification des facteurs locaux de commercialité n’exige pas nécessairement la démonstration d’une hausse effective du chiffre d’affaires du locataire.

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La procédure de fixation constitue un contentieux du bail commercial soumis à des règles procédurales particulières.

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Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

 

La fixation du loyer renouvelé se situe au croisement :

• du droit des baux commerciaux ;

• de la procédure civile ;

• de l’évaluation immobilière ;

• de l’analyse contractuelle ;

• de la stratégie financière.

 

Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne bailleurs et locataires dans :

• l’audit du bail ;

• le calcul du loyer plafonné ;

• l’étude du déplafonnement ;

• l’évaluation de la valeur locative ;

• l’analyse des charges et obligations ;

• la recherche de références ;

• la négociation amiable ;

• la rédaction des mémoires ;

• la procédure devant le juge des loyers ;

• l’assistance pendant l’expertise ;

• la contestation du rapport ;

• le calcul du rappel de loyer ;

• l’exercice éventuel du droit d’option.

 

Notre approche tient compte de l’emplacement, de l’activité exercée et des conséquences économiques du nouveau prix pour chacune des parties.

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Questions fréquentes sur la fixation du loyer renouvelé

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Le bailleur peut-il fixer librement le nouveau loyer ?

Non. À défaut d’accord, le montant est déterminé selon les règles de valeur locative, de plafonnement et, le cas échéant, de déplafonnement.

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L’accord sur le renouvellement vaut-il accord sur le prix ?

Non. Les parties peuvent accepter le principe du nouveau bail tout en restant en désaccord sur son loyer.

Le nouveau loy

er est-il toujours supérieur à l’ancien ?

Non. Lorsque la valeur locative est inférieure au montant plafonné ou au loyer précédemment pratiqué, une fixation à la baisse peut être demandée.

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Comment calculer le loyer plafonné ?

Le calcul dépend notamment du loyer de référence, de la durée du bail, de la date de renouvellement et de la variation de l’ILC ou de l’ILAT.

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Quand le loyer peut-il être déplafonné ?

Le déplafonnement peut notamment résulter d’une modification notable de certains éléments de la valeur locative, d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans ou d’une tacite prolongation dépassant douze ans.

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Les annonces immobilières suffisent-elles à établir la valeur locative ?

Non. Elles peuvent constituer un élément d’information, mais elles ne prouvent ni le prix réellement conclu ni la comparabilité complète des locaux.

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Une expertise est-elle obligatoire ?

Non. Les parties peuvent s’accorder sans expertise et le juge peut statuer sur les pièces disponibles. Une expertise est toutefois fréquemment ordonnée lorsque l’évaluation est complexe.

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Quel loyer doit être payé pendant la procédure ?

Le locataire continue en principe à payer le prix ancien ou le montant provisionnel éventuellement fixé par le juge.

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La décision produit-elle un rappel rétroactif ?

Oui, le compte est généralement régularisé à partir de la date d’effet retenue pour le nouveau prix, sous réserve de la date et du contenu des demandes formulées.

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Quel est le délai pour saisir le juge ?

L’action est soumise à la prescription biennale du statut des baux commerciaux. Une analyse précise du point de départ et des actes interruptifs est indispensable.

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Le mémoire préalable est-il obligatoire ?

Oui. Le juge ne peut pas être valablement saisi avant sa notification et l’expiration du délai d’un mois prévu par les textes.

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Le juge est-il obligé de suivre l’expert ?

Non. Le rapport constitue un élément d’appréciation qui peut être discuté par les parties.

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Peut-on renoncer au renouvellement après avoir connu le loyer fixé ?

Oui. Le bailleur comme le locataire disposent, sous certaines conditions, d’un droit d’option après la décision définitive.

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Quand consulter un avocat ?

Il est préférable de consulter avant le congé ou la réponse à la demande de renouvellement, afin de préserver la date d’effet du nouveau prix et de préparer les éléments d’évaluation.

 

Contactez un avocat en fixation du loyer du bail commercial renouvelé à Cannes

 

Vous souhaitez proposer un nouveau loyer, contester le montant demandé ou engager une procédure de fixation judiciaire ?

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Le cabinet Bentata Avocats vous accompagne afin d’analyser le bail, déterminer le régime applicable et défendre vos intérêts dans la négociation, l’expertise ou la procédure devant le juge des loyers commerciaux.