Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction est la compensation financière due, en principe, au locataire commercial lorsque le bailleur refuse de renouveler son bail.

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Elle doit réparer l’ensemble du préjudice directement causé par le défaut de renouvellement.

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Selon les circonstances, elle comprend :

• une indemnité principale correspondant à la perte du fonds de commerce ou à la valeur du droit au bail ;

• des indemnités accessoires destinées à réparer les frais et conséquences supplémentaires de l’éviction.

 

Le bailleur et le locataire peuvent déterminer son montant à l’amiable. À défaut d’accord, il appartient à la juridiction compétente de le fixer, fréquemment après une expertise judiciaire.

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Dans quelles situations l’indemnité d’éviction est-elle due ?

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à démontrer une faute du locataire.

 

Dans ce cas, il doit normalement verser une indemnité correspondant au préjudice causé par la perte du droit au renouvellement.

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Le droit à indemnité suppose néanmoins que le locataire remplisse les conditions permettant de bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement.

 

Il convient notamment de vérifier :

• la propriété et l’exploitation du fonds de commerce ;

• les conditions d’immatriculation applicables ;

• l’exploitation effective des locaux ;

• la destination contractuelle ;

• la qualité de la personne bénéficiant du droit au renouvellement ;

• l’absence d’un motif légal permettant au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité.

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Le droit à indemnisation dépend notamment de la qualité du locataire et des conditions lui permettant de bénéficier du renouvellement du bail commercial.

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Le principe du droit à indemnité et son montant constituent deux questions distinctes. Il est possible que le bailleur reconnaisse devoir une indemnité tout en contestant fortement son évaluation.

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Dans quels cas aucune indemnité n’est-elle versée ?

Le bailleur peut, dans certaines situations limitées, refuser le renouvellement sans indemnité.

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Il peut notamment invoquer :

• un motif grave et légitime reproché au locataire ;

• l’absence des conditions du droit au renouvellement ;

• certaines situations particulières prévues par le Code de commerce.

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Le simple fait d’alléguer un manquement ne suffit pas. Le motif invoqué doit être juridiquement pertinent et établi par des preuves suffisamment précises.

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Lorsqu’un refus sans indemnité est contesté, le premier enjeu consiste donc à faire reconnaître ou à écarter le droit du locataire à l’indemnisation. Ce n’est qu’ensuite que se pose la question de son montant.

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Comment est calculée l’indemnité principale ?

L’évaluation dépend principalement des conséquences concrètes de l’éviction sur le fonds de commerce.

Deux hypothèses doivent être distinguées.

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L’indemnité de remplacement en cas de perte du fonds

Lorsque l’éviction entraîne la disparition du fonds de commerce ou une perte substantielle de sa clientèle, l’indemnité principale est généralement déterminée en fonction de la valeur marchande du fonds.

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Cette situation peut notamment concerner une activité dont la clientèle est fortement attachée à l’emplacement :

• commerce de proximité ;

• restaurant ;

• café ;

• hôtel ;

• activité bénéficiant d’un emplacement particulièrement visible ;

• commerce dépendant d’une zone de chalandise spécifique.

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La valeur du fonds peut être appréciée à partir de plusieurs éléments :

• chiffre d’affaires ;

• rentabilité ;

• résultats d’exploitation ;

• usages de la profession ;

• nature de l’activité ;

• emplacement ;

• qualité de la clientèle ;

• notoriété de l’établissement ;

• perspectives économiques ;

• transactions comparables.

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Aucune formule ne peut être appliquée mécaniquement à toutes les activités. Les méthodes et coefficients doivent être adaptés au secteur concerné et aux données réelles de l’exploitation.

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La valeur du droit au bail doit également être examinée. Un local bénéficiant d’un loyer sensiblement inférieur à la valeur locative du marché peut présenter une valeur propre particulièrement importante.

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L’indemnité de transfert lorsque l’activité peut être déplacée

Lorsque le fonds peut être transféré dans d’autres locaux sans disparition substantielle de la clientèle, l’indemnité principale repose généralement sur la valeur du droit au bail et sur les conséquences du déplacement.

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L’analyse porte notamment sur :

• la possibilité réelle de trouver un local équivalent ;

• l’état du marché locatif ;

• la zone de chalandise ;

• la nature de l’activité ;

• l’attachement de la clientèle à l’exploitant ou à l’emplacement ;

• le coût locatif des nouveaux locaux ;

• les restrictions liées à la destination ou à l’aménagement.

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La possibilité abstraite de déménager ne suffit pas nécessairement à établir que le fonds est transférable sans perte.

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À Cannes ou au Cannet, la rareté de certains emplacements, la commercialité particulière d’un quartier et le niveau des loyers peuvent avoir une incidence directe sur cette analyse.

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Qu’est-ce que la valeur du droit au bail ?

La valeur du droit au bail correspond à l’avantage économique dont bénéficie le locataire du fait des conditions de son bail.

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Elle est notamment influencée par la différence entre :

• le loyer que le locataire aurait supporté si le bail avait été renouvelé ;

• la valeur locative de marché d’un local comparable.

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Cette différence peut être capitalisée à l’aide d’un coefficient tenant compte de la qualité de l’emplacement, de la destination des lieux et de l’activité exercée.

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La valeur du droit au bail peut être particulièrement élevée lorsqu’un commerce bénéficie :

• d’un emplacement recherché ;

• d’une forte visibilité ;

• d’un flux important de clientèle ;

• d’un loyer inférieur au marché ;

• d’une destination contractuelle large ;

• de facultés favorables de cession ou de sous-location.

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Elle ne doit donc pas être négligée, y compris lorsque la valeur comptable ou la rentabilité du fonds paraît limitée.

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Quelles indemnités accessoires peuvent être réclamées ?

L’indemnité principale peut être complétée par différents postes de préjudice, à condition qu’ils soient réels, directement liés à l’éviction et suffisamment justifiés.

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Peuvent notamment être discutés :

Les frais de remploi

Ils correspondent aux frais nécessaires à l’acquisition d’un fonds ou d’un droit au bail permettant au locataire de poursuivre son activité.

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Leur indemnisation dépend des circonstances et notamment de la réalité ou de la perspective de la réinstallation.

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Les frais de déménagement et de réinstallation

Ils peuvent comprendre :

• le transport du matériel et des marchandises ;

• l’installation dans les nouveaux locaux ;

• les travaux d’aménagement ;

• les raccordements ;

• la signalétique ;

• les honoraires et frais techniques nécessaires au transfert.

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Le trouble commercial

Le déménagement et la réorganisation de l’activité peuvent provoquer une période de perturbation ou de baisse temporaire d’exploitation.

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Ce préjudice doit être apprécié au regard de l’activité, de la durée du transfert et des éléments comptables disponibles.

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Les frais de double loyer

Le locataire peut être contraint de supporter simultanément le coût de l’ancien et du nouveau local pendant la période nécessaire au transfert.

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Les indemnités de licenciement

Lorsque l’éviction entraîne la suppression de postes, les indemnités supportées par l’entreprise peuvent, sous certaines conditions, être intégrées au préjudice.

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Les autres préjudices liés à l’éviction

Selon le dossier, peuvent également être invoqués :

• les frais de résiliation de contrats ;

• la perte d’une licence ou d’une autorisation ;

• les frais administratifs ;

• les frais de publicité liés au nouvel emplacement ;

• la perte temporaire ou partielle de clientèle ;

• le coût de certaines adaptations imposées par le nouveau local.

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Chaque poste doit être documenté. Une demande forfaitaire insuffisamment justifiée peut être réduite ou écartée.

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À quelle date l’indemnité est-elle évaluée ?

L’indemnité doit être appréciée au plus près de la réalisation effective du préjudice.

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Lorsque le locataire a déjà quitté les locaux, l’évaluation est généralement réalisée au regard de la situation existant à la date de son départ effectif.

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Lorsqu’il se maintient dans les lieux, les juges prennent en compte la situation existant à la date à laquelle ils statuent.

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Cette règle est importante, car la procédure peut durer plusieurs années. Pendant cette période :

• le chiffre d’affaires peut évoluer ;

• la rentabilité peut se modifier ;

• la valeur des emplacements commerciaux peut varier ;

• de nouveaux locaux de remplacement peuvent devenir disponibles ;

• les conditions d’exploitation peuvent changer.

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Une expertise ancienne doit donc parfois être actualisée afin de rester cohérente avec la situation au jour où le préjudice se réalise.

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Quel est le rôle de l’expertise dans l’évaluation de l’indemnité ?

L’expertise est fréquemment déterminante, mais l’expert ne décide pas seul du montant de l’indemnité.

Son rôle consiste à analyser les éléments économiques, comptables, immobiliers et commerciaux nécessaires à l’évaluation.

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Il peut notamment examiner :

• les comptes annuels ;

• le chiffre d’affaires ;

• la rentabilité ;

• les caractéristiques du fonds ;

• la valeur du droit au bail ;

• les prix de cession pratiqués dans le secteur ;

• la valeur locative de marché ;

• les possibilités de transfert ;

• les différents postes d’indemnisation accessoire.

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L’expertise peut être amiable ou ordonnée par le tribunal.

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Dans le cadre d’une expertise judiciaire, chaque partie doit être en mesure :

• de transmettre les pièces utiles ;

• d’expliquer sa méthode d’évaluation ;

• de discuter les références retenues ;

• de répondre aux observations adverses ;

• de formuler des dires à l’expert ;

• de contester les conclusions qui paraissent insuffisamment justifiées.

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Le rapport d’expertise constitue un élément important du dossier, mais il ne lie pas automatiquement le juge. L’avocat conserve un rôle essentiel pour définir les demandes, sélectionner les pièces, discuter les méthodes et replacer l’évaluation économique dans son cadre juridique.

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Comment se déroule la procédure de fixation ?

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La tentative de négociation amiable

Le bailleur et le locataire peuvent rechercher un accord sur :

• le principe du droit à indemnité ;

• le montant de l’indemnité principale ;

• les indemnités accessoires ;

• le calendrier de départ ;

• les modalités de paiement ;

• la remise des locaux.

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Un protocole précis peut éviter un contentieux long tout en sécurisant les obligations de chacun.

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À défaut d’accord, l’évaluation et la contestation de l’indemnité relèvent d’un contentieux du bail commercial, fréquemment précédé ou accompagné d’une expertise.

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La saisine de la juridiction compétente

À défaut d’accord, la partie la plus diligente peut saisir le tribunal afin de faire reconnaître le droit à indemnité ou d’en obtenir la fixation.

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Le tribunal peut ordonner une expertise avant de statuer définitivement sur le montant.

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La procédure doit être engagée dans le délai applicable. La réception d’un congé ou d’un refus de renouvellement ne doit donc jamais rester sans analyse pendant une période prolongée.

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L’expertise judiciaire

L’expert convoque les parties, examine les locaux et les documents communiqués, puis expose une proposition d’évaluation.

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Les parties interviennent par l’intermédiaire de leurs conseils afin de présenter leurs observations et de discuter les hypothèses retenues.

La fixation judiciaire

Après le dépôt du rapport, les parties peuvent encore contester les conclusions de l’expert.

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Il appartient au juge de fixer le montant définitif au regard du rapport, des pièces produites et des arguments juridiques et économiques développés.

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Le locataire peut-il rester dans les lieux ?

Le locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction bénéficie en principe d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement.

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Pendant cette période :

• le bail expiré ne se poursuit pas comme un bail renouvelé ;

• le locataire reste soumis aux clauses et conditions du bail expiré ;

• il doit verser une indemnité d’occupation ;

• il doit poursuivre l’exploitation et respecter ses obligations ;

• le bailleur demeure tenu des obligations qui lui incombent.

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L’indemnité d’occupation est distincte de l’indemnité d’éviction. Elle peut faire l’objet d’une évaluation et d’un débat parallèles.

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Le locataire doit être particulièrement vigilant avant de quitter volontairement les locaux ou de s’engager définitivement dans un nouveau site, car certaines décisions peuvent avoir des conséquences sur la stratégie du dossier et sur le droit de repentir du bailleur.

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Le bailleur peut-il renoncer à l’éviction ?

Après avoir refusé le renouvellement, le bailleur peut, sous certaines conditions, revenir sur sa décision et proposer finalement le renouvellement du bail.

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Cette faculté, appelée droit de repentir, peut notamment être envisagée lorsque le montant de l’indemnité fixé ou envisagé apparaît trop élevé.

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Elle est cependant enfermée dans des conditions strictes et peut disparaître si le locataire a déjà quitté les lieux ou s’est engagé définitivement dans une nouvelle installation.

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Le bailleur doit donc évaluer le coût potentiel de l’éviction avant la délivrance du congé et suivre attentivement l’évolution de la procédure.

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Quand le locataire doit-il restituer les locaux ?

Le locataire n’est en principe pas tenu de quitter les locaux avant d’avoir reçu l’intégralité de l’indemnité à laquelle il peut prétendre.

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Après le paiement de l’indemnité ou la notification de son versement à un séquestre, il dispose normalement d’un délai de trois mois pour remettre les locaux au bailleur.

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Les modalités de remise des clés, l’état des locaux, les réparations locatives, les sommes encore dues et les éventuelles oppositions de créanciers doivent être anticipés.

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Comment nous intervenons concrètement

Un commerçant reçoit une offre qu’il estime insuffisante

Le cabinet analyse le fonds, le droit au bail, les comptes de l’entreprise, l’emplacement et les différents frais engendrés par le départ.

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Il identifie les postes insuffisamment pris en compte et prépare les éléments nécessaires à la négociation ou à la procédure.

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Un bailleur souhaite connaître le coût d’une éviction avant de délivrer congé

Le cabinet examine le bail, les caractéristiques du fonds, la valeur locative et la possibilité de transférer l’activité.

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Cette analyse permet d’évaluer les risques financiers avant que le bailleur ne prenne une décision difficilement réversible.

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L’expert considère que le fonds est transférable

Le cabinet vérifie si les locaux de remplacement sont réellement disponibles et comparables, si la clientèle peut être conservée et si les contraintes propres à l’activité ont été correctement prises en compte.

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Il formule les observations nécessaires et discute les références retenues.

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Plusieurs postes accessoires sont contestés

Le cabinet organise les pièces permettant de justifier les frais de déménagement, de réinstallation, le trouble commercial, les charges de personnel et les autres conséquences directes de l’éviction.

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Comment les juges apprécient ce type de litige

Les juridictions recherchent le préjudice réellement causé par le défaut de renouvellement.

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Elles examinent notamment :

• la nature de l’activité ;

• l’attachement de la clientèle à l’emplacement ;

• la possibilité concrète de transférer le fonds ;

• la valeur marchande du fonds ;

• la valeur du droit au bail ;

• les résultats de l’exploitation ;

• les usages de la profession ;

• les caractéristiques des locaux ;

• les conditions du marché ;

• la réalité des préjudices accessoires ;

• la date à laquelle l’évaluation doit être réalisée.

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Le juge n’est pas tenu de reprendre automatiquement les conclusions de l’expert. Il apprécie leur cohérence avec les pièces et les arguments présentés par les parties.

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La qualité du dossier comptable, la pertinence des termes de comparaison et la justification détaillée des préjudices sont donc déterminantes.

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Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

Une indemnité d’éviction se situe au croisement du droit des baux commerciaux, du droit des affaires et de l’évaluation économique.

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Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne bailleurs et locataires commerciaux à chaque étape :

• analyse du droit à indemnité ;

• estimation des risques ;

• préparation de la négociation ;

• constitution des pièces ;

• assistance pendant l’expertise ;

• rédaction des dires ;

• contestation des méthodes d’évaluation ;

• négociation d’un protocole ;

• représentation devant la juridiction compétente ;

• organisation du paiement et de la restitution des locaux.

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Notre approche tient compte des enjeux juridiques, patrimoniaux, commerciaux et financiers propres à chaque dossier.

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Questions fréquentes sur l’indemnité d’éviction

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Qui doit payer l’indemnité d’éviction ?

Elle est en principe due par le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial, sauf lorsqu’une exception légale permet de priver le locataire de cette indemnité.

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Comment savoir si le fonds sera considéré comme perdu ou transférable ?

La réponse dépend notamment de la nature de l’activité, de l’attachement de la clientèle au lieu, de la disponibilité de locaux comparables et des conséquences économiques du déplacement.

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L’indemnité correspond-elle toujours au chiffre d’affaires ?

Non. Le chiffre d’affaires peut constituer l’un des éléments d’évaluation, mais il doit être replacé dans le contexte de l’activité, de la rentabilité, des usages professionnels et de la valeur du droit au bail.

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Qui choisit l’expert ?

Les parties peuvent recourir à un expert amiable. Dans le cadre d’une procédure, le tribunal désigne un expert judiciaire inscrit sur une liste tenue par la Procureur de la Cour d'appel du ressort.

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Le juge est-il obligé de suivre l’expert ?

Non. Le rapport éclaire le tribunal, mais le juge conserve son pouvoir d’appréciation.

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Puis-je contester le rapport d’expertise ?

Oui. Des observations et dires peuvent être adressés pendant l’expertise. Après le dépôt du rapport, ses conclusions peuvent encore être discutées devant le juge.

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Le locataire peut-il rester dans les locaux pendant la procédure ?

S’il peut prétendre à une indemnité, il bénéficie en principe d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement, moyennant une indemnité d’occupation.

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Le locataire doit-il continuer à exploiter son fonds ?

Il doit rester vigilant quant au respect de ses obligations et aux conséquences qu’une cessation d’exploitation pourrait avoir sur ses droits et sur l’évaluation du préjudice.

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Quand l’indemnité doit-elle être payée ?

Elle peut être réglée après un accord amiable ou après sa fixation définitive. Son paiement peut être effectué directement au locataire ou par l’intermédiaire d’un séquestre.

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Quel délai le locataire a-t-il pour quitter les lieux après le paiement ?

Il dispose en principe de trois mois à compter du paiement intégral de l’indemnité ou de la notification de son versement à un séquestre.

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Le bailleur peut-il finalement renouveler le bail ?

Sous certaines conditions, il peut exercer son droit de repentir et renoncer à l’éviction.

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Quand consulter un avocat ?

Pour le bailleur, avant de délivrer le congé. Pour le locataire, dès la réception du refus ou de l’offre d’indemnité. Une intervention précoce permet de préserver les délais et de préparer les éléments économiques nécessaires.

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