Le bailleur peut-il refuser le renouvellement d’un bail commercial ?

 

Le bailleur n’est pas contraint de renouveler le bail arrivé à son terme.

Il peut décider de mettre fin à la relation locative, mais ce choix entraîne en principe l’obligation de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer l’intégralité du préjudice causé par la perte du droit au renouvellement.

 

Deux situations doivent être distinguées :

• le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction ;

• le refus de renouvellement sans indemnité, fondé sur une exception légale ou sur un motif grave et légitime.

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Une erreur dans le fondement du congé, dans sa rédaction ou dans la constitution des preuves peut exposer le bailleur au paiement d’une indemnité importante et à un contentieux du bail commercial prolongé.

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Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction

 

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans reprocher de faute particulière au locataire.

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Il doit alors proposer le paiement d’une indemnité d’éviction correspondant au préjudice effectivement causé par le non-renouvellement.

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Cette indemnité peut comprendre :

• la valeur du fonds de commerce lorsque l’éviction entraîne sa disparition ;

• la valeur du droit au bail lorsque l’activité peut être transférée sans perte substantielle de clientèle ;

• les frais de déménagement ;

• les frais de réinstallation ;

• les frais administratifs ;

• les pertes temporaires d’exploitation ;

• les indemnités de licenciement éventuellement supportées ;

• les autres préjudices directement liés à l’éviction.

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Le montant proposé dans le congé n’est pas nécessairement définitif. Il peut être négocié ou faire l’objet d’une évaluation judiciaire.

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​Le refus s’inscrit dans la procédure de renouvellement du bail commercial, dont les actes et les délais doivent être préalablement vérifiés.

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Lorsque le locataire remplit les conditions du droit au renouvellement, le refus ouvre en principe droit à une indemnité d’éviction.

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Pour le bailleur, il est prudent d’évaluer les conséquences économiques du refus avant de délivrer le congé. Pour le locataire, l’offre reçue doit être examinée au regard de la valeur réelle du fonds, de l’emplacement et des possibilités concrètes de transfert.

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Dans quels cas le renouvellement peut-il être refusé sans indemnité ?

Le refus sans indemnité demeure exceptionnel.

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Le motif grave et légitime reproché au locataire

Le bailleur peut invoquer un comportement ou un manquement suffisamment sérieux pour priver le locataire de son indemnité d’éviction.

 

Peuvent notamment être discutés :

• des défauts de paiement répétés ;

• une sous-location non autorisée ;

• un changement d’activité contraire à la destination du bail ;

• des travaux réalisés sans autorisation ;

• des dégradations importantes ;

• une cessation injustifiée de l’exploitation ;

• des manquements persistants aux obligations contractuelles.

 

L’existence d’un manquement ne suffit pas automatiquement.

 

Il appartient au bailleur de démontrer sa réalité, sa gravité et, lorsqu’une mise en demeure est légalement requise, sa persistance ou son renouvellement après l’expiration du délai accordé au locataire.

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L’insalubrité ou la dangerosité de l’immeuble

Le renouvellement peut également être refusé sans indemnité lorsqu’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger.

 

Cette situation suppose des éléments objectifs permettant d’établir l’état du bâtiment. En cas de reconstruction comprenant de nouveaux locaux commerciaux, le locataire peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un droit de priorité.

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L’absence des conditions du droit au renouvellement

Avant même d’examiner l’indemnité, il convient de vérifier que le locataire remplit les conditions nécessaires pour bénéficier du statut protecteur.

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La situation peut notamment soulever des difficultés relatives :

• à l’exploitation effective du fonds ;

• à l’immatriculation requise ;

• à la propriété du fonds ;

• à la destination des locaux ;

• à la continuité de l’exploitation ;

• à la qualité de la personne qui sollicite le renouvellement.

 

La dénégation du droit au renouvellement ne doit pas être confondue avec le refus fondé sur une faute du locataire. Les fondements et les preuves nécessaires ne sont pas identiques.

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Comment notifier un refus de renouvellement ?

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Le congé délivré avec refus de renouvellement à l’initiative du bailleur

Lorsque le bailleur prend l’initiative de mettre fin au bail, il doit faire délivrer un congé par acte de commissaire de justice.

 

Le congé doit notamment :

• respecter le délai de préavis applicable (6 mois);

• préciser le fondement du refus ;

• indiquer si une indemnité d’éviction est offerte ou refusée ;

• rappeler au locataire le délai dont il dispose pour saisir la juridiction compétente.

 

Si le bail se trouve déjà en tacite prolongation, le calendrier doit être déterminé avec une vigilance particulière.

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Lorsque le bailleur souhaite mettre fin au contrat avant son échéance en raison d’un manquement du locataire, la question relève plutôt de la résiliation du bail commercial.

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La réponse à une demande de renouvellement du locataire

Lorsque le locataire a préalablement demandé le renouvellement, le bailleur peut répondre par un refus.

Cette réponse doit être signifiée par acte de commissaire de justice dans le délai légal et préciser les motifs du refus.

À défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Cette acceptation ne signifie toutefois pas nécessairement que les parties se sont accordées sur le montant du nouveau loyer.

Pourquoi la mise en demeure est-elle déterminante ?

Lorsque le bailleur reproche au locataire l’inexécution d’une obligation ou la cessation injustifiée de l’exploitation, une mise en demeure préalable est en principe nécessaire.

 

Elle doit être délivrée par acte de commissaire de justice, identifier précisément le manquement reproché et reproduire les mentions imposées par le Code de commerce.

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Le locataire dispose alors d’un délai pour faire cesser ou réparer le manquement.

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Pour le bailleur, une mise en demeure générale, imprécise ou irrégulière peut fragiliser le refus sans indemnité.

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Pour le locataire, il est essentiel de répondre rapidement, de vérifier la réalité des griefs et de conserver la preuve des mesures correctrices éventuellement adoptées.

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Comment réagir après avoir reçu un refus de renouvellement ?

Le locataire ne doit pas considérer que le refus met immédiatement et définitivement fin à tous ses droits.

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Il convient d’abord d’analyser :

• la régularité du congé ou de la réponse du bailleur ;

• le respect des délais ;

• le fondement invoqué ;

• les conditions du droit au renouvellement ;

• la réalité du motif grave et légitime ;

• le montant de l’indemnité proposée ;

• les conséquences économiques du départ.

 

Selon le dossier, le locataire commercial peut :

• accepter le principe et le montant de l’indemnité ;

• négocier son montant ;

• contester le refus sans indemnité ;

• solliciter judiciairement la reconnaissance de son droit à indemnisation ;

• contester la régularité ou le fondement du congé.

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L’action doit être engagée avant l’expiration du délai légal de deux ans. L’écoulement du temps ne doit donc pas être confondu avec une stratégie de maintien dans les lieux.

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Le locataire doit-il quitter immédiatement les locaux ?

Lorsque le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction, il bénéficie en principe d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement.

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Pendant cette période :

• les clauses et conditions du bail expiré continuent à encadrer l’occupation ;

• le locataire doit poursuivre le respect de ses obligations ;

• il verse une indemnité d’occupation en remplacement du loyer ;

• le bailleur doit continuer à assurer la jouissance des locaux.

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Ce droit au maintien dans les lieux ne dispense pas le locataire d’engager les démarches nécessaires pour préserver sa demande d’indemnité.

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Une stratégie doit également être définie avant toute décision irréversible de départ, de transfert du fonds ou de prise à bail de nouveaux locaux.

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Le bailleur peut-il revenir sur son refus ?

Le bailleur dispose, dans certaines conditions, d’un droit de repentir lui permettant de revenir sur son refus et de proposer finalement le renouvellement du bail.

Cette faculté est fréquemment envisagée lorsque l’indemnité d’éviction évaluée ou fixée apparaît plus élevée que prévu.

Elle n’est toutefois pas toujours disponible. Le départ du locataire ou son engagement définitif dans de nouveaux locaux peut notamment rendre le repentir impossible.

Le bailleur comme le locataire doivent donc anticiper les conséquences de leurs actes pendant toute la durée du contentieux.

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Comment nous intervenons concrètement

 

Le bailleur souhaite récupérer un local commercial à Cannes

Le cabinet analyse la date d’expiration du bail, la situation juridique du locataire, le motif du refus et le coût potentiel de l’indemnité d’éviction.

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Il accompagne ensuite le bailleur dans la définition de la stratégie, la constitution des preuves et la préparation des actes avec le commissaire de justice.

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Le locataire reçoit un congé avec offre d’indemnité

Le cabinet vérifie la régularité du congé, étudie le droit du locataire au renouvellement et apprécie le caractère suffisant de l’offre.

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Les éléments économiques nécessaires à l’évaluation du préjudice sont recensés afin de préparer une négociation ou une demande judiciaire.

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Quelle différence entre un congé avec refus de renouvellement et une réponse à une demande de renouvellement ?

Dans le premier cas, le bailleur prend l’initiative de mettre fin au bail en délivrant un congé. Dans le second, le locataire a préalablement demandé le renouvellement et le bailleur lui notifie son refus dans le délai légal.

 

Ces deux actes peuvent aboutir au même résultat, mais leurs conditions de délivrance et le point de départ du délai de contestation diffèrent. Le congé doit être délivré au moins six mois à l’avance. Lorsque le locataire a présenté une demande de renouvellement, le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître son refus par acte extrajudiciaire.

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Le bailleur invoque un motif grave et légitime

Le cabinet examine la précision de la mise en demeure, la réalité du manquement, les pièces produites et les mesures prises par le locataire pour y remédier.

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Il détermine ensuite si le refus sans indemnité paraît juridiquement fondé ou s’il doit être contesté.

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Les parties s’opposent sur le montant de l’indemnité

Le cabinet identifie les différents postes de préjudice, coordonne si nécessaire l’analyse juridique et l’évaluation économique et défend les intérêts de son client dans le cadre de la négociation ou de la procédure judiciaire.

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Comment les juges apprécient ce type de litige

Les juridictions distinguent rigoureusement le refus assorti d’une indemnité du refus fondé sur un motif permettant de priver le locataire de cette indemnité.

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En présence d’un motif grave et légitime, elles examinent notamment :

• la réalité des faits reprochés ;

• leur degré de gravité ;

• leur persistance ;

• la régularité et la précision de la mise en demeure ;

• la réaction du locataire ;

• les preuves produites par le bailleur ;

• les circonstances particulières de l’exploitation.

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Le simple fait d’invoquer une faute ne suffit pas. Le bailleur doit être en mesure de la démontrer.

Les juges contrôlent également la régularité formelle du congé, le respect des délais et les mentions obligatoires.

Lorsque le principe de l’indemnité est acquis, le débat porte ensuite sur l’étendue du préjudice effectivement causé par l’éviction et sur les éléments économiques permettant de l’évaluer.

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Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

Un refus de renouvellement mêle droit immobilier, droit commercial, stratégie patrimoniale et évaluation économique.

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Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne aussi bien les propriétaires que les commerçants et sociétés locataires.

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Notre intervention peut comprendre :

• l’audit du bail et de ses avenants ;

• l’analyse du droit au renouvellement ;

• la préparation de la stratégie du bailleur ;

• l’examen du congé ou de la réponse à la demande de renouvellement ;

• la constitution des preuves ;

• l’évaluation des risques liés à l’indemnité d’éviction ;

• la négociation amiable ;

• la représentation devant le tribunal judiciaire compétent.

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Questions fréquentes sur le refus de renouvellement

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Le bailleur peut-il librement refuser le renouvellement ?

Oui, mais il doit en principe indemniser le locataire du préjudice causé par le refus, sauf exception légale.

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Le bailleur doit-il démontrer une faute s’il offre une indemnité d’éviction ?

Il n’a pas à démontrer un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement en offrant une indemnité. L’acte doit néanmoins respecter les formalités et mentions imposées.

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Qu’est-ce qu’un motif grave et légitime ?

Il s’agit d’un comportement ou d’un manquement suffisamment sérieux pour justifier la privation de l’indemnité d’éviction. Son existence est appréciée au regard des circonstances et des preuves disponibles.

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Une mise en demeure est-elle toujours obligatoire ?

Elle est notamment requise lorsque le refus sans indemnité est fondé sur l’inexécution d’une obligation ou sur la cessation injustifiée de l’exploitation. D’autres situations peuvent obéir à un régime différent.

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Le locataire peut-il contester le congé ?

Oui. Il peut notamment contester sa régularité, le motif invoqué ou le refus de lui reconnaître une indemnité d’éviction.

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Quel est le délai pour contester le refus de renouvellement ?

Le locataire dispose en principe d’un délai de deux ans pour contester le refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.

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Le point de départ dépend de l’acte délivré :

• en présence d’un congé, le délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ;

• lorsque le refus répond à une demande de renouvellement du locataire, il court à compter de la signification du refus.

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L’acte doit rappeler ce délai. Une analyse rapide demeure indispensable afin d’éviter toute prescription.

 

Le locataire peut-il rester dans les locaux ?

Lorsqu’il peut prétendre à une indemnité d’éviction, il bénéficie en principe d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, sous réserve du règlement d’une indemnité d’occupation.

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Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

Elle doit réparer l’intégralité du préjudice causé par le non-renouvellement. Son calcul dépend notamment de la valeur du fonds, de la valeur du droit au bail, des possibilités de transfert et des frais accessoires.

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Le bailleur peut-il annuler son refus ?

Il peut, sous certaines conditions, exercer son droit de repentir et proposer le renouvellement du bail.

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Quand consulter un avocat ?

Il est recommandé de consulter avant la délivrance du congé ou immédiatement après sa réception. Les délais, la rédaction des actes et la constitution des preuves peuvent être déterminants.

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Le cabinet Bentata Avocats vous accompagne afin d’analyser la situation, préserver vos droits et définir la stratégie la plus adaptée à vos intérêts.