Avocat en renouvellement de bail commercial Cannes

Renouvellement et tacite prolongation : deux situations différentes

L’arrivée du bail à son terme ne provoque pas automatiquement sa disparition et ne donne pas davantage naissance, à elle seule, à un nouveau bail de neuf ans.

 

Lorsque ni le bailleur ni le locataire n’accomplit les formalités nécessaires, le bail se poursuit par tacite prolongation. Les parties demeurent liées par le bail existant, mais celui-ci se poursuit pour une durée indéterminée.

 

Cette situation ne doit pas être confondue avec un renouvellement.

 

La tacite prolongation peut parfois convenir aux parties. Elle peut également créer une insécurité, notamment lorsqu’une cession du fonds de commerce est envisagée ou lorsque la prolongation du bail est susceptible d’avoir une incidence sur le plafonnement du loyer renouvelé.

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Une analyse suffisamment en amont de l’échéance permet de choisir entre la poursuite temporaire du bail, une demande de renouvellement ou la délivrance d’un congé.

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Dans quelles conditions le locataire bénéficie-t-il du droit au renouvellement ?

Le droit au renouvellement constitue une protection essentielle du locataire commercial. Il n’est cependant pas accordé automatiquement à toute personne occupant un local.

 

Il convient notamment de vérifier :

• que le locataire est propriétaire du fonds exploité dans les lieux ;

• que les conditions d’immatriculation applicables sont respectées ;

• que le fonds a fait l’objet d’une exploitation effective dans les locaux pendant la période légalement requise ;

• que l’activité exercée est conforme à la destination contractuelle ;

• qu’aucune circonstance particulière n’est susceptible d’affecter le droit au renouvellement.

 

Ces vérifications sont particulièrement importantes lorsque le fonds ou le droit au bail a récemment été cédé, lorsque l’exploitation a été interrompue ou lorsque l’activité a évolué au cours du bail.

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Une demande formellement régulière ne permet pas de pallier l’absence des conditions de fond du droit au renouvellement.

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Qui peut prendre l’initiative du renouvellement du bail commercial ?

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Le congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur

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Le bailleur peut prendre l’initiative de mettre fin au bail en cours tout en proposant son renouvellement.

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Cette démarche peut notamment être envisagée lorsqu’il souhaite :

• fixer précisément la date d’effet du nouveau bail ;

• proposer un nouveau montant de loyer ;

• éviter la poursuite indéfinie du bail ;

• clarifier la situation juridique des locaux.

 

Le congé doit respecter les formes et délais prévus par le statut des baux commerciaux. Une irrégularité peut affecter son efficacité et entraîner un contentieux sur la poursuite du bail ou sur la date de prise d’effet du renouvellement.

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La demande de renouvellement présentée par le locataire

En l’absence de congé du bailleur, le locataire peut solliciter lui-même le renouvellement.

La demande peut être présentée dans les six mois précédant l’expiration du bail ou, lorsque le bail se trouve déjà en tacite prolongation, au cours de cette prolongation.

Son contenu doit exprimer sans ambiguïté la volonté d’obtenir le renouvellement et reproduire les mentions imposées par le Code de commerce. Elle doit également être adressée aux personnes ayant qualité pour la recevoir, selon une modalité permettant de sécuriser sa notification.

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Avant de l’adresser, il est utile d’examiner :

• la date exacte d’expiration du bail ;

• la situation juridique du bailleur ;

• les conditions du droit au renouvellement ;

• l’opportunité de proposer ou non un nouveau loyer ;

• les conséquences de la demande sur la date d’effet du bail renouvelé.

 

La réponse du bailleur à la demande du locataire

À compter de la notification de la demande, le bailleur dispose d’un délai légal pour faire connaître un éventuel refus de renouvellement.

 

Son silence à l’expiration de ce délai vaut acceptation du principe du renouvellement. Cette acceptation ne signifie cependant pas nécessairement que les parties sont d’accord sur le montant du loyer ou sur toutes les conditions du nouveau bail.

 

Le principe du renouvellement et la fixation du loyer doivent donc être distingués.

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Le renouvellement permet-il de modifier le loyer commercial ?

Le renouvellement constitue fréquemment le point de départ d’une discussion sur le montant du loyer.

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Les parties peuvent parvenir à un accord amiable en tenant compte notamment :

• du loyer antérieurement pratiqué ;

• de l’indice applicable ;

• de la valeur locative ;

• des caractéristiques des locaux ;

• de la destination du bail ;

• des obligations respectives des parties ;

• des facteurs locaux de commercialité ;

• des éventuels motifs de plafonnement ou de déplafonnement.

 

À défaut d’accord, le loyer peut être fixé judiciairement selon les règles applicables aux baux commerciaux.

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Il convient de ne pas confondre :

• l’acceptation du principe du renouvellement ;

• l’accord sur le montant du loyer renouvelé ;

• la signature définitive du nouveau bail.

Une mauvaise appréciation de ces différentes étapes peut conduire une partie à se croire définitivement engagée alors que certains éléments demeurent encore en discussion.

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Les autres clauses du bail peuvent-elles être renégociées ?

Le renouvellement ne permet pas à une partie d’imposer unilatéralement une réécriture générale du contrat.

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Les parties peuvent néanmoins convenir de modifier certaines stipulations, notamment celles relatives :

• à la destination des lieux ;

• à la répartition des charges et travaux ;

• aux garanties ;

• aux modalités d’indexation ;

• aux conditions de cession ou de sous-location ;

• aux obligations d’entretien ;

• aux activités autorisées.

 

Toute modification doit être examinée avec attention. Une clause apparemment secondaire peut avoir des conséquences importantes sur la valeur du fonds, la cessibilité du bail ou les charges supportées pendant les neuf années suivantes.

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Le bail renouvelé est en principe conclu pour une nouvelle durée de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

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Pourquoi anticiper le renouvellement du bail commercial ?

Attendre les dernières semaines précédant l’échéance peut affaiblir la position du bailleur comme celle du locataire.

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L’anticipation permet :

• d’identifier la date exacte du terme ;

• de vérifier la régularité des précédents actes ;

• d’analyser les conditions du droit au renouvellement ;

• d’étudier le loyer et la valeur locative ;

• de préparer les éléments utiles à la négociation ;

• d’examiner les conséquences d’une éventuelle cession ;

• de choisir la procédure la plus adaptée.

 

Pour le locataire, une tacite prolongation se poursuivant au-delà de certaines durées peut notamment exposer le loyer renouvelé à un risque de déplafonnement du loyer commercial.

 

Pour le bailleur, une demande ou un congé mal préparé peut retarder la fixation du nouveau loyer et créer un contentieux évitable.

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Comment nous intervenons concrètement

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Le bail d’un commerçant arrive prochainement à échéance

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Le cabinet analyse le bail, ses avenants, la situation du fonds et les conditions du droit au renouvellement.

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Il détermine ensuite avec le locataire l’opportunité d’adresser une demande, le calendrier à respecter et la position à adopter sur le loyer.

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Le bailleur souhaite renouveler le bail en proposant un nouveau loyer

Le cabinet examine les caractéristiques des locaux, les stipulations contractuelles, les indices applicables et les éléments susceptibles d’influencer la valeur locative.

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Il accompagne ensuite le bailleur dans la préparation du congé, la formulation de sa proposition et la négociation avec le preneur.

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Le bail se poursuit depuis plusieurs années après son terme

Le cabinet vérifie les effets de la tacite prolongation, la date à laquelle un acte peut produire effet et les risques liés à la durée totale du bail.

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Une stratégie peut alors être définie afin de sécuriser le renouvellement ou d’organiser la fin de la relation locative.

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Les parties acceptent le renouvellement mais contestent le loyer

Le différend peut être circonscrit à la fixation du prix du bail renouvelé.

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Le cabinet analyse les éléments économiques et juridiques, recherche une solution négociée et, si cela devient nécessaire, assiste son client dans la procédure de fixation judiciaire du loyer.

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Comment les juges apprécient ce type de litige

En matière de renouvellement, les juridictions examinent d’abord la régularité des actes accomplis.

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Elles vérifient notamment :

• la qualité de l’auteur et du destinataire de l’acte ;

• le respect des délais ;

• la présence des mentions obligatoires ;

• la réalité de l’exploitation du fonds ;

• les conditions du droit au renouvellement ;

• la date d’effet du nouveau bail ;

• la portée des échanges intervenus entre les parties.

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Lorsqu’un désaccord porte sur le loyer renouvelé, les juges apprécient les critères de la valeur locative ainsi que les règles de plafonnement ou de déplafonnement.

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Ils distinguent également l’accord sur le principe du renouvellement de l’accord sur le prix. Un échange imprécis ou un acte incomplet peut donc recevoir une portée différente de celle que lui attribuait initialement l’une des parties.

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La préparation et la conservation des pièces sont déterminantes : bail initial, avenants, actes de cession, courriers, notifications, justificatifs d’exploitation, éléments relatifs aux locaux et données économiques.

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En cas de désaccord sur la régularité des actes, le droit au renouvellement ou la fixation du nouveau loyer, le différend peut relever d’un contentieux du bail commercial.

 

Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

 

Le renouvellement d’un bail commercial se situe au croisement du droit immobilier et du droit des affaires.

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Son analyse doit tenir compte non seulement du contrat de location, mais également de l’activité exploitée, de la valeur du fonds de commerce, de la stratégie du bailleur et des conséquences financières du nouveau loyer.

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Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne bailleurs et preneurs dans une approche à la fois juridique, économique et contentieuse.

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Notre intervention peut comprendre :

• l’audit du bail et de ses avenants ;

• la vérification du droit au renouvellement ;

• la préparation ou l’analyse des actes ;

• la négociation des conditions du nouveau bail ;

• l’étude du loyer renouvelé ;

• la prévention des risques de contentieux ;

• la représentation devant la juridiction compétente.

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Questions fréquentes sur le renouvellement du bail commercial

 

Le bail commercial se renouvelle-t-il automatiquement après neuf ans ?

Non. En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite prolongation. Cette situation ne constitue pas, à elle seule, un nouveau bail ferme de neuf ans.

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Quand le locataire peut-il demander le renouvellement ?

La demande peut être présentée dans les six mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment pendant sa tacite prolongation.

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Comment notifier une demande de renouvellement ?

La demande peut être notifiée selon les formes admises par le Code de commerce. Son contenu doit comporter certaines mentions obligatoires. Le recours à un acte de commissaire de justice permet fréquemment de sécuriser la preuve de la notification.

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Dans quel délai le bailleur doit-il répondre ?

Le bailleur dispose de trois mois à compter de la notification pour faire connaître un refus de renouvellement. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

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Le silence du bailleur vaut-il accord sur le nouveau loyer ?

Non. Le silence vaut acceptation du principe du renouvellement, mais ne suffit pas nécessairement à établir un accord sur le montant du loyer.

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Le loyer peut-il être augmenté lors du renouvellement ?

Oui. Le nouveau loyer peut être négocié ou, en cas de désaccord, fixé selon les règles du statut des baux commerciaux. Il peut être plafonné ou, dans certaines situations, déplafonné.

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Peut-on modifier toutes les clauses à l’occasion du renouvellement ?

Les modifications autres que celles résultant du statut applicable supposent généralement un accord des parties. Une partie ne peut pas profiter du renouvellement pour imposer seule une refonte générale du contrat.

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Que se passe-t-il si le bailleur refuse le renouvellement ?

Le refus peut ouvrir droit à une indemnité d’éviction, sauf notamment lorsque le bailleur établit un motif permettant légalement de refuser le renouvellement sans indemnité.

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La cession récente du fonds empêche-t-elle le renouvellement ?

Pas nécessairement. La réponse dépend de la nature de la cession, de la durée d’exploitation et de la situation juridique du cédant et du cessionnaire. Une vérification spécifique est recommandée avant toute demande.

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Quand consulter un avocat ?

Il est préférable de faire analyser le dossier suffisamment avant l’échéance ou immédiatement après réception d’un congé, d’une demande de renouvellement ou d’une proposition de nouveau loyer.

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Contactez un avocat en renouvellement de bail commercial à Cannes

Votre bail commercial arrive à échéance, se poursuit par tacite prolongation ou fait l’objet d’une discussion sur son renouvellement et son loyer ?

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Le cabinet Bentata Avocats vous accompagne afin de vérifier vos droits, sécuriser les actes nécessaires et défendre vos intérêts dans la négociation ou le contentieux du bail renouvelé.