Avocat en déplafonnement du loyer commercial à Cannes

Qu’est-ce que le plafonnement du loyer commercial ?

 

Lors du renouvellement du bail commercial, le loyer doit en principe correspondre à la valeur locative.

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Toutefois, lorsque le bail expiré a été conclu pour une durée qui n’excède pas neuf ans et qu’aucune modification notable ne justifie l’application d’un autre régime, l’augmentation du loyer est limitée par la variation de l’indice légal applicable.

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Selon la nature de l’activité, il peut notamment s’agir :

• de l’indice des loyers commerciaux ;

• de l’indice des loyers des activités tertiaires.

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Le calcul est effectué à partir du loyer fixé lors de la prise d’effet du bail expiré et de l’évolution de l’indice pendant la période considérée.

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Le montant ainsi obtenu constitue un plafond et non nécessairement le loyer qui sera définitivement retenu.

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Si la valeur locative réelle est inférieure au loyer plafonné, le locataire peut demander que le loyer du bail renouvelé soit fixé à cette valeur locative inférieure.

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Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement permet d’écarter la limitation résultant de l’indice.

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Le loyer renouvelé est alors fixé en fonction de la valeur locative, déterminée notamment au regard :

• des caractéristiques du local ;

• de la destination des lieux ;

• des obligations respectives du bailleur et du locataire ;

• des facteurs locaux de commercialité ;

• des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

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Le déplafonnement ne signifie donc pas que le bailleur peut fixer librement le montant qu’il souhaite.

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Il lui appartient de démontrer l’existence d’une cause permettant d’écarter le plafonnement et de justifier la valeur locative demandée.

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De la même manière, le locataire peut contester tant le principe du déplafonnement que le montant revendiqué.

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Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné ?

 

La modification notable des caractéristiques du local

Une évolution importante des locaux pendant le bail expiré peut justifier le déplafonnement.

 

Peuvent notamment être examinés :

• une augmentation de la surface ;

• une modification de la configuration ;

• la création de nouveaux accès ;

• une amélioration notable de la visibilité ;

• une transformation augmentant la capacité d’exploitation ;

• une modification importante des conditions d’accueil de la clientèle.

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Toute modification matérielle ne suffit pas.

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Elle doit présenter un caractère notable et être appréciée au regard des conditions concrètes d’exploitation du local.

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Il convient également d’identifier l’auteur et le financement des travaux, ainsi que les stipulations du bail relatives à leur accession ou à leur prise en compte.

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La modification notable de la destination des lieux

La destination détermine les activités que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux.

Une évolution significative de cette destination peut influencer la valeur locative et justifier une demande de déplafonnement.

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Cette situation peut notamment résulter :

• d’un avenant élargissant les activités autorisées ;

• d’une déspécialisation ;

• de l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire ;

• d’une autorisation judiciaire modifiant l’usage des locaux.

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Il convient toutefois de distinguer la simple évolution concrète de l’activité d’une véritable modification de la destination contractuelle.

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La modification notable des obligations respectives des parties

Les obligations contractuelles assumées par le bailleur et le locataire peuvent avoir une incidence sur la valeur locative.

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Une modification importante de leur répartition pendant le bail peut être invoquée au soutien d’un déplafonnement.

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L’analyse peut notamment porter sur :

• la répartition des charges ;

• la taxe foncière ;

• les travaux et réparations ;

• les obligations d’entretien ;

• les garanties consenties ;

• les restrictions de cession ou de sous-location ;

• les avantages particuliers accordés au locataire.

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Il ne suffit pas de constater qu’une clause est contraignante. Il faut déterminer si les obligations ont réellement évolué depuis la précédente fixation du loyer et si cette évolution présente un caractère notable.

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La modification notable des facteurs locaux de commercialité

Les facteurs locaux de commercialité correspondent à l’environnement économique et commercial dans lequel se situe le local.

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Ils peuvent notamment comprendre :

• l’importance de la ville, du quartier ou de la rue ;

• la répartition des différentes activités commerciales ;

• les moyens de transport ;

• les facilités d’accès et de stationnement ;

• l’attractivité touristique ;

• les flux de population et de clientèle ;

• la création ou la disparition d’équipements ;

• l’évolution de l’offre commerciale environnante.

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À Cannes, cette analyse doit être adaptée à l’emplacement précis du local.

La commercialité de la Croisette, de la rue d’Antibes, du Suquet, de Cannes-La Bocca, du secteur de la gare ou d’un quartier résidentiel ne peut pas être appréciée de manière uniforme.

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Le bailleur doit démontrer une évolution notable intervenue pendant le bail expiré et susceptible d’exercer une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée dans les lieux.

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Il n’est toutefois pas nécessaire d’établir que cette évolution a déjà provoqué une augmentation effective du chiffre d’affaires du locataire.

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La durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans

Lorsque les parties ont volontairement conclu un bail pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, les règles ordinaires de plafonnement peuvent être écartées lors de son renouvellement.

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Cette durée doit être distinguée de la situation dans laquelle un bail initialement conclu pour neuf ans s’est simplement poursuivi après son terme.

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L’analyse du contrat et de ses avenants est donc indispensable.

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Le bail s’est poursuivi pendant plus de douze ans

Lorsqu’un bail conclu pour neuf ans se poursuit par tacite prolongation et que sa durée effective dépasse douze ans, le plafonnement cesse de s’appliquer.

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Le loyer du bail renouvelé est alors fixé à la valeur locative sans que le bailleur ait à démontrer une modification notable des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.

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Cette règle constitue un enjeu important de calendrier.

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Pour le locataire, l’absence de demande de renouvellement avant l’expiration de la douzième année peut entraîner la perte du plafonnement.

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Pour le bailleur, la poursuite du bail au-delà de cette durée peut ouvrir la possibilité de solliciter une fixation à la valeur locative.

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Cette situation peut être évitée ou anticipée par une préparation suffisamment précoce du renouvellement du bail commercial.

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Certains locaux échappent-ils au plafonnement ?

Certains locaux sont soumis à des règles particulières de fixation du loyer renouvelé.

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Les locaux à usage exclusif de bureaux

Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé en fonction des prix pratiqués pour des locaux équivalents, sous réserve des corrections justifiées par les différences constatées.

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Les locaux monovalents

Les locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation peuvent être évalués selon les usages observés dans la branche d’activité concernée.

 

Cette qualification peut notamment être discutée pour certains hôtels, cinémas, établissements de santé ou locaux dont la transformation nécessiterait des travaux particulièrement importants.

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Les terrains

La fixation du loyer des terrains obéit également à un régime spécifique tenant compte de leur nature et des modalités de l’exploitation autorisée.

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Ces régimes doivent être distingués du déplafonnement fondé sur une modification notable.

Leur résultat peut toutefois également conduire à une fixation directe du loyer selon une méthode de valeur locative.

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Comment déterminer la valeur locative ?

Une fois le déplafonnement admis, le loyer n’est pas automatiquement fixé au niveau demandé par le bailleur.

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La valeur locative doit être établie à partir des critères légaux.

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Même lorsqu’une cause de déplafonnement est reconnue, il reste nécessaire de procéder à la fixation du loyer du bail commercial renouvelé en fonction de la valeur locative.

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Les caractéristiques du local

Sont notamment pris en considération :

• la situation du local dans l’immeuble ;

• sa surface ;

• son volume ;

• son accessibilité ;

• la répartition des espaces ;

• la visibilité ;

• l’état des locaux ;

• les équipements ;

• les contraintes particulières d’exploitation.

 

Les surfaces peuvent faire l’objet d’une pondération afin de tenir compte de leur utilité commerciale réelle.

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La destination contractuelle

Une destination large, permettant l’exercice de plusieurs activités, peut constituer un avantage pour le locataire.

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À l’inverse, une destination étroite ou soumise à des restrictions peut avoir une incidence sur la valeur.

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Les obligations des parties

Certaines charges ou obligations supportées par le locataire peuvent justifier un abattement.

 

Certains avantages contractuels, comme une grande liberté de cession ou de sous-location, peuvent au contraire justifier une majoration.

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Les facteurs locaux de commercialité

La valeur locative dépend également de l’environnement du local au jour de la prise d’effet du bail renouvelé.

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L’étude doit être précise et géographiquement pertinente.

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Des références situées dans une autre rue ou un autre quartier ne sont pas nécessairement comparables, même lorsqu’elles se trouvent dans la même commune.

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Les loyers pratiqués dans le voisinage

Les références doivent concerner des locaux réellement comparables.

 

Il convient de distinguer :

• les loyers de nouvelles locations ;

• les loyers fixés lors de renouvellements amiables ;

• les fixations judiciaires ;

• les loyers comprenant un droit d’entrée ou un pas-de-porte ;

• les locaux présentant des surfaces, destinations ou obligations différentes.

 

Une simple moyenne de loyers publiés dans des annonces immobilières ne suffit généralement pas à établir une valeur locative juridiquement défendable.

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Le déplafonnement entraîne-t-il nécessairement une augmentation ?

Non.

 

Le déplafonnement permet de fixer le loyer à la valeur locative. Il ne garantit pas que cette valeur soit supérieure au loyer plafonné ou au loyer actuellement payé.

 

Trois situations sont possibles :

• la valeur locative est supérieure au loyer plafonné : le déplafonnement peut entraîner une hausse ;

• la valeur locative est proche du loyer plafonné : l’enjeu financier peut être limité ;

• la valeur locative est inférieure au montant résultant de l’indice : le loyer renouvelé peut être fixé à cette valeur inférieure.

 

Le bailleur doit donc mesurer l’utilité réelle d’une demande de déplafonnement.

 

Le locataire ne doit pas se limiter à contester le motif invoqué : il peut également discuter la valeur locative elle-même.

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Le déplafonnement lors du renouvellement doit être distingué de la révision du loyer commercial intervenant pendant l’exécution du bail.

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Lorsque le renouvellement aux conditions envisagées n’est pas souhaité, le bailleur doit également mesurer les conséquences d’un éventuel refus de renouvellement et de l’indemnité d’éviction susceptible d’en résulter.

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La hausse du loyer déplafonné est-elle limitée à 10 % par an ?

Dans certaines hypothèses, la hausse résultant du déplafonnement ne peut pas produire immédiatement tous ses effets financiers.

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Un mécanisme d’étalement peut limiter l’augmentation exigible au cours d’une année à 10 % du loyer acquitté pendant l’année précédente.

Ce mécanisme concerne notamment les déplafonnements fondés sur :

• une modification notable des éléments composant la valeur locative ;

• une durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans.

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Il ne modifie pas le montant du loyer fixé à la valeur locative. Il organise seulement la progression des sommes effectivement exigibles jusqu’à ce que cette valeur soit atteinte.

 

Depuis une décision rendue par la Cour de cassation le 16 octobre 2025, il est également établi que cet étalement ne s’applique pas au bail initialement conclu pour neuf ans et qui s’est poursuivi par tacite prolongation pendant plus de douze ans.

 

"La cour d'appel a, d'abord, énoncé, à bon droit, qu'il résulte de la lecture de l'article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s'applique que dans le cas d'une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans."

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La cause précise du déplafonnement doit donc être identifiée avant de déterminer si le mécanisme d’étalement est applicable.

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Quelles preuves faut-il réunir ?

 

La réussite d’une demande ou d’une contestation de déplafonnement dépend largement de la qualité des pièces.

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Peuvent notamment être utiles :

• le bail initial et ses avenants ;

• les actes de renouvellement ;

• les autorisations de travaux ;

• les plans avant et après transformation ;

• les factures de travaux ;

• les documents relatifs aux charges ;

• les autorisations de changement d’activité ;

• les données démographiques et économiques ;

• les informations relatives aux transports et accès ;

• les références locatives ;

• les actes de location ou de renouvellement comparables ;

• les photographies et constats ;

• les documents comptables lorsque leur communication est pertinente.

 

La période à examiner correspond principalement à celle du bail expiré.

 

Un élément ancien, déjà existant lors de la précédente fixation du loyer, ne peut pas être présenté comme une modification intervenue pendant le bail.

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Comment se déroule la procédure de fixation du loyer déplafonné ?

 

La proposition de nouveau loyer

Le bailleur peut proposer un nouveau loyer dans le congé avec offre de renouvellement ou en réponse à la demande de renouvellement du locataire.

 

Le locataire peut accepter le principe du renouvellement tout en contestant le montant proposé.

 

L’accord sur le renouvellement ne vaut donc pas nécessairement accord sur le prix.

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La négociation amiable

Les parties peuvent discuter :

• du principe du plafonnement ou du déplafonnement ;

• de la valeur locative ;

• de la date de prise d’effet ;

• du calendrier de paiement ;

• de la modification de certaines clauses du bail.

 

Un accord doit être formalisé avec précision afin d’éviter un nouveau différend sur sa portée.

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La procédure devant le juge des loyers commerciaux

La contestation du principe du déplafonnement ou de la valeur locative peut donner lieu à un contentieux du bail commercial.

 

À défaut d’accord, le litige relatif au prix du bail renouvelé relève du président du tribunal judiciaire ou du juge qui le remplace.

 

La procédure obéit à un régime particulier et se déroule sur mémoires.

 

Le premier mémoire doit être notifié avant la saisine du juge. Un délai doit ensuite être respecté avant que la juridiction puisse être saisie.

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L’expertise judiciaire

Lorsque les parties s’opposent sur les caractéristiques du local, les modifications invoquées, la commercialité ou les références locatives, une expertise peut être ordonnée.

 

L’expert peut notamment être chargé :

• de visiter les locaux ;

• de déterminer la surface pondérée ;

• d’étudier les facteurs locaux de commercialité ;

• d’analyser les obligations des parties ;

• de rechercher des termes de comparaison ;

• de proposer une valeur locative.

 

Le rapport ne lie pas automatiquement le juge.

 

Chaque partie doit être en mesure de discuter les références, la méthode et les conclusions de l’expert.

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Comment nous intervenons concrètement

Le bailleur invoque l’évolution commerciale d’un quartier de Cannes

Le cabinet identifie les évolutions intervenues pendant la durée du bail, vérifie leur caractère notable et analyse leur incidence potentielle sur l’activité exercée.

 

Il organise les pièces utiles et apprécie si les éléments disponibles permettent réellement de soutenir une demande de déplafonnement.

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Le locataire conteste une hausse importante lors du renouvellement

Le cabinet vérifie la durée du bail, la date de prise d’effet du renouvellement, la réalité des modifications invoquées et la cohérence de la valeur locative demandée.

 

Il peut contester le principe du déplafonnement, le montant proposé ou les deux.

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Le bail s’est prolongé au-delà de douze ans

Le cabinet détermine la durée exacte du bail, vérifie la date du renouvellement effectif et analyse les conséquences de la tacite prolongation.

 

Il examine ensuite la valeur locative et l’application éventuelle ou non du mécanisme d’étalement.

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L’expert retient des références locatives contestables

Le cabinet analyse l’emplacement, la surface, la destination et les clauses des locaux de comparaison.

 

Il identifie les différences justifiant leur exclusion ou l’application de corrections et formule les observations nécessaires pendant l’expertise.

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Comment les juges apprécient ce type de litige

Les juridictions procèdent en deux étapes.

 

Elles vérifient d’abord si une cause permettant d’écarter le plafonnement est établie.

 

Lorsqu’une modification notable est invoquée, elles examinent :

• sa date ;

• sa réalité ;

• son importance ;

• son lien avec les critères légaux ;

• son incidence sur l’activité exercée ;

• les preuves produites.

 

Concernant les facteurs locaux de commercialité, une évolution notable peut justifier le déplafonnement lorsqu’elle est de nature à exercer une incidence favorable sur l’activité, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une augmentation effective du chiffre d’affaires.

 

Lorsque le déplafonnement est admis, les juges déterminent ensuite la valeur locative selon les critères légaux.

 

Ils ne sont pas liés par le montant proposé par le bailleur, par celui offert par le locataire ou par les conclusions de l’expert.

 

La précision des pièces, la pertinence des références locatives et la cohérence de la méthode d’évaluation sont donc déterminantes.

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Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

Le déplafonnement du loyer commercial se situe au croisement du droit du bail, de l’évaluation immobilière et de la stratégie économique de l’entreprise.

 

Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne bailleurs et locataires commerciaux dans :

• l’analyse du bail et de ses avenants ;

• le calcul du loyer plafonné ;

• l’identification d’une éventuelle cause de déplafonnement ;

• l’étude de la valeur locative ;

• la préparation des preuves ;

• la négociation du loyer renouvelé ;

• la procédure sur mémoire ;

• l’assistance pendant l’expertise ;

• la contestation des méthodes et références ;

• la représentation devant le juge des loyers commerciaux.

 

Notre approche tient compte des enjeux juridiques, immobiliers, commerciaux et financiers propres à chaque dossier.

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Questions fréquentes sur le déplafonnement du loyer commercial

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Le bailleur peut-il augmenter librement le loyer au renouvellement ?

Non. Il doit respecter les règles de plafonnement ou établir une cause permettant de fixer le loyer à la valeur locative.

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Le déplafonnement est-il automatique après neuf ans ?

Non. Un bail conclu pour neuf ans reste en principe plafonné lors de son renouvellement, sauf notamment en présence d’une modification notable ou d’un autre régime permettant d’écarter le plafond.

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Quand le déplafonnement devient-il automatique en raison de la durée ?

Lorsque le bail conclu pour neuf ans se poursuit par tacite prolongation pendant plus de douze ans, les règles de plafonnement cessent de s’appliquer.

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Une hausse du chiffre d’affaires doit-elle être démontrée ?

Non. Pour les facteurs locaux de commercialité, il suffit que l’évolution soit de nature à exercer une incidence favorable sur l’activité. Son influence effective sur le chiffre d’affaires n’a pas à être démontrée.

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Une amélioration du quartier suffit-elle ?

Non. L’évolution doit être notable, être intervenue pendant le bail expiré et présenter un lien pertinent avec l’activité réellement exercée dans les locaux.

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Le déplafonnement entraîne-t-il toujours une forte hausse ?

Non. Le loyer doit être fixé à la valeur locative, laquelle peut être proche du loyer plafonné ou même lui être inférieure.

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Comment est calculée la valeur locative ?

Elle est déterminée à partir des caractéristiques du local, de la destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

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Le lissage de 10 % s’applique-t-il toujours ?

Non. Son application dépend de la cause du déplafonnement. Il ne s’applique notamment pas au bail conclu pour neuf ans qui s’est poursuivi par tacite prolongation pendant plus de douze ans.

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Le juge est-il obligé de suivre l’expert ?

Non. L’expertise éclaire le juge, mais celui-ci conserve son pouvoir d’appréciation.

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Peut-on contester les loyers de comparaison ?

Oui. Leur pertinence peut être discutée en fonction de l’emplacement, de la surface, de la destination, des charges, de la date et des autres caractéristiques du bail.

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Quel tribunal est compétent ?

Les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé relèvent du président du tribunal judiciaire ou du juge qui le remplace, territorialement compétent au lieu de situation de l’immeuble.

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Quand consulter un avocat ?

Il est préférable de consulter avant le renouvellement ou immédiatement après la réception d’une proposition de nouveau loyer. La durée du bail, les actes délivrés et les preuves disponibles peuvent être déterminants.

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Contactez un avocat en déplafonnement du loyer commercial à Cannes

Vous souhaitez solliciter la fixation du loyer à la valeur locative ou contester une demande de déplafonnement ?

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Le cabinet Bentata Avocats vous accompagne afin d’analyser le bail, évaluer les risques et défendre vos intérêts dans la négociation, l’expertise ou la procédure judiciaire.