Avocat en cession de bail commercial à Cannes

Qu’est-ce qu’une cession de bail commercial ?

 

La cession du bail commercial est l’opération par laquelle le locataire, appelé cédant, transmet à une autre personne, appelée cessionnaire, les droits et obligations résultant du contrat de location.

 

Le bail initial n’est pas automatiquement remplacé par un nouveau contrat.

 

Le cessionnaire prend normalement la place du cédant pour la durée restant à courir et doit notamment :

• payer le loyer ;

• acquitter les charges et taxes récupérables ;

• respecter la destination ;

• entretenir les locaux ;

• exécuter les autres obligations du bail.

 

Le cessionnaire ne bénéficie donc pas nécessairement d’un nouveau bail de neuf ans. Il reprend le contrat existant avec son ancienneté, ses avantages, ses contraintes et sa date d’échéance.

 

Quelle différence entre cession du droit au bail et cession du fonds de commerce ?

 

La cession isolée du droit au bail

La cession isolée porte principalement sur le droit d’occuper les locaux conformément au bail existant.

 

Elle ne transmet pas automatiquement :

• la clientèle ;

• l’enseigne ;

• le nom commercial ;

• le matériel ;

• le stock ;

• les contrats de travail ;

• les licences attachées à l’exploitation ;

• les autres éléments du fonds de commerce.

 

Elle peut notamment être envisagée lorsqu’un commerçant cesse son activité et transmet seulement l’emplacement à un autre exploitant.

Le contrat de bail peut interdire cette cession isolée ou la soumettre à l’accord préalable du propriétaire.

 

La cession du bail avec le fonds de commerce

 

Lorsqu’un fonds de commerce est vendu et que l’activité doit continuer dans les mêmes locaux, le droit au bail est normalement compris parmi les éléments transmis au repreneur.

​

Le bailleur ne peut pas interdire de manière absolue la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce ou de l’entreprise. Une telle interdiction est réputée non écrite.

 

Le bail peut néanmoins encadrer l’opération en imposant certaines formalités, comme :

• l’appel du bailleur à l’acte ;

• la rédaction d’un acte authentique ;

• la remise préalable du projet ;

• la vérification de l’identité du repreneur ;

• le respect d’une procédure d’agrément ;

• le maintien d’une garantie solidaire.

 

La distinction entre interdiction absolue et conditions de réalisation est essentielle.

 

Le bailleur peut-il interdire la cession du bail ?

La réponse dépend de la nature de l’opération.

​

Si la destination du bail reste inchangée, alors le bailleur ne pourra pas s'opposer à la cession.

 

En cas de cession du droit au bail seul

 

Le bail peut :

• autoriser librement la cession ;

• l’interdire ;

• la soumettre à l’accord écrit du propriétaire ;

• prévoir un droit de préférence du bailleur ;

• imposer des conditions relatives au cessionnaire.

 

Le projet doit donc être examiné à partir de la clause exacte du contrat, et non d’une règle générale supposée.

 

En cas de cession avec le fonds de commerce

 

Le bailleur ne peut pas interdire purement et simplement la transmission du bail à l’acquéreur du fonds ou de l’entreprise.

 

Il peut cependant imposer des formalités qui ne doivent pas être négligées.

 

La Cour de cassation a ainsi jugé, le 13 mars 2025, qu’une clause imposant que la cession du fonds soit constatée par acte authentique, le bailleur dûment appelé, était valable. La cession réalisée sous signature privée sans respecter ces stipulations a été déclarée inopposable au propriétaire.

 

L’impossibilité d’interdire la cession du fonds ne signifie donc pas que le locataire puisse ignorer toutes les modalités prévues par le bail.

 

Quelle différence entre une clause d’agrément et une clause de concours à l’acte ?

 

La clause d’agrément

 

La clause d’agrément impose d’obtenir l’accord du bailleur avant la cession.

​

Elle peut permettre au propriétaire d’examiner notamment :

• l’identité du repreneur ;

• sa capacité financière ;

• son expérience professionnelle ;

• la nature de son activité ;

• les garanties proposées ;

• la conformité du projet à la destination du bail.

Le contenu de la clause détermine l’étendue du pouvoir du bailleur.

​

La clause obligeant à appeler le bailleur à l’acte

 

Cette clause n’accorde pas nécessairement au propriétaire un droit de veto.

 

Elle impose principalement :

• de l’informer du projet ;

• de lui communiquer l’acte ;

• de lui permettre d’être présent ou représenté ;

• de constater l’identité du nouveau locataire ;

• de rappeler les obligations restant applicables.

 

L’agrément et le concours ne doivent donc pas être confondus : la présence du bailleur à l’acte ne signifie pas automatiquement qu’il dispose d’un pouvoir discrétionnaire de refus.

​

Quelles vérifications effectuer avant de céder ou reprendre le bail ?

 

La cession doit être précédée d’un audit complet du contrat et de son exécution.

 

Vérifier la durée restant à courir

 

Le cessionnaire ne reçoit pas automatiquement un nouveau bail.

​

Il convient de déterminer :

• la date de conclusion du bail ;

• sa date de prise d’effet ;

• les renouvellements antérieurs ;

• l’existence d’une tacite prolongation ;

• la prochaine échéance ;

• les congés ou demandes déjà délivrés ;

• les risques de déplafonnement du loyer.

 

Un droit au bail proche de son échéance ne présente pas les mêmes garanties qu’un bail récemment conclu ou renouvelé.

​

La situation du cessionnaire dépend notamment de la date du prochain renouvellement du bail commercial.

 

Vérifier le montant du loyer

 

L’audit doit notamment porter sur :

• le loyer actuel ;

• les indexations pratiquées ;

• les révisions triennales ;

• les éventuels rappels ;

• la TVA ;

• les charges ;

• la taxe foncière ;

• le dépôt de garantie ;

• les garanties bancaires ;

• les arriérés éventuels.

 

Une erreur d’indexation ancienne peut avoir été reportée dans tous les appels de loyers suivants.

​

Vérifier la destination contractuelle

 

Le cessionnaire doit pouvoir exercer l’activité qu’il envisage.

 

Il convient de comparer le projet avec :

• la destination du bail ;

• le règlement de copropriété ;

• les autorisations administratives ;

• les normes applicables au local ;

• les restrictions d’exclusivité ou de non-concurrence ;

• les contraintes propres à l’immeuble.

 

Si la nouvelle activité n’entre pas dans la destination contractuelle, une procédure de déspécialisation ou un accord préalable du bailleur peut être nécessaire.

​

Vérifier les charges et travaux

 

Le repreneur doit connaître :

• l’inventaire des charges ;

• les dernières régularisations ;

• les travaux réalisés ;

• les travaux votés ou envisagés ;

• les obligations de mise aux normes ;

• les clauses de remise en état ;

• les travaux exécutés par le cédant ;

• les autorisations obtenues ;

• les éventuels désordres affectant les locaux.

 

Une cession ne fait pas disparaître les obligations attachées au bail.

​

Vérifier les procédures et manquements

 

Il convient de rechercher notamment :

• les commandements de payer ;

• les mises en demeure ;

• les procédures de résiliation ;

• les contentieux relatifs aux charges ;

• les désaccords sur la destination ;

• les travaux non autorisés ;

• les impayés ;

• les procédures collectives ;

• les congés déjà délivrés.

 

Le cessionnaire ne doit pas découvrir après la signature que le bail est menacé de résiliation ou que son renouvellement est contesté.

 

Comment déterminer la valeur du droit au bail ?

 

La valeur du droit au bail ne correspond pas nécessairement au chiffre d’affaires ou à la valeur du fonds de commerce.

 

Elle dépend notamment :

• de l’emplacement ;

• de la durée restant à courir ;

• du niveau du loyer ;

• de la différence entre le loyer contractuel et la valeur locative du marché ;

• de la destination ;

• de la faculté de céder ;

• de la surface et de la configuration ;

• des charges et travaux ;

• de l’attractivité commerciale ;

• des conditions de renouvellement.

 

Un local bénéficiant d’un loyer nettement inférieur au marché peut présenter une valeur importante, même lorsque le cédant ne transmet aucune clientèle.

 

À l’inverse, un bail comportant un loyer élevé, une échéance proche, une destination restrictive ou des travaux importants peut avoir une valeur limitée.

 

À Cannes, l’évaluation doit tenir compte de l’emplacement précis. La Croisette, la rue d’Antibes, le Carré d’Or, le Suquet, Cannes-La Bocca ou le secteur République ne présentent ni les mêmes flux ni les mêmes niveaux de loyers.

 

Faut-il signer une promesse avant l’acte définitif ?

 

Une promesse ou un compromis permet de fixer les conditions essentielles de l’opération avant la cession définitive.

 

Le document peut notamment prévoir :

• le prix ;

• l’identité du cessionnaire ;

• la description des locaux ;

• la date d’entrée en jouissance ;

• le sort du dépôt de garantie ;

• les frais et droits d’enregistrement ;

• la libération effective des locaux ;

• la remise des clés ;

• les garanties du cédant ;

• la répartition des loyers et charges ;

• les conséquences d’une défaillance.

 

Les conditions suspensives

 

Selon le projet, la cession peut être soumise à :

• l’accord du bailleur ;

• la renonciation de la commune à son droit de préemption ;

• l’obtention d’un financement ;

• l’obtention d’une licence ;

• l’autorisation de changement d’activité ;

• l’accord de la copropriété ;

• la délivrance d’une garantie bancaire ;

• l’absence de procédure de résiliation ;

• l’apurement des dettes locatives ;

• l’obtention d’une autorisation administrative.

 

Les délais et conséquences de la défaillance de chaque condition doivent être précisément organisés.

 

Le bailleur peut-il imposer la signature d’un nouveau bail ?

 

La cession emporte normalement transfert du bail existant. Le bailleur ne peut donc pas considérer automatiquement que le contrat disparaît et que le cessionnaire doit accepter un nouveau bail à des conditions entièrement différentes.

 

Les parties peuvent cependant décider ensemble :

• de signer un avenant ;

• d’élargir la destination ;

• de modifier certaines garanties ;

• d’adapter les charges ;

• de renouveler par anticipation ;

• de conclure un nouveau bail après résiliation du précédent.

 

Cette négociation doit être menée avec prudence.

 

La signature d’un nouveau bail peut modifier :

• la durée ;

• le loyer ;

• l’indexation ;

• le droit au renouvellement ;

• la répartition des travaux ;

• les garanties ;

• la faculté de résiliation triennale.

 

Le cessionnaire ne doit donc pas accepter un « nouveau bail de substitution » sans comparer précisément ses conditions avec celles du contrat cédé.

 

Qu’est-ce que la garantie solidaire du cédant ?

 

Le bail prévoit fréquemment que le locataire sortant restera garant du paiement des loyers et de l’exécution du contrat par le cessionnaire.

 

Cette garantie ne résulte pas automatiquement de la loi. Elle doit être prévue par le bail ou par l’acte de cession.

 

Lorsqu’elle existe, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du nouveau locataire dans le délai d’un mois suivant la date à laquelle la somme aurait dû être réglée.

 

Le bailleur ne peut invoquer cette garantie que pendant une durée de trois ans à compter de la cession.

 

La rédaction doit préciser :

• les obligations garanties ;

• le point de départ ;

• l’identité des personnes engagées ;

• les modalités d’information ;

• le sort de la garantie en cas de cessions successives ;

• ses conséquences en cas de renouvellement.

 

En principe, la garantie attachée au bail cédé ne se prolonge pas au-delà de son renouvellement, qui fait naître un nouveau contrat. Elle peut cependant continuer pendant la tacite prolongation du bail initial, dans la limite légale de trois ans suivant la cession.

 

Le cédant est-il libéré de toutes ses obligations après la cession ?

 

Pas nécessairement.

 

Il peut rester tenu :

• des dettes nées avant la cession ;

• des dégradations ou manquements antérieurs ;

• des garanties expressément souscrites ;

• des déclarations figurant dans l’acte ;

• de la garantie d’éviction envers le cessionnaire ;

• de la restitution d’une partie du prix si l’opération est remise en cause.

 

L’acte doit donc organiser clairement :

• le compte locatif ;

• le paiement des arriérés ;

• la régularisation des charges ;

• le sort du dépôt de garantie ;

• les travaux antérieurs ;

• la répartition des responsabilités ;

• les garanties du cédant.

 

Quel est le rôle du droit de préemption commercial de la commune ?

 

Lorsqu’un bail ou un fonds est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, la commune peut disposer d’un droit de priorité pour l’acquérir.

 

Le cédant doit alors adresser une déclaration préalable à la mairie avant la réalisation de l’opération.

 

L’absence de déclaration peut exposer la vente à une action en annulation.

​

Cette vérification présente une importance particulière à Cannes.

 

La commune a instauré des périmètres de sauvegarde concernant notamment les secteurs Bocca Centre et République. Elle a déjà exercé son droit de préemption à l’occasion de cessions de droits au bail dans le secteur République et publie encore des procédures de rétrocession commerciale.

 

Le compromis doit donc prévoir, lorsque cela est nécessaire, une condition suspensive de renonciation de la commune.

 

Quelles formalités faut-il accomplir ?

 

Rédiger un acte écrit

 

La cession doit être constatée par écrit.

 

L’acte doit notamment identifier :

• le cédant ;

• le cessionnaire ;

• le bailleur ;

• le bail transmis ;

• les locaux ;

• le prix ;

• la date d’effet ;

• les obligations reprises ;

• les garanties ;

• le sort du dépôt de garantie ;

• les conditions suspensives ;

• les annexes.

 

Le bail peut exiger une forme particulière, notamment un acte authentique.

​

Respecter les formalités contractuelles

 

Il convient de vérifier :

• l’accord écrit du bailleur ;

• sa convocation à l’acte ;

• le délai de transmission du projet ;

• les conditions de solvabilité ;

• les garanties demandées ;

• les modalités de paiement du prix ;

• les clauses relatives aux cessions successives.

 

L’arrêt du 13 mars 2025 confirme que le non-respect d’une formalité contractuelle valable peut rendre la cession inopposable au propriétaire.

​

Le non-respect des formalités peut notamment exposer les parties à une procédure de résiliation du bail commercial.

 

Établir un état des lieux

 

Un état des lieux doit être établi à l’occasion de la prise de possession consécutive à la cession.

 

Il est réalisé contradictoirement et amiablement ou, à défaut, par commissaire de justice, les frais étant partagés.

 

Il est préférable d’y associer autant que possible :

• le bailleur ou son mandataire ;

• le cédant ;

• le cessionnaire.

 

L’état des lieux permet notamment d’identifier les dégradations antérieures et de prévenir un litige au moment de la restitution future.

 

Rendre la cession opposable au bailleur

 

L’acte doit être porté à la connaissance du propriétaire selon les formes légalement et contractuellement requises.

 

La cession peut notamment être :

• signifiée par commissaire de justice ;

• acceptée dans un acte authentique ;

• constatée avec l’intervention du bailleur à l’acte, selon les circonstances.

 

La méthode retenue doit permettre d’établir avec certitude l’identité du nouveau locataire et la date à laquelle il devient tenu des loyers.

 

Enregistrer l’acte

 

L’acte doit être enregistré auprès du service fiscal compétent dans le délai d’un mois suivant sa signature.

 

Les droits d’enregistrement applicables au prix de cession du seul droit au bail sont actuellement calculés selon le barème suivant :

• 0 % jusqu’à 23 000 € ;

• 3 % entre 23 001 € et 200 000 € ;

• 5 % au-delà de 200 000 €.

 

Un droit minimal de 25 € est perçu. Les parties peuvent répartir contractuellement la charge de ces droits, même s’ils sont habituellement supportés par le cessionnaire.

 

Que se passe-t-il en cas de cession irrégulière ?

 

Les conséquences dépendent de la formalité omise et de la rédaction du bail.

 

La cession peut notamment être :

• inopposable au bailleur ;

• contestée par le propriétaire ;

• considérée comme un manquement contractuel ;

• susceptible de justifier une procédure de résiliation ;

• source de responsabilité entre le cédant et le cessionnaire.

 

Le bailleur peut alors refuser de reconnaître le repreneur comme locataire et continuer à réclamer certaines obligations au cédant.

 

La Cour de cassation a confirmé en 2025 qu’une cession du fonds comportant transfert du bail pouvait être déclarée inopposable lorsque l’exigence d’un acte authentique et de l’appel du bailleur n’avait pas été respectée.

 

Le cessionnaire doit donc éviter de prendre possession des locaux, d’engager des travaux importants ou de verser définitivement le prix avant la levée des conditions essentielles.

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L’inopposabilité de la cession, le refus du bailleur ou la demande de résiliation peuvent donner lieu à un contentieux du bail commercial.

 

Le bailleur peut-il refuser abusivement la cession ?

 

La réponse dépend :

• du type de cession ;

• du contenu de la clause d’agrément ;

• des motifs avancés ;

• de la solvabilité du cessionnaire ;

• de la compatibilité de son activité ;

• des garanties proposées ;

• du respect des formalités.

​

Les conditions de transmission doivent être anticipées dès la rédaction du bail commercial.

​

Lorsque le refus paraît injustifié ou utilisé dans le seul but d’obtenir une modification étrangère au bail, une contestation judiciaire peut être envisagée.

​

La stratégie doit néanmoins être déterminée au cas par cas. Une clause interdisant valablement la cession isolée du droit au bail ne produit pas les mêmes effets qu’une clause encadrant la transmission du bail avec le fonds de commerce.

 

Quelle activité le cessionnaire peut-il exercer ?

 

Le repreneur est tenu par la destination du bail transmis.

 

Il ne peut pas se fonder sur le seul accord du cédant pour exercer une activité différente.

 

Trois situations doivent être distinguées :

• l’activité nouvelle est déjà comprise dans la destination ;

• elle est connexe ou complémentaire et peut relever d’une déspécialisation partielle ;

• elle constitue un changement complet nécessitant une déspécialisation plénière ou un accord du bailleur.

 

L’activité doit également respecter :

• le règlement de copropriété ;

• les autorisations administratives ;

• les règles d’urbanisme ;

• les normes de sécurité ;

• les restrictions relatives aux nuisances ;

• les clauses d’exclusivité éventuelles.

​

Lorsque l’activité envisagée n’entre pas dans la destination contractuelle, une déspécialisation du bail commercial peut être nécessaire avant la réalisation définitive de l’opération.

​

Une cession juridiquement valable ne garantit donc pas, à elle seule, que le projet commercial pourra être exploité.

 

Comment traiter les travaux et aménagements du cessionnaire ?

 

Avant la signature, le repreneur doit déterminer :

• quels travaux sont nécessaires ;

• qui les finance ;

• si l’accord du bailleur est requis ;

• si la copropriété doit être saisie ;

• si une autorisation administrative est nécessaire ;

• leur calendrier ;

• leur sort à la fin du bail.

 

La promesse peut notamment prévoir une condition suspensive relative à :

• une extraction ;

• une licence ;

• un changement de destination ;

• une autorisation de terrasse ;

• une autorisation de travaux ;

• l’accessibilité ;

• la sécurité incendie ;

• l’accord de l’assemblée générale de copropriété.

 

Le repreneur doit également vérifier la clause d’accession et l’éventuelle obligation de restituer les locaux dans leur état antérieur.

 

Comment se déroule la cession en cas de procédure collective ?

 

Lorsque le locataire fait l’objet d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, des règles particulières s’appliquent.

 

La cession peut être autorisée :

• dans le cadre d’un plan ;

• par le juge-commissaire ;

• selon une procédure de réalisation des actifs.

 

Les pouvoirs du bailleur et la portée des clauses d’agrément dépendent alors du fondement précis de l’opération.

 

La Cour de cassation a rendu plusieurs décisions en 2025 sur l’articulation entre les clauses du bail, les pouvoirs du juge-commissaire et les recours du propriétaire. Une cession en procédure collective doit donc faire l’objet d’une analyse distincte de la cession amiable de droit commun.

 

Quels documents faut-il réunir ?

 

L’audit peut notamment nécessiter :

• le bail initial ;

• tous les avenants ;

• les actes de renouvellement ;

• les congés et demandes de renouvellement ;

• les quittances ;

• les tableaux d’indexation ;

• les régularisations de charges ;

• les avis de taxe foncière ;

• les états des lieux ;

• les autorisations de travaux ;

• le règlement de copropriété ;

• les plans ;

• les diagnostics ;

• les mises en demeure ;

• les commandements ;

• les procédures en cours ;

• les inscriptions grevant le fonds ;

• les documents relatifs à la solvabilité du cessionnaire ;

• les autorisations administratives nécessaires à l’activité.

 

L’absence d’un document important doit être identifiée avant la signature, et non après le paiement du prix.

 

Comment nous intervenons concrètement

 

Un commerçant souhaite céder uniquement son droit au bail

Le cabinet analyse la clause de cession, la durée restante, le niveau du loyer et la destination.

Il détermine si l’accord du bailleur est nécessaire, prépare la négociation et rédige la promesse puis l’acte définitif.

 

Un repreneur souhaite acquérir un emplacement à Cannes

Le cabinet audite le contrat, le coût d’occupation, les charges, les travaux et la compatibilité de l’activité envisagée.

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Il vérifie également le droit de préemption de la commune, les autorisations requises et les conditions à insérer dans la promesse.

​

 

Le bailleur reçoit une demande d’agrément

Le cabinet analyse les droits conférés par la clause, l’activité du candidat, sa situation financière et les garanties proposées.

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Il accompagne le bailleur dans la formulation de sa réponse et dans la négociation des adaptations nécessaires.

 

Le bail impose un acte authentique et la présence du bailleur

 

Le cabinet organise le calendrier avec le notaire, convoque le propriétaire et vérifie que l’ensemble des conditions contractuelles sont respectées.

 

Il évite ainsi qu’une cession pourtant signée soit ensuite déclarée inopposable.

 

Le cédant demeure garant du nouveau locataire

 

Le cabinet analyse la portée de la garantie, sa durée et les obligations couvertes.

 

Il négocie, lorsque cela est possible, sa suppression, sa limitation ou son remplacement par une autre garantie.

 

Le repreneur souhaite exercer une activité différente

 

Le cabinet vérifie si le projet est couvert par la destination ou s’il nécessite une déspécialisation, un avenant ou un nouveau bail.

 

La cession est alors coordonnée avec les autorisations nécessaires afin d’éviter que le repreneur acquière un droit au bail inutilisable pour son activité.

 

Comment les juges apprécient ce type de litige

 

Les juridictions examinent notamment :

• la nature de l’opération ;

• le contenu exact de la clause de cession ;

• le respect de l’agrément ;

• l’appel du bailleur à l’acte ;

• la forme imposée par le bail ;

• la notification de la cession ;

• la compatibilité de l’activité ;

• la bonne foi des parties ;

• la qualité et la solvabilité du repreneur ;

• la portée d’une garantie solidaire ;

• les conséquences du manquement invoqué.

Elles distinguent l’interdiction absolue de céder le bail avec le fonds, qui est réputée non écrite, des clauses qui se bornent à organiser les conditions de la transmission.

La jurisprudence du 13 mars 2025 montre que les formalités contractuelles ne sont pas de simples précautions : leur non-respect peut empêcher le cessionnaire de se prévaloir du bail à l’égard du propriétaire.

 

Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

 

La cession d’un bail commercial se situe au croisement :

• du droit des baux commerciaux ;

• du droit des contrats ;

• du droit des affaires ;

• du droit des sociétés ;

• de la fiscalité ;

• du droit de la copropriété ;

• des procédures collectives.

 

Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne les différentes parties dans :

• l’audit du bail ;

• l’analyse de la destination ;

• l’évaluation des risques ;

• la rédaction de la promesse ;

• la négociation avec le bailleur ;

• la vérification du droit de préemption ;

• la rédaction de l’acte définitif ;

• la négociation des garanties ;

• l’établissement du compte locatif ;

• l’organisation de l’état des lieux ;

• les formalités d’opposabilité et d’enregistrement ;

• le contentieux d’une cession irrégulière.

 

Notre intervention vise à sécuriser simultanément le contrat, l’activité envisagée, le paiement du prix et l’entrée effective du repreneur dans les locaux.

 

Questions fréquentes sur la cession du bail commercial

 

Peut-on céder un bail commercial sans vendre le fonds ?

Oui, si le bail autorise la cession isolée du droit au bail ou si le propriétaire donne son accord.

Le bailleur peut-il interdire la cession avec le fonds de commerce ?

Il ne peut pas l’interdire de manière absolue. Il peut cependant imposer des conditions et formalités valables.

L’accord du bailleur est-il toujours nécessaire ?

Non. Tout dépend de la clause. Le bail peut imposer son agrément, sa simple convocation à l’acte ou aucune autorisation particulière.

Le repreneur bénéficie-t-il d’un nouveau bail de neuf ans ?

Non. Il reprend normalement le bail existant pour la durée restant à courir.

Le bailleur peut-il augmenter le loyer lors de la cession ?

La seule cession ne lui permet pas automatiquement de modifier unilatéralement le loyer. Une modification peut cependant être négociée dans un avenant ou un nouveau bail.

Le repreneur peut-il exercer une activité différente ?

Seulement si cette activité est autorisée par la destination ou après accomplissement de la procédure permettant de la modifier.

Comment calculer le prix du droit au bail ?

Il dépend notamment de l’emplacement, du loyer, de la valeur locative du marché, de la durée restante, de la destination, des charges et des conditions de cession.

Le cédant reste-t-il garant des loyers ?

Seulement si une clause le prévoit. Cette garantie ne peut être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession.

Le bailleur doit-il prévenir le cédant dès le premier impayé ?

Lorsqu’une garantie solidaire existe, il doit informer le cédant du défaut de paiement dans le délai d’un mois suivant l’échéance impayée.

Un état des lieux est-il obligatoire ?

Oui, un état des lieux doit être établi à l’occasion de la prise de possession consécutive à la cession.

La mairie peut-elle acheter le droit au bail à la place du repreneur ?

Oui, lorsque le local se situe dans un périmètre où la commune dispose d’un droit de préemption commercial.

Faut-il enregistrer l’acte ?

Oui. L’acte doit être enregistré auprès du service fiscal compétent dans le délai applicable.

Que risque une cession réalisée sans respecter le bail ?

Elle peut être déclarée inopposable au bailleur et entraîner un contentieux relatif à l’occupation ou à la résiliation du contrat.

Quand consulter un avocat ?

Il est préférable de consulter avant la signature de toute promesse ou le versement d’une somme. Les conditions d’agrément, de préemption et d’activité doivent être vérifiées en amont.

 

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