Avocat pour syndic et syndicat des copropriétaires à Cannes

Pourquoi un syndic peut-il avoir besoin d’un avocat en droit de la copropriété ?

 

Le syndic constitue l’organe exécutif de la copropriété.

 

Il doit notamment assurer l’exécution du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale, administrer l’immeuble, gérer les comptes du syndicat, recouvrer les charges, organiser les assemblées et prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble.

 

Toutes ces missions comportent une dimension juridique.

 

Certaines situations peuvent être traitées directement dans le cadre de la gestion habituelle.

 

D’autres nécessitent une analyse préalable lorsqu’elles présentent un risque particulier :

• résolution susceptible d’être contestée ;

• majorité incertaine ;

• copropriétaire contestant ses charges ;

• impayé important ;

• travaux affectant les parties communes ;

• occupation irrégulière d’une partie commune ;

• violation du règlement de copropriété ;

• sinistre ou désordre affectant l’immeuble ;

• difficulté avec une entreprise ;

• procédure judiciaire à engager ;

• action dirigée contre le syndicat ;

• mise en cause de la responsabilité du syndic.

 

L’intervention de l’avocat permet alors d’identifier le fondement applicable, la procédure à respecter et les pièces à conserver avant que la situation ne se cristallise.

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Sécuriser la préparation des assemblées générales

 

Une grande partie des contentieux de copropriété trouve son origine dans l’assemblée générale.

 

L’intervention juridique en amont peut éviter qu’une décision utile à la copropriété soit ultérieurement annulée pour une irrégularité de procédure.

 

Le cabinet peut notamment intervenir pour examiner :

• l’ordre du jour ;

• la rédaction des projets de résolutions ;

• les documents devant accompagner la convocation ;

• la majorité applicable ;

• l’existence éventuelle d’un second vote ;

• les conditions dans lesquelles plusieurs décisions doivent être dissociées ;

• les pouvoirs et mandats ;

• les situations particulières susceptibles d’affecter le vote ;

• la rédaction du procès-verbal.

 

Cette assistance peut être particulièrement utile pour les décisions présentant un enjeu financier ou contentieux important.

 

Il peut notamment s’agir :

• de travaux ;

• d’une action judiciaire ;

• de la modification d’un règlement de copropriété ;

• d’une nouvelle répartition de charges ;

• d’une autorisation donnée à un copropriétaire ;

• d’une acquisition ou cession de partie commune ;

• d’une procédure dirigée contre un ancien syndic ;

• du renouvellement ou du changement de syndic.

 

La qualité de la résolution est essentielle.

Une décision juridiquement imprécise peut devenir difficile à exécuter même lorsqu’elle n’est pas annulée.

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Rédaction et vérification des projets de résolutions

 

Une résolution doit permettre aux copropriétaires de comprendre exactement la décision qui leur est soumise.

Il faut parfois distinguer plusieurs votes.

 

Par exemple, une opération peut nécessiter de se prononcer successivement sur :

• le principe des travaux ;

• le choix de l’entreprise ;

• le montant du marché ;

• le financement ;

• les honoraires du syndic ;

• la mission d’un maître d’œuvre ;

• la répartition de la dépense ;

• les appels de fonds ;

• une éventuelle délégation de pouvoir.

 

Regrouper artificiellement plusieurs décisions juridiquement distinctes dans une seule résolution peut créer une difficulté.

 

À l’inverse, multiplier inutilement les résolutions rend l’assemblée plus complexe.

 

Le cabinet d’avocats Bentata peut examiner les projets avant l’envoi de la convocation afin de rechercher une rédaction à la fois compréhensible pour les copropriétaires et juridiquement exploitable après le vote.

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Quelle majorité appliquer ?

 

Les règles de majorité constituent l’une des principales difficultés pratiques rencontrées lors des assemblées générales.

 

Selon la décision envisagée, le vote peut relever notamment :

• de la majorité de l’article 24 ;

• de la majorité de l’article 25 ;

• du mécanisme de l’article 25-1 ;

• de la majorité de l’article 26 ;

• de l’unanimité.

 

Une qualification erronée peut entraîner une contestation ultérieure de la résolution.

 

Le choix de la majorité suppose donc d’identifier précisément la nature juridique de la décision.

 

Deux travaux matériellement proches peuvent ainsi relever de majorités différentes en fonction de leur objet, de leur localisation ou de leur finalité.

 

L’analyse doit être effectuée avant l’assemblée et non après l’apparition du contentieux.

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Défendre le syndicat lorsqu’une assemblée générale est contestée

 

Lorsqu’un copropriétaire demande l’annulation d’une résolution ou de l’assemblée générale, l’action est dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

 

Le syndic doit alors organiser sa défense.

 

Le dossier doit être constitué rapidement autour notamment :

• de la convocation ;

• de sa preuve de notification ;

• de l’ordre du jour ;

• des documents annexés ;

• des pouvoirs ;

• de la feuille de présence ;

• des votes ;

• du procès-verbal ;

• du règlement de copropriété ;

• des échanges antérieurs avec le copropriétaire.

 

La défense consiste ensuite à confronter précisément le motif d’annulation invoqué à la procédure réellement suivie.

 

Le contentieux peut notamment porter sur :

• la convocation ;

• la qualité d’un participant ;

• un mandat ;

• l’ordre du jour ;

• une majorité ;

• le décompte des votes ;

• les mentions du procès-verbal ;

• un abus de majorité ;

• le contenu même de la décision.

 

L’objectif est de défendre la validité de la décision lorsque les conditions légales ont été respectées et, lorsqu’une irrégularité existe réellement, d’en mesurer précisément les conséquences.

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Recouvrement des charges de copropriété

 

Le recouvrement des charges constitue une mission essentielle du syndic.

Une politique de recouvrement efficace suppose d’éviter que les comptes débiteurs ne s’accumulent pendant plusieurs exercices.

 

Le cabinet peut intervenir à partir du moment où les relances habituelles ne permettent plus d’obtenir la régularisation.

 

L’analyse porte notamment sur :

• le compte individuel du copropriétaire ;

• les budgets votés ;

• les comptes approuvés ;

• les appels de fonds ;

• les travaux concernés ;

• les mises en demeure ;

• les éventuelles contestations déjà formulées ;

• la prescription ;

• la solvabilité apparente du débiteur.

 

Selon la composition de la dette, différentes procédures peuvent être envisagées.

 

L’objectif n’est pas seulement d’obtenir une condamnation, mais d’organiser un recouvrement susceptible d’aboutir effectivement au paiement.

 

La stratégie peut donc intégrer dès l’origine les futures mesures d’exécution.

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Le syndic doit-il demander l’autorisation de l’assemblée générale avant d’agir en justice ?

 

Cela dépend de l’action envisagée.

 

En principe, le syndic doit être autorisé par une décision de l’assemblée générale pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.

 

Cette autorisation doit être suffisamment précise pour identifier la procédure envisagée.

 

Il existe cependant plusieurs exceptions importantes.

L’autorisation n’est notamment pas requise pour certaines actions en recouvrement de créances, pour plusieurs mesures d’exécution ou conservatoires, pour les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ainsi que pour défendre le syndicat lorsqu’une procédure est intentée contre lui.

 

Cette distinction est importante en pratique.

 

Demander inutilement une autorisation peut retarder une procédure urgente.

À l’inverse, engager une action nécessitant une autorisation sans disposer d’une résolution suffisamment précise peut fragiliser la procédure.

 

Nous vérifions donc ce point avant chaque action engagée au nom du syndicat.

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Faire respecter le règlement de copropriété

 

Le syndic est chargé d’assurer l’exécution du règlement de copropriété.

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Il peut être confronté à des violations telles que :

• travaux réalisés sans autorisation ;

• modification de façade ;

• installation sur une partie commune ;

• empiètement ;

• appropriation d’un couloir ou d’un palier ;

• fermeture d’une terrasse ;

• installation d’une climatisation ;

• activité incompatible avec la destination de l’immeuble ;

• stockage irrégulier ;

• non-respect de certaines conditions d’usage d’un lot.

 

La réaction doit être adaptée à la situation.

 

Une première démarche peut consister à rappeler le règlement et demander une régularisation.

 

Lorsque le copropriétaire refuse de remettre les lieux en état, une mise en demeure puis une action judiciaire peuvent devenir nécessaires.

 

Avant d’agir, il faut cependant déterminer précisément :

• ce que prévoit le règlement ;

• la qualification de la partie concernée ;

• les autorisations éventuellement accordées par le passé ;

• l’existence d’une prescription ;

• les pouvoirs propres du syndic ;

• la nécessité éventuelle d’une décision d’assemblée générale.

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Travaux réalisés sans autorisation par un copropriétaire

 

Les travaux privatifs deviennent une difficulté pour le syndic lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

 

Il peut notamment s’agir :

• d’une climatisation ;

• d’une modification de façade ;

• d’une ouverture dans un mur ;

• d’une intervention sur une dalle ;

• d’une fermeture de terrasse ;

• d’un changement de fenêtres ;

• de travaux affectant un conduit ;

• d’une occupation de partie commune.

 

La première étape consiste à déterminer si une autorisation de l’assemblée générale était réellement nécessaire.

 

Si les travaux sont irréguliers, plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• demande de cessation ;

• demande de remise en état ;

• examen d’une éventuelle demande de régularisation ;

• inscription d’une résolution à l’ordre du jour ;

• procédure judiciaire.

 

La stratégie dépend notamment de la nature des travaux et des conséquences qu’ils produisent pour l’immeuble.

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Travaux décidés par le syndicat des copropriétaires

 

Les travaux collectifs constituent également une source importante de risques juridiques.

 

L’assistance peut intervenir dès leur préparation :

• majorité nécessaire ;

• rédaction des résolutions ;

• devis ;

• mission de maîtrise d’œuvre ;

• financement ;

• répartition des dépenses ;

• appels de fonds ;

• autorisations administratives éventuelles ;

• relations avec les entreprises.

 

Lorsque les travaux sont déjà engagés, des difficultés peuvent apparaître :

• retard ;

• abandon du chantier ;

• réserves ;

• malfaçons ;

• factures contestées ;

• travaux supplémentaires ;

• désaccord avec le maître d’œuvre ;

• sinistre ;

• dommages affectant les parties privatives.

 

Le droit de la copropriété doit alors être articulé avec le droit de la construction et le droit des assurances.

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Sinistres et désordres affectant les parties communes

 

Infiltration, fissuration, problème d’étanchéité, canalisation, toiture, façade ou autre désordre peuvent nécessiter plusieurs interventions simultanées.

 

Le syndic doit notamment déterminer :

• quelles mesures urgentes doivent être prises ;

• quelles déclarations effectuer ;

• quels assureurs doivent être mobilisés ;

• si une expertise doit être organisée ;

• si des travaux doivent être immédiatement commandés ;

• si une décision d’assemblée est nécessaire ;

• contre quels intervenants un recours doit être envisagé.

 

Dans les dossiers techniques, la conservation de la preuve est essentielle.

 

Une expertise amiable contradictoire ou une expertise judiciaire peut être nécessaire avant la réalisation des travaux définitifs.

 

L’objectif est alors de permettre à la copropriété de faire cesser le désordre tout en préservant ses recours contre les personnes susceptibles d’en répondre.

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Litiges avec les entreprises et prestataires de la copropriété

 

Le syndicat contracte régulièrement avec des tiers :

• entreprise de nettoyage ;

• ascensoriste ;

• chauffagiste ;

• entreprise de travaux ;

• jardinier ;

• société de maintenance ;

• bureau d’études ;

• architecte ;

• prestataire de sécurité ;

• assureur.

 

Ces relations peuvent donner naissance à des difficultés contractuelles.

 

Le litige peut notamment porter sur :

• l’exécution de la prestation ;

• la facturation ;

• la résiliation du contrat ;

• un renouvellement ;

• une mauvaise exécution ;

• un retard ;

• un abandon de chantier ;

• la responsabilité d’un prestataire ;

• une demande de paiement dirigée contre le syndicat.

 

Le cabinet peut intervenir en amont pour analyser le contrat et la stratégie de sortie ou, lorsque le litige existe déjà, dans le cadre de la négociation et de la procédure.

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Troubles causés par un copropriétaire ou un occupant

 

Le syndic peut également être saisi de comportements affectant la collectivité :

• nuisances répétées ;

• activité exercée dans des conditions contraires au règlement ;

• occupation irrégulière d’une partie commune ;

• travaux dangereux ;

• encombrement ;

• atteinte aux équipements communs ;

• comportement compromettant la sécurité de l’immeuble.

 

Toutes les plaintes adressées au syndic ne justifient pas automatiquement une procédure.

 

Il faut distinguer :

• ce qui relève du règlement de copropriété ;

• ce qui relève d’un conflit strictement individuel ;

• ce qui affecte réellement l’intérêt collectif ;

• ce que le syndic peut accomplir seul ;

• ce qui nécessite une décision du syndicat.

 

Cette qualification évite d’engager la copropriété dans un contentieux qui ne relèverait pas réellement de son intérêt.

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Assistance du syndicat en demande et en défense

 

Le syndicat des copropriétaires peut être demandeur mais également défendeur.

 

Il peut notamment être assigné :

• par un copropriétaire ;

• par une entreprise ;

• par un ancien prestataire ;

• par un salarié ;

• par un voisin ;

• par un assureur ;

• par un tiers affecté par l’immeuble.

 

L’action peut concerner :

• une assemblée générale ;

• des parties communes ;

• des charges ;

• des travaux ;

• un sinistre ;

• une responsabilité ;

• un contrat ;

• une demande de paiement.

 

Lorsqu’il est assigné, le syndicat doit rapidement transmettre l’acte et les pièces à son avocat afin que les délais procéduraux puissent être maîtrisés.

 

Le syndic centralise alors les documents nécessaires à la défense de la copropriété.

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Défense du syndic professionnel

 

Le syndic peut également être personnellement mis en cause.

 

Il peut être accusé :

• de ne pas avoir exécuté une résolution ;

• d’avoir tardé à engager des travaux ;

• d’avoir mal géré un sinistre ;

• d’avoir commis une erreur comptable ;

• de ne pas avoir recouvré certaines charges ;

• d’avoir dépassé ses pouvoirs ;

• d’avoir fait perdre un recours ;

• de ne pas avoir respecté le règlement de copropriété.

 

Une mise en cause ne signifie pas que sa responsabilité est nécessairement engagée.

 

Il convient d’examiner précisément :

• les obligations qui lui incombaient ;

• les décisions prises par l’assemblée ;

• les moyens dont il disposait ;

• les démarches effectuées ;

• les courriers envoyés ;

• les entreprises sollicitées ;

• les difficultés rencontrées ;

• le préjudice réellement allégué ;

• le lien entre ce préjudice et son comportement.

 

Le cabinet d’avocats Bentata peut ainsi intervenir pour défendre le syndic lui-même lorsque sa responsabilité professionnelle est recherchée.

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Changement de syndic et transmission des dossiers

 

Lorsqu’un mandat prend fin, la transition avec le nouveau syndic doit également être sécurisée.

 

La difficulté peut concerner :

• les fonds ;

• les références bancaires ;

• les archives ;

• les pièces comptables ;

• les contrats ;

• les procédures judiciaires ;

• les dossiers de sinistres ;

• les dossiers de travaux ;

• les éléments dématérialisés.

 

Une transmission incomplète peut rapidement empêcher le nouveau syndic d’assurer une gestion normale.

 

À l’inverse, le syndic sortant doit pouvoir identifier précisément ses obligations et conserver les éléments nécessaires à sa propre défense lorsque des contestations sont susceptibles d’apparaître après son départ.

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Conseil juridique ponctuel ou accompagnement régulier

 

Toutes les copropriétés ne nécessitent pas le même niveau d’intervention.

 

Le cabinet peut être saisi ponctuellement lorsqu’une difficulté particulière apparaît.

 

Il peut également accompagner un syndic sur plusieurs dossiers ou plusieurs copropriétés lorsque les questions juridiques sont récurrentes.

 

Cette organisation permet notamment au syndic de consulter en amont sur :

• une résolution complexe ;

• une majorité ;

• une mise en demeure ;

• une difficulté avec un copropriétaire ;

• un dossier de travaux ;

• un sinistre ;

• un projet de procédure ;

• une contestation reçue avant qu’elle ne donne lieu à une assignation.

 

L’objectif est alors de prévenir autant que possible le contentieux ou, lorsqu’il est inévitable, de préparer dès l’origine un dossier exploitable judiciairement.

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Quels documents transmettre au cabinet ?

 

Les documents nécessaires dépendent naturellement du dossier.

 

Pour une première analyse, il peut notamment être utile de transmettre :

• le règlement de copropriété ;

• l’état descriptif de division ;

• les modificatifs ;

• le contrat de syndic ;

• les procès-verbaux d’assemblées générales ;

• les convocations ;

• les projets de résolutions ;

• les comptes ;

• les appels de fonds ;

• les échanges avec les copropriétaires ;

• les mises en demeure ;

• les contrats des prestataires ;

• les devis ;

• les factures ;

• les dossiers de sinistres ;

• les rapports d’expertise ;

• les constats ;

• les assignations ou autres actes judiciaires.

 

Une chronologie succincte est particulièrement utile lorsque le dossier comporte de nombreux échanges.

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Comment nous intervenons concrètement

 

Le cabinet d’avocats Bentata commence par identifier le besoin du syndic ou du syndicat.

 

Nous déterminons notamment :

• qui doit juridiquement agir ;

• si le syndic dispose d’un pouvoir propre ;

• si une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire ;

• quelle majorité doit être utilisée ;

• quelles pièces doivent être réunies ;

• si une démarche amiable est encore pertinente ;

• si une mesure urgente doit être envisagée ;

• quelle procédure judiciaire correspond au résultat recherché.

 

Lorsque le dossier doit être porté devant le tribunal, nous préparons avec le syndic les pièces nécessaires et assurons la représentation du syndicat ou, selon le dossier, du syndic lui-même.

 

Cette collaboration est particulièrement utile lorsque le contentieux nécessite de reconstituer plusieurs années de gestion, d’assemblées générales, de comptes ou de travaux.

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Une approche adaptée aux syndics professionnels

 

Un syndic professionnel gérant plusieurs immeubles doit pouvoir traiter efficacement un nombre important de situations juridiques différentes.

 

La qualité des échanges avec l’avocat dépend alors également de la méthode mise en place.

 

Pour les dossiers récurrents, il peut être utile d’organiser une transmission standardisée comprenant :

• une fiche synthétique du dossier ;

• la chronologie ;

• les coordonnées des parties ;

• les décisions d’assemblée concernées ;

• les mises en demeure ;

• les pièces essentielles ;

• le résultat recherché par le syndicat.

 

Cette méthode permet d’identifier plus rapidement les dossiers pouvant être traités par une démarche simple et ceux nécessitant une procédure.

 

Elle facilite également le suivi lorsque plusieurs copropriétés sont accompagnées simultanément.

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Questions fréquentes des syndics et syndicats des copropriétaires

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Le syndic peut-il consulter un avocat sans autorisation de l’assemblée générale ?

Oui pour obtenir un conseil juridique dans le cadre de sa mission. La question de l’autorisation se pose principalement lorsqu’une action judiciaire doit être engagée au nom du syndicat et dépend alors de la nature de cette action.

Le syndic doit-il être autorisé pour recouvrer les charges impayées ?

Les actions en recouvrement de créances font partie des exceptions pour lesquelles l’autorisation préalable de l’assemblée générale n’est pas requise.

Une autorisation est-elle nécessaire pour défendre le syndicat lorsqu’il est assigné ?

Non. Le syndic peut défendre le syndicat contre les actions intentées à son encontre sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Un avocat peut-il vérifier une résolution avant l’envoi de la convocation ?

Oui. Une vérification en amont permet notamment d’examiner la rédaction de la résolution, la majorité applicable et les documents qui doivent accompagner la convocation.

Le cabinet peut-il intervenir pour plusieurs copropriétés gérées par le même syndic ?

Oui. L’intervention peut porter sur un dossier déterminé ou sur plusieurs dossiers confiés par un même syndic, sous réserve naturellement de la vérification préalable de l’absence de conflit d’intérêts.

Le cabinet défend-il également les syndics lorsqu’ils sont personnellement mis en cause ?

Oui. Lorsque la responsabilité du syndic est recherchée, le dossier peut être analysé en défense afin de vérifier la réalité de la faute alléguée, du préjudice et du lien de causalité.

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Confier un dossier de copropriété au cabinet

 

Vous êtes syndic professionnel, syndic bénévole ou représentez un syndicat des copropriétaires confronté à une difficulté juridique ou à un contentieux ?

 

Le cabinet d’avocats Bentata intervient en conseil et en procédure pour sécuriser les décisions de la copropriété, préparer les actions nécessaires et défendre les intérêts du syndicat ou du syndic selon la nature du dossier.

 

Nous intervenons à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

 

Cabinet d’avocats Bentata
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