Avocat pour le changement de syndic de copropriété à Cannes

Peut-on changer de syndic librement ?

Oui, lorsque le contrat arrive à son terme.

 

Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée.

 

À son échéance, l'assemblée générale peut décider :

• de conclure un nouveau contrat avec le syndic en place ;

• de désigner un autre syndic ;

• sous certaines conditions, de choisir un mode de gestion différent.

 

Le syndicat des copropriétaires n'a pas à démontrer une faute du syndic pour décider de ne pas poursuivre la relation contractuelle à son terme.

 

Il faut donc distinguer le non-renouvellement du contrat de sa résiliation anticipée.

 

Cette distinction est déterminante.

 

Lorsque la copropriété souhaite simplement choisir un nouveau syndic à l'occasion de l'échéance contractuelle, elle n'a pas à constituer un dossier démontrant de graves manquements.

 

Lorsque le contrat doit en revanche être interrompu avant son terme, les exigences sont différentes.

​

Le changement de syndic s’inscrit dans les questions de gouvernance relevant plus largement du droit de la copropriété.

​

Changement de syndic et révocation : quelle différence ?

 

Dans le langage courant, le terme « révocation du syndic » est fréquemment utilisé pour désigner toute décision mettant fin à son mandat.

 

La loi distingue cependant plusieurs situations.

 

La désignation ou la révocation du syndic relève de la majorité prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Mais les conditions dans lesquelles son contrat prend fin dépendent notamment du moment auquel intervient la décision.

​

Il faut ainsi distinguer :

• l'absence de renouvellement à l'échéance du contrat ;

• la désignation d'un nouveau syndic à l'approche de cette échéance ;

• la résiliation anticipée du contrat pour inexécution suffisamment grave ;

• la décision du syndic lui-même de résilier son contrat pour des manquements qu'il reproche au syndicat ;

• l'empêchement ou la carence du syndic ;

• la situation dans laquelle la copropriété se retrouve totalement dépourvue de syndic.

 

Employer le seul terme « révocation » peut donc masquer des procédures juridiquement différentes.

​

Comment changer de syndic à la fin de son mandat ?

 

Cette hypothèse est normalement la plus simple.

 

Lorsque la copropriété ne souhaite pas conclure un nouveau contrat avec le syndic en place, la désignation de son successeur doit être préparée avant l'assemblée générale.

 

L'ordre du jour doit permettre aux copropriétaires de se prononcer sur les différents projets de contrats.

 

L'assemblée appelée à organiser cette succession doit être tenue dans les conditions prévues par la loi à l'approche du terme du contrat.

 

Elle devra notamment :

• examiner les candidatures ;

• voter sur la désignation du nouveau syndic ;

• approuver son contrat ;

• déterminer la fin du contrat précédent ;

• fixer la date de prise d'effet du nouveau contrat.

 

Les dates doivent être articulées afin d'éviter que la copropriété ne se retrouve sans représentant.

 

Le changement doit donc être préparé plusieurs semaines, voire plusieurs mois avant l'échéance contractuelle.

 

Attendre l'assemblée générale pour chercher un nouveau syndic est une source fréquente de difficultés.

​

Faut-il justifier le changement de syndic en fin de mandat ?

 

Non.

 

Le syndicat n'est pas tenu de démontrer une faute pour choisir de ne pas conclure un nouveau contrat avec le syndic sortant.

 

La copropriété peut souhaiter changer pour de nombreuses raisons :

• organisation différente ;

• qualité du suivi ;

• coût du contrat ;

• méthodes de gestion ;

• besoin de proximité ;

• volonté de renouveler ses prestataires ;

• comparaison avec une offre économiquement ou techniquement plus adaptée.

 

Il est donc inutile de transformer un simple changement à échéance en contentieux sur la responsabilité du syndic.

 

Lorsque le contrat arrive prochainement à son terme, le non-renouvellement constitue généralement une solution juridiquement beaucoup plus simple qu'une tentative de rupture anticipée fondée sur des griefs discutables.

​

Lorsque les manquements du syndic ont causé un préjudice distinct, le changement de gestionnaire peut être complété par une action en responsabilité du syndic.

​

Comment mettre fin au contrat avant son terme ?

 

La situation est différente lorsque le contrat est toujours en cours et que la copropriété souhaite y mettre fin immédiatement.

 

La résiliation anticipée suppose une inexécution suffisamment grave.

 

Une simple perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffit donc pas nécessairement.

 

Les griefs peuvent notamment concerner, selon leur gravité et les circonstances :

• l'absence répétée d'exécution de décisions d'assemblée générale ;

• l'absence d'intervention malgré des travaux urgents ;

• des défauts graves de gestion financière ;

• le non-paiement injustifié de fournisseurs ou prestataires ;

• l'absence de souscription d'une assurance obligatoire ;

• des manquements graves dans le recouvrement des charges ;

• l'absence de compte bancaire séparé lorsqu'il est obligatoire ;

• une carence persistante rendant impossible le fonctionnement normal de la copropriété.

 

Mais la présence d'un dysfonctionnement ne permet pas automatiquement de rompre le contrat.

 

Il faut apprécier :

• sa gravité ;

• sa répétition éventuelle ;

• ses conséquences pour la copropriété ;

• les obligations prévues par le contrat ;

• les missions légales du syndic ;

• les démarches déjà entreprises pour obtenir une régularisation.

 

Une résiliation abusive peut exposer le syndicat à une demande indemnitaire du syndic sortant.

​

Quel rôle joue le conseil syndical ?

 

Le conseil syndical joue un rôle central dans la préparation du changement.

 

Lorsqu'il est à l'initiative d'une résiliation anticipée, il doit formuler une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour en précisant les inexécutions reprochées au syndic.

 

La formulation de cette demande mérite une attention particulière.

 

Il ne suffit pas d'écrire :

« Nous n'avons plus confiance dans le syndic. »

 

Il est préférable d'identifier précisément les faits :

• décision votée le… et demeurée inexécutée ;

• relances des… ;

• travaux urgents signalés le… ;

• factures ou prestations non réglées ;

• pièces comptables non produites ;

• démarches qui auraient dû être accomplies.

 

L'objectif est de permettre à l'assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause et, en cas de contestation ultérieure, de justifier les raisons de la rupture.

​

Une irrégularité affectant le vote du nouveau contrat peut, selon les circonstances, conduire à une contestation de l’assemblée générale.

​

Le syndic peut-il refuser d'inscrire son remplacement à l'ordre du jour ?

 

La préparation du changement ne doit pas être abandonnée au seul syndic en place.

 

Tout copropriétaire peut communiquer un projet de contrat de syndic afin d'en demander l'examen par l'assemblée appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.

 

Lorsque le conseil syndical souhaite provoquer une assemblée, les textes prévoient également des mécanismes permettant de contraindre le syndic à la convoquer.

 

La procédure dépend cependant de la situation.

 

En cas de résiliation anticipée demandée par le conseil syndical, le président du conseil syndical peut demander formellement la convocation d'une assemblée générale.

 

Le syndic dispose alors du délai prévu par la loi pour la convoquer.

 

Dans d'autres hypothèses, le décret du 17 mars 1967 permet également au conseil syndical ou à un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le nombre de voix requis de demander la convocation d'une assemblée générale.

 

Si le syndic demeure inactif, le président du conseil syndical peut, dans certaines conditions, procéder lui-même à la convocation.

 

Il est donc déconseillé de se limiter à des échanges informels ou téléphoniques lorsque le syndic refuse de préparer sa succession.

​

Comment mettre plusieurs syndics en concurrence ?

 

Lorsqu'une assemblée générale doit se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel, le conseil syndical procède en principe à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats.

Cette mise en concurrence permet aux copropriétaires de comparer notamment :

• les honoraires forfaitaires ;

• les prestations comprises dans le forfait ;

• les prestations particulières ;

• les conditions de tenue des assemblées générales ;

• les modalités de suivi de l'immeuble ;

• les prestations relatives aux sinistres ;

• les frais liés aux travaux ;

• les modalités de résiliation ;

• la durée proposée du contrat.

 

Les contrats doivent être présentés de manière suffisamment claire pour permettre un véritable choix.

 

La mise en concurrence peut néanmoins avoir fait l'objet d'une dispense votée par l'assemblée générale précédente dans les conditions légales.

 

En outre, l'absence de mise en concurrence par le conseil syndical n'est pas, à elle seule, prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation.

 

Tout copropriétaire conserve également la possibilité de proposer la candidature d'un syndic et de demander que son projet de contrat soit examiné.

​

Quel document faut-il transmettre avec la candidature du nouveau syndic ?

Le projet de contrat du candidat doit être communiqué suffisamment tôt afin qu'il puisse être joint à la convocation de l'assemblée générale.

 

Pour un syndic professionnel, le projet doit être établi conformément au contrat type applicable et accompagné des documents requis.

 

Il est déconseillé de se contenter d'un simple devis ou d'une proposition commerciale de quelques pages.

 

L'assemblée doit pouvoir voter sur le véritable contrat appelé à régir les relations entre le syndicat et le nouveau syndic.

 

Il est également utile de vérifier :

• l'identité juridique exacte du candidat ;

• sa carte professionnelle lorsqu'elle est requise ;

• sa garantie financière ;

• son assurance ;

• la durée du contrat ;

• la date de prise d'effet ;

• les honoraires ;

• les prestations particulières ;

• les conditions relatives aux assemblées générales ;

• la cohérence entre le contrat proposé et les besoins de l'immeuble.

​

Quelle majorité faut-il pour changer de syndic ?

 

La désignation ou la révocation du syndic relève de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Il s'agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non à l'assemblée.

 

Lorsque plusieurs candidats sont en concurrence, chacun doit faire l'objet d'un vote.

 

Si aucun projet n'obtient la majorité de l'article 25 mais qu'un candidat recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet, sous ses conditions, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24.

 

Il est donc important de préparer en amont :

• l'ordre des votes ;

• les projets de résolution ;

• les candidatures ;

• les contrats ;

• le calcul des tantièmes ;

• l'éventualité d'un second vote.

 

Un changement mal préparé peut laisser la copropriété sans syndic alors même qu'une majorité de copropriétaires souhaitait en désigner un nouveau.

​

Plusieurs candidats peuvent-ils être soumis au vote ?

 

Oui.

 

La mise en concurrence implique précisément que plusieurs candidatures puissent être examinées.

 

L'assemblée doit voter sur chacune dans les conditions prévues par les textes.

 

Il est important de ne pas interrompre prématurément les votes après le rejet d'un premier candidat.

 

Lorsque l'application de l'article 25-1 est envisageable, les règles relatives au vote successif des différentes candidatures doivent également être respectées avant de procéder au second vote.

 

L'organisation matérielle du scrutin peut donc devenir juridiquement importante lorsque les voix sont très partagées.

​

Peut-on changer de syndic au cours d'une assemblée sans que cela figure à l'ordre du jour ?

 

Non, une décision de cette importance ne doit pas être improvisée au cours de la réunion.

 

Les copropriétaires doivent avoir été informés, avant l'assemblée, qu'ils seraient appelés à se prononcer sur la désignation d'un syndic.

 

Les projets de contrats doivent également leur avoir été communiqués dans les conditions requises.

 

Une discussion née pendant l'assemblée à la rubrique « questions diverses » ne permet donc pas de désigner valablement un nouveau syndic.

 

Cette préparation préalable est d'autant plus importante que la nomination irrégulière du syndic peut ensuite affecter les actes accomplis dans la gestion de la copropriété et provoquer de nouveaux contentieux.

​

Le syndic peut-il lui-même mettre fin à son contrat ?

 

Oui, mais il ne peut pas simplement abandonner la copropriété du jour au lendemain.

 

Une résiliation anticipée à l'initiative du syndic suppose également une inexécution suffisamment grave qu'il reproche au syndicat des copropriétaires.

 

Il doit informer le président du conseil syndical ou, en son absence, l'ensemble des copropriétaires, et exposer les manquements invoqués.

 

Il doit ensuite organiser la réunion permettant à la copropriété de désigner son successeur dans le délai prévu par la loi.

 

Cette obligation vise précisément à empêcher une rupture brutale laissant l'immeuble sans gestion.

 

Lorsque le syndic annonce son départ, le conseil syndical doit donc immédiatement préparer plusieurs candidatures de remplacement.

​

Que faire lorsque le syndic est empêché ou totalement défaillant ?

 

La situation est différente lorsque le syndic n'est plus en mesure d'exercer ses fonctions ou qu'il est matériellement impossible d'obtenir de lui les actes nécessaires au fonctionnement de la copropriété.

 

En cas d'empêchement du syndic, le président du conseil syndical dispose de pouvoirs permettant de provoquer une assemblée destinée à en désigner un nouveau.

 

Lorsque le syndicat se retrouve totalement dépourvu de syndic, la loi prévoit également des mécanismes particuliers.

 

Tout copropriétaire peut notamment convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un syndic dans les conditions prévues par les textes.

 

Lorsque cette solution ne peut pas être mise en œuvre, une intervention judiciaire peut devenir nécessaire afin de rétablir une représentation régulière de la copropriété.

 

L'objectif doit être d'éviter que l'absence de syndic bloque :

• les paiements ;

• les travaux urgents ;

• les contrats ;

• les assurances ;

• le recouvrement ;

• les procédures judiciaires ;

• la convocation des assemblées.

​

Lorsque la difficulté dépasse la seule question du gestionnaire et affecte gravement le fonctionnement ou les finances de l’immeuble, il faut envisager le régime de la copropriété en difficulté.

​

Que faire si l'assemblée générale ne parvient pas à désigner de syndic ?

 

Une copropriété ne peut durablement fonctionner sans syndic.

 

Lorsque l'assemblée générale spécialement convoquée à cette fin ne parvient pas à en désigner un, une saisine du président du tribunal judiciaire peut permettre d'obtenir une désignation judiciaire dans les conditions prévues par la loi.

 

Dans les autres situations où le syndicat se retrouve dépourvu de syndic, les copropriétaires disposent d'abord de la possibilité d'organiser une assemblée destinée à procéder à la nomination.

 

À défaut, un administrateur provisoire peut être désigné par le juge afin notamment de provoquer cette assemblée.

 

Il ne faut donc pas confondre :

• la difficulté à obtenir une majorité en faveur d'un candidat ;

• la carence du syndic actuellement en exercice ;

• la situation dans laquelle aucun syndic n'existe plus juridiquement.

 

La procédure judiciaire appropriée dépend de la situation exacte.

​

Quand prend effet le changement de syndic ?

 

L'ancien contrat et le nouveau contrat doivent être articulés précisément.

 

La prise d'effet du nouveau mandat ne doit pas être laissée à une formulation vague du type :

« immédiatement après l'assemblée ».

 

La loi prévoit des règles spécifiques et les dates doivent figurer dans les décisions adoptées.

 

Une rédaction précise permet notamment d'identifier :

• jusqu'à quelle date l'ancien syndic dispose de ses pouvoirs ;

• à partir de quelle date le nouveau syndic peut agir ;

• qui doit payer les factures ou représenter le syndicat pendant la transition ;

• à quelle date commencent les délais de transmission des fonds et archives.

 

La date de prise de fonction constitue donc un élément essentiel de la résolution et du contrat.

​

Que doit transmettre l'ancien syndic ?

 

Le changement ne s'achève pas avec le vote.

 

L'ancien syndic détient généralement une quantité importante de documents indispensables à la poursuite de la gestion.

 

Il doit notamment transmettre au nouveau syndic, dans les délais prévus par la loi :

• la situation de trésorerie ;

• les références des comptes bancaires ;

• les coordonnées de la banque ;

• les documents et archives du syndicat ;

• les documents dématérialisés relatifs à la gestion ;

• les états des comptes des copropriétaires ;

• les comptes du syndicat après apurement et clôture dans les conditions légales.

 

La première transmission financière et bancaire doit intervenir rapidement après la cessation des fonctions.

 

L'ensemble des archives doit ensuite être remis dans le délai légal.

 

Le changement de syndic doit donc être suivi activement par le nouveau syndic et le conseil syndical.

​

Que faire si l'ancien syndic refuse de remettre les archives ?

 

Une résistance de l'ancien syndic peut paralyser la nouvelle gestion.

 

Le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut alors le mettre en demeure de transmettre les documents, informations et éléments financiers qui doivent être remis.

 

Si cette mise en demeure reste sans effet, une procédure devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut être engagée afin d'obtenir la remise sous astreinte.

 

Il est utile de dresser précisément la liste des documents manquants :

• archives papier ;

• contrats ;

• factures ;

• dossiers contentieux ;

• relevés bancaires ;

• pièces comptables ;

• dossiers de sinistres ;

• marchés de travaux ;

• identifiants et documents dématérialisés.

 

La demande judiciaire doit être suffisamment précise pour que l'injonction prononcée puisse être exécutée efficacement.

​

Un syndic évincé peut-il demander une indemnisation ?

 

Oui, lorsque son contrat est rompu prématurément sans que les conditions permettant une résiliation anticipée soient réunies.

 

C'est pourquoi la copropriété qui souhaite interrompre un contrat en cours doit éviter de fonder sa décision sur des reproches vagues ou purement subjectifs.

 

Il convient d'établir :

• les obligations méconnues ;

• les faits précis ;

• leur date ;

• les relances effectuées ;

• leur gravité ;

• les conséquences pour le syndicat.

 

À l'inverse, lorsque le contrat arrive simplement à son terme et que la copropriété choisit régulièrement de ne pas conclure un nouveau contrat, aucun motif particulier n'a à être démontré.

 

Cette différence peut avoir des conséquences financières importantes.

​

Faut-il attendre la prochaine assemblée générale annuelle ?

 

Pas nécessairement.

 

Lorsque le mandat arrive prochainement à son terme, il est souvent rationnel d'organiser le changement lors de l'assemblée annuelle.

 

Mais une situation de grave inexécution ou de blocage peut justifier la convocation d'une assemblée spécialement consacrée au remplacement.

 

Le choix dépend :

• de la date d'expiration du contrat ;

• de la gravité des manquements ;

• de l'urgence de la situation ;

• du temps nécessaire à la recherche d'un nouveau syndic ;

• du coût d'une assemblée supplémentaire ;

• du risque de rupture abusive.

 

Lorsque le contrat expire quelques semaines plus tard, attendre son terme peut parfois être juridiquement plus sûr qu'engager un contentieux sur la gravité des manquements.

​

Quels documents faut-il transmettre à l'avocat ?

 

Pour préparer un changement de syndic, il est utile de réunir :

• le contrat actuel du syndic ;

• sa date de commencement et sa date d'expiration ;

• les derniers procès-verbaux d'assemblée générale ;

• le règlement de copropriété ;

• les échanges avec le syndic ;

• les mises en demeure ou relances ;

• les éventuels rapports du conseil syndical ;

• les pièces démontrant les manquements reprochés ;

• les contrats proposés par les candidats ;

• la fiche d'information de chaque candidat ;

• les projets de résolutions déjà préparés ;

• les demandes d'inscription à l'ordre du jour ;

• les réponses du syndic ;

• les convocations déjà adressées.

 

En cas de résiliation anticipée, une chronologie précise des inexécutions reprochées est particulièrement utile.

​

Comment nous intervenons concrètement

 

Le cabinet d'avocats Bentata commence par vérifier le contrat du syndic actuel.

 

Nous déterminons :

• sa date d'expiration ;

• si le changement peut être organisé à l'échéance ;

• si une rupture anticipée est réellement nécessaire ;

• si les manquements invoqués présentent une gravité suffisante ;

• quelle assemblée doit être convoquée ;

• quels projets de résolutions doivent être préparés ;

• quelles candidatures peuvent être présentées ;

• quelle majorité sera applicable.

 

Lorsque la copropriété envisage une résiliation anticipée, nous examinons les pièces permettant de matérialiser les manquements reprochés.

 

Nous pouvons également préparer ou vérifier :

• la demande adressée au syndic ;

• les projets de résolutions ;

• l'ordre du jour ;

• les conditions de mise en concurrence ;

• les projets de contrats ;

• les dates de fin et de prise d'effet ;

• la procédure à suivre si le syndic refuse de convoquer l'assemblée.

 

Après le vote, notre intervention peut se poursuivre lorsque l'ancien syndic refuse de remettre les archives ou lorsque les conditions de la rupture donnent naissance à un contentieux.

​

Assistance du syndic sortant

 

Le cabinet d'avocats Bentata intervient également lorsque le syndic estime que son contrat a été rompu dans des conditions irrégulières.

 

Il convient alors de vérifier :

• le terme contractuel ;

• les griefs retenus ;

• leur réalité ;

• leur gravité ;

• la procédure suivie par le conseil syndical ;

• les résolutions votées ;

• les dates de fin du contrat ;

• l'existence d'un éventuel préjudice résultant d'une rupture injustifiée.

 

La désignation d'un nouveau syndic ne doit pas être confondue avec le droit de rompre sans conséquence financière un contrat qui n'était pas encore arrivé à son terme.

​

Comment les juges apprécient un changement conflictuel de syndic

 

Lorsque le litige porte sur une rupture anticipée, le juge ne se contente pas de constater qu'une majorité de copropriétaires ne souhaitait plus travailler avec le syndic.

 

Il faut établir les inexécutions reprochées et apprécier leur gravité.

Les échanges antérieurs, procès-verbaux, mises en demeure, comptes, dossiers de travaux ou rapports du conseil syndical deviennent alors essentiels.

 

Le juge peut également examiner :

• les stipulations du contrat ;

• la date normale de son expiration ;

• la procédure suivie ;

• les circonstances du vote ;

• les manquements retenus ;

• leur incidence sur la gestion de la copropriété ;

• le préjudice éventuellement invoqué par le syndic sortant.

 

Une rupture correctement préparée est donc beaucoup plus facile à défendre qu'une révocation improvisée pendant une assemblée générale.

​

Questions fréquentes sur le changement de syndic

 

Faut-il un motif pour changer de syndic à la fin de son contrat ?

Non. La copropriété peut décider de ne pas conclure un nouveau contrat avec le syndic en place et en désigner un autre sans avoir à démontrer une faute.

Peut-on mettre fin au contrat avant son échéance ?

Oui, lorsqu'une inexécution suffisamment grave justifie la résiliation anticipée. Une simple perte de confiance n'est pas nécessairement suffisante.

Quelle majorité faut-il pour désigner un nouveau syndic ?

La désignation relève de la majorité prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Sous les conditions de l'article 25-1, un second vote à la majorité de l'article 24 peut être possible.

Un copropriétaire peut-il proposer lui-même un nouveau syndic ?

Oui. Tout copropriétaire peut demander l'examen d'un projet de contrat de syndic qu'il communique afin qu'il soit soumis à l'assemblée appelée à désigner le syndic.

Que faire si l'ancien syndic refuse de remettre les archives ?

Après mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé afin d'obtenir la remise des documents et informations, éventuellement sous astreinte.

Que faire si la copropriété se retrouve sans syndic ?

Les copropriétaires disposent de mécanismes permettant de convoquer une assemblée afin d'en désigner un.

Lorsque cela n'est pas possible, une intervention judiciaire peut permettre le rétablissement d'une représentation régulière.

​

Faire préparer un changement de syndic de copropriété

 

Votre copropriété souhaite remplacer son syndic à l'échéance de son mandat, mettre fin à son contrat pour des manquements graves ou organiser une transition devenue conflictuelle ?

Le cabinet d'avocats Bentata analyse le contrat en cours, les décisions nécessaires, les projets de candidature et les éventuels griefs afin de sécuriser juridiquement le changement de syndic.

Nous intervenons à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

​

Cabinet d'avocats Bentata
3, rue de Dunkerque
06110 Le Cannet
Téléphone : 04 93 68 42 20
E-mail : contact@bentata-avocats.com