Avocat en copropriété en difficulté à Cannes

Quand considère-t-on qu’une copropriété est en difficulté ?

Toutes les copropriétés connaissant des impayés ne sont pas juridiquement des copropriétés en difficulté.

Quelques copropriétaires débiteurs peuvent généralement être traités par une politique normale de recouvrement des charges.

La situation devient plus préoccupante lorsque les difficultés affectent le fonctionnement même du syndicat.

Plusieurs signaux doivent alors alerter :

• augmentation importante des impayés ;

• fournisseurs ou entreprises non réglés ;

• insuffisance permanente de trésorerie ;

• multiplication des procédures de recouvrement ;

• impossibilité de financer des travaux nécessaires ;

• absence de vote d’approbation des comptes ;

• impossibilité de voter un budget réaliste ;

• contrats résiliés pour défaut de paiement ;

• suspension de certaines prestations ;

• dégradation progressive des parties communes ;

• difficultés à assurer l’immeuble ;

• assemblées générales systématiquement paralysées ;

• conflit institutionnel empêchant toute décision utile.

La bonne stratégie dépend du niveau de gravité.

Plus la difficulté est identifiée tôt, plus les solutions disponibles restent nombreuses.

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Les impayés de charges suffisent-ils à caractériser une copropriété en difficulté ?

Pas nécessairement.

Un syndicat peut présenter un nombre significatif d’impayés tout en conservant une trésorerie suffisante pour fonctionner normalement.

À l’inverse, quelques dettes importantes peuvent suffire à déstabiliser une petite copropriété.

La loi prévoit néanmoins des seuils précis pour déclencher une procédure préventive.

Lorsqu’ils sont atteints, le syndic ne peut pas simplement considérer que la situation relève du recouvrement habituel.

Il doit examiner la procédure de désignation d’un mandataire ad hoc.

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À partir de quel seuil d’impayés faut-il saisir le juge ?

À la clôture des comptes, lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles visées par l’article 29-1 A, le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le président du tribunal judiciaire afin de demander la désignation d’un mandataire ad hoc.

Pour les copropriétés comportant plus de 200 lots, le seuil est abaissé à 15 %.

Ces seuils constituent un dispositif légal d’alerte.

Ils ne signifient pas qu’une copropriété située à 24 % d’impayés serait nécessairement en bonne santé.

Une situation financière préoccupante doit être analysée en amont lorsque les difficultés sont déjà visibles.

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L’absence d’approbation des comptes peut-elle déclencher la procédure ?

Oui.

Depuis la réforme intervenue en 2024, la procédure de prévention doit également être déclenchée lorsqu’aucun vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes n’est intervenu depuis au moins deux ans.

Cette hypothèse est particulièrement importante.

Une copropriété peut présenter des difficultés profondes sans que le seul taux d’impayés permette de les mesurer correctement.

L’absence répétée d’approbation des comptes peut traduire :

• une comptabilité devenue difficile à reconstituer ;

• des assemblées générales paralysées ;

• une défiance importante envers la gestion ;

• des comptes incomplets ;

• des conflits anciens entre copropriétaires ;

• l’impossibilité de stabiliser la situation financière.

Le législateur considère donc désormais cette situation comme un signal d’alerte autonome.

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Le syndic est-il obligé de saisir le tribunal ?

Lorsque les conditions de l’article 29-1 A sont réunies, oui.

Le syndic doit :

• informer le conseil syndical ;

• saisir le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Il n’a pas besoin d’obtenir au préalable une autorisation de l’assemblée générale.

Cette procédure n’est donc pas une faculté laissée à son appréciation lorsque les seuils légaux sont atteints.

L’inaction du syndic peut d’ailleurs avoir des conséquences.

Lorsque la situation se dégrade jusqu’à nécessiter une administration provisoire, le juge peut, dans certaines circonstances, mettre tout ou partie des frais de cette administration à la charge du syndic qui n’aurait pas déclenché la procédure préventive alors qu’il devait le faire.

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Que faire si le syndic ne déclenche pas la procédure ?

La loi prévoit d’autres possibilités de saisine.

En l’absence d’action du syndic dans les conditions prévues par le texte, le juge peut notamment être saisi par :

• le président du conseil syndical ;

• des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;

• certains créanciers ;

• le préfet ;

• le procureur de la République ;

• le maire ;

• le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

Le créancier dispose lui aussi d’une faculté spécifique dans certaines situations lorsque des factures d’eau, d’énergie ou de travaux régulièrement votés et exécutés restent impayées depuis au moins six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La situation financière du syndicat n’est donc pas une affaire purement interne aux copropriétaires.

Lorsque les difficultés deviennent importantes, les créanciers et les autorités publiques peuvent également intervenir.

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Qu’est-ce qu’un mandataire ad hoc ?

Le mandataire ad hoc constitue avant tout un mécanisme de prévention.

Son rôle n’est pas de prendre immédiatement le contrôle de la copropriété.

Le syndic reste en fonction.

L’assemblée générale et le conseil syndical continuent également à exercer leurs pouvoirs.

Le mandataire intervient pour analyser les raisons ayant conduit à la fragilité financière et proposer une stratégie de redressement.

Il constitue donc une forme de diagnostic judiciaire assisté.

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Quelle est la mission du mandataire ad hoc ?

Le mandataire examine la situation globale de la copropriété.

Son analyse peut notamment porter sur :

• l’organisation juridique et foncière ;

• les comptes ;

• le niveau des impayés ;

• les dettes fournisseurs ;

• les créances non recouvrées ;

• les contrats ;

• les contentieux en cours ;

• les charges courantes ;

• les travaux déjà votés ;

• les travaux encore nécessaires ;

• l’état technique de l’immeuble ;

• le fonctionnement du syndic ;

• le fonctionnement du conseil syndical ;

• les difficultés affectant les assemblées générales.

Il formule ensuite des préconisations permettant de rétablir l’équilibre financier.

Il peut également mener des démarches de médiation ou de négociation avec les parties concernées.

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Dans quel délai le mandataire doit-il rendre son rapport ?

Le mandataire ad hoc doit adresser son rapport au président du tribunal judiciaire dans un délai de trois mois.

Ce délai peut être renouvelé une fois par décision du juge.

Le rapport ne doit donc pas devenir une procédure indéfinie.

Il doit permettre d’obtenir rapidement une photographie objective de la situation et un programme d’actions.

Le syndic est tenu de remettre au mandataire les documents nécessaires à sa mission dans le délai prévu par les textes.

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Que se passe-t-il après le rapport du mandataire ad hoc ?

Le rapport ne reste pas simplement dans le dossier du tribunal.

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les résolutions nécessaires à sa mise en œuvre.

Lorsque la prochaine assemblée n’est pas prévue suffisamment rapidement, une assemblée spéciale doit être convoquée.

Le délai normal est de six mois à compter de la remise du rapport.

Lorsque des mesures d’urgence sont préconisées, ce délai est ramené à trois mois.

L’objectif de la procédure reste donc, lorsque cela est encore possible, de permettre aux organes normaux de la copropriété de reprendre la maîtrise de la situation.

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Quelles mesures peuvent être proposées par le mandataire ?

La réponse dépend du diagnostic.

Les préconisations peuvent notamment porter sur :

• renforcement du recouvrement des charges ;

• traitement des comptes débiteurs importants ;

• réduction ou renégociation de certaines dépenses ;

• réexamen de contrats coûteux ;

• remise en ordre de la comptabilité ;

• programmation des travaux indispensables ;

• réorganisation des appels de fonds ;

• négociation avec les fournisseurs ;

• recherche de financements ;

• amélioration du fonctionnement du conseil syndical ;

• préparation de décisions d’assemblée générale ;

• traitement de contentieux bloquant la gestion.

Le mandataire ne se contente donc pas nécessairement de constater que « la copropriété doit faire des économies ».

Il doit permettre d’identifier les causes précises de la dégradation financière.

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Le mandataire ad hoc remplace-t-il le syndic ?

Non.

C’est une différence essentielle avec l’administration provisoire.

Pendant la mission du mandataire ad hoc :

• le syndic reste en fonction ;

• l’assemblée générale conserve ses pouvoirs ;

• le conseil syndical conserve son rôle.

Le mandataire analyse, recommande et peut négocier.

Il ne devient pas le nouveau gestionnaire de la copropriété.

C’est précisément pour cette raison que cette procédure est adaptée lorsque les organes habituels sont encore capables de mettre en œuvre un programme de redressement.

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Que se passe-t-il si les difficultés sont trop graves ?

Lorsque le mandataire constate d’importantes difficultés financières ou de gestion, il doit saisir le président du tribunal judiciaire afin de demander la désignation d’un administrateur provisoire.

Cette évolution traduit un changement de niveau.

La prévention n’est plus suffisante.

Il devient nécessaire de transférer une partie importante des pouvoirs de la copropriété à un professionnel indépendant chargé de restaurer son fonctionnement.

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Quand peut-on demander un administrateur provisoire ?

L’article 29-1 prévoit deux critères principaux.

L’administration provisoire peut être envisagée lorsque :

• l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ;

• ou le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Le juge apprécie concrètement la situation.

Il ne suffit donc pas de démontrer qu’un copropriétaire est mécontent du syndic ou qu’une assemblée générale a été conflictuelle.

Les difficultés doivent atteindre le fonctionnement même de la copropriété.

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Qu’est-ce qu’un équilibre financier gravement compromis ?

Il n’existe pas un pourcentage unique permettant à lui seul de répondre à cette question.

Le juge peut examiner l’ensemble de la situation.

Plusieurs éléments peuvent être significatifs :

• masse importante d’impayés ;

• fournisseurs durablement non payés ;

• absence de trésorerie ;

• impossibilité de régler les contrats indispensables ;

• accumulation des dettes ;

• impossibilité d’adopter un budget réaliste ;

• comptes durablement non approuvés ;

• recouvrement insuffisant ;

• contrats menacés de résiliation ;

• impossibilité de financer les travaux indispensables.

Le taux d’impayés est donc important, mais il doit être replacé dans une analyse financière globale.

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Que signifie l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ?

Une copropriété peut parfois présenter des comptes relativement équilibrés mais être incapable de prendre les décisions permettant d’entretenir ou de sécuriser l’immeuble.

La situation peut notamment concerner :

• une toiture dangereuse ;

• des infiltrations massives ;

• une façade dégradée ;

• des fissures structurelles ;

• des réseaux à remplacer ;

• un équipement essentiel hors service ;

• des travaux de sécurité imposés ;

• un immeuble présentant des risques pour les occupants.

Si les organes de la copropriété ne parviennent plus à faire voter, financer ou réaliser les travaux indispensables, la désignation d’un administrateur provisoire peut devenir nécessaire.

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Qui peut demander la désignation d’un administrateur provisoire ?

L’article 29-1 permet notamment la saisine par :

• le syndic ;

• des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix ;

• le mandataire ad hoc lorsqu’une procédure préventive a déjà été engagée ;

• le maire ;

• le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ;

• le préfet ;

• le procureur de la République.

La procédure dépend de l’auteur de la saisine.

Pour une copropriété située à Cannes, la demande relevant de l’article 29-1 est portée devant le président du tribunal judiciaire territorialement compétent.

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Faut-il une décision d’assemblée générale avant de saisir le tribunal ?

Le syndic n’a pas besoin d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale pour saisir le juge lorsque les conditions de l’administration provisoire sont réunies.

Cette règle est logique.

Une copropriété en grave difficulté est précisément susceptible d’être incapable de réunir la majorité nécessaire pour prendre les décisions qui permettraient de sortir de la crise.

Subordonner l’accès au juge à une décision de l’assemblée pourrait donc rendre le dispositif inopérant.

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Quels documents faut-il fournir au tribunal ?

La demande doit être étayée.

Il est notamment utile de réunir :

• les comptes des derniers exercices ;

• les balances copropriétaires ;

• le montant des impayés ;

• la liste des principaux débiteurs ;

• les dettes fournisseurs ;

• les relevés bancaires ;

• les budgets votés ;

• les procès-verbaux des dernières assemblées générales ;

• les refus d’approbation des comptes ;

• les mises en demeure des fournisseurs ;

• les commandements éventuels ;

• les contrats menacés ;

• les procédures judiciaires en cours ;

• les rapports techniques ;

• les devis relatifs aux travaux nécessaires ;

• les courriers des autorités publiques ;

• les éléments montrant l’impossibilité de faire fonctionner normalement la copropriété.

Une demande reposant uniquement sur des accusations générales contre le syndic est beaucoup plus fragile.

Il faut démontrer objectivement la situation du syndicat.

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Qui est désigné comme administrateur provisoire ?

Le président du tribunal judiciaire peut notamment désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste prévue par le Code de commerce.

Il peut également, dans les conditions légales, désigner une personne physique ou morale présentant l’expérience et les qualifications nécessaires.

Lorsque la copropriété a précédemment fait l’objet d’une mission de mandataire ad hoc, ce dernier peut dans certaines conditions être ensuite désigné comme administrateur provisoire.

L’administrateur doit être indépendant.

Le syndic actuellement en fonction ne peut pas devenir administrateur provisoire de la même copropriété.

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Que devient le syndic après la désignation de l’administrateur provisoire ?

Son mandat cesse de plein droit et sans indemnité.

L’administrateur provisoire reçoit tous les pouvoirs du syndic.

Il devient donc le représentant opérationnel du syndicat pendant la durée de sa mission.

Cette conséquence distingue très nettement l’administration provisoire de la procédure du mandataire ad hoc.

Le changement est institutionnel : le professionnel nommé par le juge prend effectivement la direction de la copropriété dans les limites fixées par l’ordonnance.

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L’administrateur remplace-t-il également l’assemblée générale ?

Il peut recevoir tout ou partie de ses pouvoirs.

Le président du tribunal fixe précisément l’étendue de la mission.

Il peut transférer à l’administrateur :

• tous les pouvoirs du syndic ;

• tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale ;

• tout ou partie des pouvoirs du conseil syndical.

Certains pouvoirs restent toutefois exclus du transfert dans les conditions prévues par l’article 29-1.

L’administrateur ne bénéficie donc pas d’un pouvoir abstrait et illimité.

Il doit toujours agir dans le périmètre de la mission définie par le juge.

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L’assemblée générale continue-t-elle à exister ?

Oui.

L’administration provisoire ne supprime pas juridiquement l’assemblée générale.

Elle continue à exercer les pouvoirs qui n’ont pas été transférés à l’administrateur.

L’administrateur peut également la convoquer et la présider.

Il faut donc lire précisément l’ordonnance pour déterminer :

• ce qui relève encore de l’assemblée ;

• ce qui relève du conseil syndical ;

• ce qui a été transféré à l’administrateur.

Cette lecture est indispensable lorsqu’un copropriétaire souhaite contester une décision ou demander qu’une question soit traitée.

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Combien de temps dure l’administration provisoire ?

La durée de la mission est fixée par le juge.

Elle ne peut pas être inférieure à douze mois.

Une copropriété profondément déséquilibrée ne peut généralement pas être redressée en quelques semaines.

Le juge peut ensuite :

• modifier la mission ;

• la prolonger ;

• y mettre fin.

La durée réelle dépend donc de l’évolution de la situation.

L’objectif n’est pas de maintenir indéfiniment la copropriété sous contrôle judiciaire, mais de permettre le retour à un fonctionnement normal.

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Que se passe-t-il avec les dettes déjà existantes ?

La désignation de l’administrateur provisoire entraîne une protection importante du syndicat.

L’exigibilité des créances antérieures à la décision est suspendue pendant douze mois, à l’exception notamment des créances publiques et sociales.

Cette protection concerne également, dans les conditions prévues par la loi :

• certaines actions judiciaires en paiement ;

• certaines demandes de résolution contractuelle pour défaut de paiement ;

• les procédures d’exécution ;

• certaines pénalités ou majorations contractuelles.

L’objectif est de créer une période pendant laquelle l’administrateur peut établir un diagnostic et organiser le redressement sans que les poursuites individuelles des créanciers ne désorganisent entièrement la procédure.

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Toutes les dettes sont-elles effacées ?

Non.

La suspension d’exigibilité ne signifie pas que les dettes disparaissent.

Elle organise temporairement leur traitement.

Les créanciers doivent participer à la procédure dans les conditions prévues par la loi.

L’administrateur procède notamment à des mesures de publicité permettant de recenser les créances.

Il vérifie ensuite celles qui ont été déclarées.

Le redressement suppose donc d’obtenir une vision complète du passif de la copropriété.

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Combien de temps les poursuites peuvent-elles être suspendues ?

La protection initiale est de douze mois.

Sur demande de l’administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire peut proroger certaines suspensions et interdictions jusqu’à trente mois.

Cette prolongation n’est pas automatique.

Elle dépend des besoins du redressement.

Le but est de laisser le temps nécessaire à l’administrateur pour stabiliser la situation et préparer un plan d’apurement crédible.

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Qu’est-ce que le plan d’apurement des dettes ?

L’administrateur provisoire établit un plan permettant d’organiser progressivement le règlement des créanciers.

Ce plan comporte un échéancier de paiements.

Sa durée peut atteindre cinq ans.

Les créanciers concernés sont informés et disposent de la possibilité de formuler des observations ou, le cas échéant, de proposer certaines remises.

Le plan définitif peut ensuite être homologué par le juge dans les conditions prévues par la loi.

Le redressement d’une copropriété ne consiste donc pas nécessairement à payer immédiatement l’intégralité de son passif.

Il peut reposer sur une restructuration organisée dans le temps.

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Les créanciers peuvent-ils refuser le plan ?

Les créanciers disposent de droits dans la procédure.

Ils peuvent notamment présenter des observations sur le projet d’échéancier.

Une fois le plan définitif notifié, ils peuvent le contester devant le juge dans le délai prévu par la loi.

À défaut de contestation dans ce délai, le plan peut être homologué.

L’administration provisoire organise donc un traitement collectif du passif beaucoup plus structuré que de simples négociations séparées avec chaque fournisseur.

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Les copropriétaires débiteurs continuent-ils à devoir leurs charges ?

Oui.

L’administration provisoire n’efface évidemment pas les dettes personnelles des copropriétaires envers le syndicat.

Au contraire, le recouvrement des charges constitue souvent l’un des principaux leviers du redressement.

L’administrateur peut notamment :

• poursuivre les procédures déjà engagées ;

• engager les actions nécessaires ;

• régulariser les dossiers insuffisamment suivis ;

• négocier certains échéanciers individualisés avec les copropriétaires débiteurs lorsque cela reste compatible avec le plan d’apurement.

Le rétablissement de la trésorerie suppose généralement de traiter rapidement les comptes débiteurs importants.

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Les copropriétaires à jour peuvent-ils subir de nouveaux appels de fonds ?

Oui.

Le placement sous administration provisoire ne dispense pas les copropriétaires du paiement des dépenses nécessaires au fonctionnement de l’immeuble.

De nouveaux appels peuvent être indispensables pour :

• financer les charges courantes ;

• assurer les contrats essentiels ;

• réaliser des travaux urgents ;

• respecter le plan de redressement ;

• reconstituer une trésorerie minimale.

L’administration provisoire ne constitue donc pas une procédure indolore.

Elle vise à répartir et organiser l’effort financier afin d’éviter une aggravation incontrôlée.

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L’administrateur peut-il vendre des biens appartenant au syndicat ?

Dans certaines situations, oui, avec l’autorisation du juge.

Si le syndicat possède des actifs cessibles susceptibles de contribuer à l’apurement de ses dettes, l’administrateur peut demander l’autorisation de les céder.

Cela peut notamment concerner :

• certains locaux communs ;

• des parcelles de terrain ;

• d’autres actifs appartenant au syndicat.

La cession ne peut pas être improvisée.

Elle suppose notamment une évaluation et le contrôle du juge.

Cette solution peut néanmoins être préférable à l’augmentation excessive des appels de fonds lorsque la copropriété dispose d’un patrimoine collectif non indispensable.

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Des dettes peuvent-elles exceptionnellement être effacées ?

La loi prévoit un mécanisme d’effacement partiel dans certaines situations très particulières.

Lorsque le syndicat détient des créances irrécouvrables sur des copropriétaires et qu’aucun actif ne permet de compenser ces pertes dans les conditions prévues par les textes, l’administrateur peut demander au juge d’effacer une partie des dettes du syndicat.

Il ne s’agit pas d’une mesure ordinaire.

Elle intervient dans une logique de redressement lorsque le poids de créances devenues irrécouvrables compromet la possibilité de rétablir la copropriété.

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Une copropriété peut-elle être divisée pour être sauvée ?

Dans des situations particulièrement complexes, oui.

Lorsque le fonctionnement normal de la copropriété ne peut être rétabli autrement, la loi permet notamment au juge, à la demande de l’administrateur provisoire et dans les conditions prévues par les textes :

• de constituer un ou plusieurs syndicats secondaires ;

• de prononcer la division du syndicat.

Cette solution peut présenter un intérêt dans de grands ensembles immobiliers dont l’organisation initiale est devenue impossible à gérer.

Elle nécessite une analyse juridique, technique et financière très approfondie.

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Qu’est-ce que l’administration provisoire renforcée ?

Il existe un dispositif encore plus exceptionnel lorsque la situation financière du syndicat ne permet plus de réaliser les travaux nécessaires à la conservation, la sécurité de l’immeuble ou la protection des occupants.

Dans les conditions prévues par la loi, l’immeuble peut alors être placé sous administration provisoire renforcée.

Ce mécanisme permet d’articuler l’intervention de l’administrateur avec des dispositifs plus importants de traitement de l’immeuble.

Il concerne les situations de dégradation les plus graves et ne doit pas être confondu avec l’administration provisoire ordinaire.

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Administrateur provisoire et copropriété sans syndic : est-ce la même chose ?

Non.

C’est une confusion importante.

Une copropriété peut se retrouver temporairement sans syndic alors que ses comptes sont parfaitement équilibrés et que l’immeuble est normalement entretenu.

Le décret du 17 mars 1967 prévoit un mécanisme judiciaire permettant de faire désigner un administrateur provisoire lorsque le syndicat est dépourvu de syndic.

Mais cette procédure n’est pas la même que l’administration provisoire des copropriétés en difficulté prévue par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans le premier cas :

• le problème principal est l’absence de représentant.

Dans le second :

• le problème est un déséquilibre grave de la copropriété ou l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble.

La demande présentée au juge doit donc être fondée sur le bon texte.

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Une copropriété conflictuelle est-elle nécessairement une copropriété en difficulté ?

Non.

Une assemblée très divisée, un conseil syndical conflictuel ou une opposition forte au syndic ne suffisent pas automatiquement.

Il faut démontrer que les difficultés ont des conséquences concrètes sur :

• les finances ;

• la conservation de l’immeuble ;

• la continuité des contrats ;

• les travaux ;

• la capacité du syndicat à fonctionner.

L’administration provisoire ne doit pas devenir un moyen de contourner les règles normales de majorité simplement parce qu’une minorité de copropriétaires n’apprécie pas les décisions votées.

Le juge doit pouvoir constater une véritable défaillance du fonctionnement collectif.

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Peut-on contester la désignation d’un administrateur provisoire ?

Oui, dans les conditions procédurales applicables.

Lorsqu’une ordonnance sur requête a été rendue, les personnes intéressées disposent des voies permettant d’en demander la rétractation dans les conditions prévues par les textes.

La contestation peut notamment porter sur :

• les conditions de la désignation ;

• la réalité des difficultés alléguées ;

• la qualité du demandeur ;

• l’étendue de la mission ;

• certains aspects de la procédure.

Une décision du tribunal judiciaire de Nice du 26 juin 2026 illustre précisément ce type de contentieux, plusieurs copropriétaires ayant discuté une ordonnance de désignation et la mission confiée à l’administrateur.

Il faut toutefois agir rapidement compte tenu des règles de notification et des délais applicables.

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Peut-on contester les décisions prises par l’administrateur ?

L’administrateur provisoire n’agit pas comme un syndic ordinaire.

Ses pouvoirs résultent directement de la décision du juge.

Lorsqu’un copropriétaire estime qu’une mesure excède sa mission ou que celle-ci doit être modifiée, la stratégie contentieuse doit donc tenir compte du statut judiciaire particulier de l’administrateur.

Il ne faut pas automatiquement appliquer à ses décisions les mêmes mécanismes que pour une résolution ordinaire d’assemblée générale.

La première étape consiste à relire précisément l’ordonnance ayant défini sa mission.

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Le conseil syndical conserve-t-il un rôle ?

Oui pour les pouvoirs qui ne lui ont pas été retirés par la décision judiciaire.

L’ordonnance détermine l’étendue des pouvoirs transférés.

Le conseil syndical peut donc conserver certaines compétences et demeure un interlocuteur important dans le suivi du redressement.

Il peut notamment contribuer à transmettre :

• l’historique des difficultés ;

• les contrats ;

• les informations sur les travaux ;

• les contentieux ;

• les problématiques particulières de l’immeuble.

Une coopération efficace entre l’administrateur et les copropriétaires peut faciliter la sortie de la procédure.

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Quel est l’objectif final de l’administration provisoire ?

L’objectif n’est pas de maintenir durablement la copropriété sous contrôle judiciaire.

L’administrateur est chargé de rétablir un fonctionnement normal.

Cela suppose notamment, selon les dossiers :

• une comptabilité fiable ;

• un niveau d’impayés maîtrisé ;

• une trésorerie suffisante ;

• un plan de règlement des dettes ;

• des contrats essentiels sécurisés ;

• des travaux indispensables engagés ;

• une gouvernance capable de fonctionner ;

• le retour à un syndic normalement désigné.

La sortie de l’administration provisoire doit donc être préparée.

Une copropriété n’est réellement redressée que lorsqu’elle est à nouveau capable d’assumer elle-même sa gestion.

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Quels documents transmettre à l’avocat ?

Pour analyser une copropriété en difficulté, il est utile de réunir notamment :

• le règlement de copropriété ;

• l’état descriptif de division ;

• les comptes des derniers exercices ;

• les balances copropriétaires ;

• l’état détaillé des impayés ;

• les relevés bancaires ;

• les factures fournisseurs impayées ;

• les contrats ;

• les procédures de recouvrement ;

• les procès-verbaux des dernières assemblées ;

• les refus d’approbation des comptes ;

• les budgets prévisionnels ;

• les appels de fonds ;

• les devis de travaux ;

• les rapports techniques ;

• les expertises ;

• les mises en demeure des créanciers ;

• les procédures judiciaires en cours ;

• les éventuelles injonctions administratives ;

• les échanges entre le syndic et le conseil syndical.

Lorsque la procédure est déjà engagée, il faut également transmettre :

• la requête ou l’assignation ;

• l’ordonnance de désignation ;

• le rapport du mandataire ad hoc ;

• les rapports de l’administrateur provisoire ;

• les publications et notifications reçues.

Une présentation financière synthétique permet souvent de comprendre très rapidement le niveau réel de difficulté.

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Comment nous intervenons concrètement

Le cabinet d’avocats Bentata commence par établir un diagnostic juridique de la situation.

Nous vérifions notamment :

• le niveau des impayés ;

• l’existence éventuelle du seuil légal d’alerte ;

• la dernière approbation des comptes ;

• l’état de trésorerie ;

• les dettes fournisseurs ;

• les procédures de recouvrement déjà engagées ;

• les travaux indispensables ;

• le fonctionnement des assemblées générales ;

• les difficultés rencontrées par le syndic ;

• les éventuelles menaces portant sur la conservation de l’immeuble.

Nous déterminons ensuite si la situation relève :

• d’une amélioration du recouvrement ;

• de décisions ordinaires de l’assemblée générale ;

• d’une procédure de mandataire ad hoc ;

• d’une demande d’administration provisoire.

Lorsque la saisine judiciaire est nécessaire, nous préparons le dossier permettant de démontrer objectivement les difficultés et la mesure demandée.

Nous pouvons également intervenir lorsque la copropriété est déjà placée sous administration provisoire et qu’un copropriétaire, un conseil syndical ou un autre acteur souhaite analyser l’étendue de la mission ou défendre ses droits.

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Assistance du syndic confronté à une copropriété fragilisée

Pour être assisté, le syndic ne doit pas attendre que la copropriété soit totalement paralysée.

Lorsque les indicateurs financiers se dégradent, il doit notamment vérifier :

• le taux d’impayés ;

• les procédures de recouvrement en cours ;

• les créances insuffisamment poursuivies ;

• la solvabilité des principaux débiteurs ;

• les échéances fournisseurs ;

• les contrats menacés ;

• les travaux qui ne peuvent plus être financés.

Lorsque les seuils de l’article 29-1 A sont atteints, il doit déclencher la procédure prévue par la loi.

Le cabinet d’avocats Bentata peut accompagner le syndic dans la préparation de la saisine, la constitution des pièces et le suivi des recommandations du mandataire.

Cette démarche peut permettre d’éviter qu’une situation encore récupérable n’aboutisse ultérieurement à une administration provisoire beaucoup plus lourde.

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Assistance des copropriétaires et du conseil syndical

Les copropriétaires peuvent également être les premiers à constater que la situation n’est plus maîtrisée.

Ils peuvent notamment être confrontés :

• à une absence durable de comptes fiables ;

• à des appels de fonds exceptionnellement importants ;

• à des fournisseurs qui refusent d’intervenir ;

• à une dégradation de l’immeuble ;

• à des travaux indispensables constamment reportés ;

• à une absence de réaction du syndic ;

• à une multiplication incontrôlée des impayés.

Le cabinet peut analyser les éléments financiers et juridiques afin de déterminer si les conditions d’une saisine sont réunies.

Lorsque plusieurs copropriétaires agissent ensemble, leur nombre de voix doit également être vérifié pour déterminer s’ils atteignent les seuils légaux permettant de saisir directement le juge.

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Assistance d’un copropriétaire après la désignation d’un administrateur provisoire

L’administration provisoire modifie profondément la gouvernance de l’immeuble.

Un copropriétaire peut notamment souhaiter savoir :

• qui peut désormais prendre une décision ;

• si une assemblée reste compétente ;

• si un appel de fonds est régulier ;

• si l’administrateur agit dans sa mission ;

• comment faire examiner une difficulté ;

• quelles voies de recours sont ouvertes ;

• comment déclarer ou défendre une créance ;

• comment contester certaines conséquences de la procédure.

L’analyse commence toujours par l’ordonnance de désignation.

Ce document fixe la durée et surtout l’étendue exacte des pouvoirs transférés.

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Comment les juges apprécient-ils une copropriété en difficulté ?

Le juge recherche des éléments objectifs.

Une simple affirmation selon laquelle « la copropriété est ingérable » n’est pas suffisante.

Il examine notamment :

• les comptes ;

• les impayés ;

• les dettes ;

• la trésorerie ;

• les travaux ;

• la situation de l’immeuble ;

• les décisions déjà prises ;

• les procédures de recouvrement ;

• le fonctionnement réel des organes de la copropriété.

La pratique judiciaire récente dans les Alpes-Maritimes illustre la diversité des situations.

Le tribunal judiciaire de Nice a encore été amené en 2026 à examiner des copropriétés soumises à des administrations provisoires anciennes ou récentes, ainsi que les conditions dans lesquelles les missions des administrateurs avaient été définies ou contestées.

Ces procédures montrent qu’une administration provisoire peut durer suffisamment longtemps pour produire des conséquences importantes sur les comptes, les travaux et les droits des copropriétaires.

La préparation initiale de la procédure et la définition précise de la mission sont donc essentielles.

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Questions fréquentes sur les copropriétés en difficulté

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À partir de quel niveau d’impayés faut-il déclencher la procédure d’alerte ?

Lorsque les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles visées par l’article 29-1 A à la clôture des comptes, le syndic doit saisir le juge afin de demander la désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le seuil est de 15 %.

Quelle différence entre mandataire ad hoc et administrateur provisoire ?

Le mandataire ad hoc intervient dans une logique préventive. Il analyse la situation et propose des mesures de redressement sans remplacer le syndic. L’administrateur provisoire intervient lorsque les difficultés sont plus graves et reçoit notamment tous les pouvoirs du syndic.

Qui peut demander la désignation d’un administrateur provisoire ?

Le syndic, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix ainsi que plusieurs autorités publiques peuvent notamment saisir le président du tribunal judiciaire dans les conditions prévues par l’article 29-1.

Que devient le syndic après la désignation de l’administrateur provisoire ?

Son mandat cesse de plein droit et sans indemnité. L’administrateur provisoire reçoit tous les pouvoirs du syndic pendant la mission fixée par le juge.

Les dettes de la copropriété sont-elles effacées ?

Non. Certaines créances antérieures voient temporairement leur exigibilité suspendue et un plan d’apurement peut être établi. Un effacement partiel n’est possible que dans certaines situations particulières prévues par la loi.

Combien de temps peut durer un plan d’apurement ?

Le plan d’apurement établi par l’administrateur provisoire peut prévoir un échéancier d’une durée maximale de cinq ans.

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Faire analyser une copropriété en difficulté

 

Votre copropriété accumule les impayés, ne dispose plus d’une trésorerie suffisante ou ne parvient plus à financer les travaux indispensables à la conservation de l’immeuble ?

 

Le cabinet d’avocats Bentata analyse la situation financière et institutionnelle du syndicat afin de déterminer si les difficultés peuvent encore être traitées dans le cadre de la gestion ordinaire ou si une procédure de mandataire ad hoc ou d’administration provisoire doit être envisagée.

 

Nous intervenons également pour les copropriétaires, conseils syndicaux et syndics confrontés à une procédure déjà engagée.

 

Le cabinet intervient à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

 

Cabinet d’avocats Bentata
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