Avocat en recouvrement des charges de copropriété à Cannes

Pourquoi agir rapidement en présence de charges de copropriété impayées ?

Un retard de paiement isolé peut parfois être régularisé par une simple relance.

Une dette qui augmente trimestre après trimestre appelle en revanche une réaction plus rapide.

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Le recouvrement des impayés constitue l’un des principaux enjeux financiers du droit de la copropriété, car une dette individuelle peut progressivement affecter l’équilibre du syndicat.

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L'inaction peut entraîner :

• une dégradation de la trésorerie du syndicat ;

• des difficultés pour payer les prestataires de la copropriété ;

• le report de travaux nécessaires ;

• une augmentation de l'avance supportée indirectement par les copropriétaires à jour ;

• l'accumulation de nouvelles provisions ;

• le risque de prescription des créances les plus anciennes ;

• une aggravation de la situation financière du copropriétaire débiteur ;

• une diminution des chances d'obtenir un recouvrement effectif.

 

La stratégie ne doit toutefois pas être exclusivement guidée par le montant du solde.

Une dette relativement faible peut justifier une procédure rapide si le copropriétaire ne répond à aucune relance et laisse systématiquement augmenter son compte. À l'inverse, une dette importante peut appeler une approche différente lorsque le débiteur propose un plan de règlement crédible, lorsque son lot est en cours de vente ou lorsqu'une situation particulière affecte sa solvabilité.

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L'objectif est donc de déterminer, dossier par dossier, la solution permettant au syndicat de recouvrer sa créance tout en maîtrisant le coût et la durée de la procédure.

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Quelles charges peuvent être recouvrées ?

Les copropriétaires doivent participer aux charges de la copropriété selon les règles prévues par la loi, le règlement de copropriété et les décisions régulièrement adoptées par l'assemblée générale.

 

Le compte débiteur peut notamment comprendre :

• les provisions du budget prévisionnel ;

• les régularisations de charges résultant de l'approbation des comptes ;

• les appels de fonds relatifs aux travaux votés ;

• les cotisations au fonds de travaux ;

• certaines avances décidées par la copropriété ;

• les sommes dues au titre d'exercices antérieurs ;

• certains frais de recouvrement légalement imputables au copropriétaire concerné.

 

Avant toute procédure, il est nécessaire de distinguer chaque poste et son fondement.

Un simple relevé informatique faisant apparaître un « solde débiteur » n'est pas toujours suffisant pour établir judiciairement l'intégralité de la créance.

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Il faut pouvoir expliquer comment le montant demandé a été constitué et produire les pièces qui justifient son exigibilité.

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Qui doit engager le recouvrement des charges impayées ?

Le recouvrement des créances du syndicat relève de la mission du syndic.

 

Celui-ci dispose d'un pouvoir d'initiative important et n'a pas besoin d'obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale pour engager une action en paiement contre un copropriétaire débiteur.

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Cette autonomie permet de ne pas attendre la prochaine assemblée générale avant d'agir.

Il en va également, en principe, des mesures conservatoires et des voies d'exécution forcée.

Une exception importante concerne cependant la saisie en vue de la vente du lot du copropriétaire débiteur : cette mesure nécessite une autorisation de l'assemblée générale.

Le choix de la procédure doit donc être distingué de la décision, beaucoup plus lourde, d'engager une saisie immobilière.

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La première étape : vérifier et sécuriser la créance

Avant d'adresser une assignation, il convient de procéder à un audit du dossier.

 

Nous vérifions notamment :

• l'identité exacte du ou des propriétaires du lot ;

• la période concernée par les impayés ;

• les décisions ayant approuvé le budget ;

• les décisions relatives aux travaux concernés ;

• l'approbation des comptes des exercices antérieurs ;

• les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

• le relevé individuel de son compte ;

• les règlements déjà effectués ;

• l'imputation de ces règlements ;

• l'existence éventuelle d'avoirs ou de régularisations ;

• les frais ajoutés au compte ;

• les précédentes mises en demeure ;

• les éventuelles contestations formulées par le copropriétaire ;

• le risque de prescription.

 

Cette vérification préalable permet d'éviter qu'une demande soit partiellement rejetée parce que certaines sommes ne sont pas suffisamment justifiées.

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Elle permet également d'identifier immédiatement les arguments susceptibles d'être opposés au syndicat.

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Mise en demeure et phase amiable

Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas ses charges, une relance peut tout d'abord lui être adressée.

 

Si l'impayé persiste, la mise en demeure constitue une étape essentielle du recouvrement.

 

Elle doit permettre au débiteur de comprendre précisément :

• le montant qui lui est réclamé ;

• la période concernée ;

• la nature des sommes dues ;

• le délai qui lui est accordé pour régulariser ;

• les conséquences d'une absence de paiement.

 

La mise en demeure revêt une importance particulière lorsqu'il est envisagé d'utiliser la procédure prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

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Depuis l'évolution des règles relatives aux notifications en copropriété, les modalités d'envoi doivent également être contrôlées afin de pouvoir établir de manière certaine la date et le contenu de la notification.

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Lorsque le débiteur répond et reconnaît sa dette, un règlement amiable peut parfois être préférable à une procédure immédiate.

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Un échéancier ne doit toutefois pas être accepté sans précaution.

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Il peut être utile de formaliser notamment :

• le montant reconnu ;

• les échéances ;

• la date de chaque règlement ;

• le sort des nouvelles charges appelées pendant l'échéancier ;

• les conséquences d'un incident de paiement ;

• les éventuels intérêts ;

• les conditions dans lesquelles une procédure pourra être reprise.

 

L'objectif n'est pas seulement d'obtenir une promesse de paiement, mais de mettre en place un accord suffisamment précis pour éviter une nouvelle accumulation de la dette.

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La procédure accélérée de l'article 19-2

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 met à la disposition du syndicat un mécanisme particulièrement efficace lorsque certaines conditions sont réunies.

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Lorsqu'une provision exigible n'a pas été payée et qu'une mise en demeure demeure infructueuse pendant trente jours, certaines autres provisions qui n'étaient pas encore arrivées à échéance peuvent devenir immédiatement exigibles.

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Des sommes restant dues au titre d'exercices antérieurs après approbation des comptes peuvent également entrer dans le champ de cette procédure.

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Le mécanisme permet ainsi, lorsqu'il est applicable, d'éviter de devoir attendre chaque nouvelle échéance trimestrielle alors qu'il est déjà établi que le copropriétaire ne règle plus ses appels de fonds.

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Le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond.

Mais l'efficacité de l'article 19-2 a pour contrepartie un formalisme qui doit être respecté avec attention.

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Il faut notamment pouvoir justifier :

• de l'exigibilité de la provision initialement impayée ;

• de la mise en demeure ;

• de son contenu ;

• de sa date ;

• de l'expiration du délai légal ;

• de l'approbation du budget, des travaux ou des comptes selon les sommes réclamées ;

• de la réalité de la défaillance ;

• du calcul exact des sommes dont l'exigibilité anticipée est demandée.

 

Une procédure engagée trop tôt ou sur la base d'une mise en demeure insuffisante peut fragiliser la demande.

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Nous vérifions donc systématiquement les conditions d'application de l'article 19-2 avant de retenir cette voie.

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Procédure classique ou article 19-2 : quelle stratégie choisir ?

La procédure de l'article 19-2 n'est pas nécessairement la réponse automatique à tout impayé.

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Selon la composition de la dette et les pièces disponibles, une action classique en paiement ou une autre procédure peut être plus appropriée.

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Le choix dépend notamment :

• du montant de la créance ;

• de son ancienneté ;

• de la nature des appels de fonds ;

• de l'approbation ou non des comptes ;

• de l'existence de provisions futures ;

• de la régularité des mises en demeure déjà adressées ;

• des contestations du copropriétaire ;

• de la solvabilité connue du débiteur ;

• de l'urgence financière de la copropriété.

 

Une injonction de payer peut également être envisagée dans certaines situations.

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La rapidité apparente d'une procédure ne doit donc jamais remplacer l'analyse du dossier : la meilleure procédure est celle qui permet d'obtenir un titre solide et effectivement exécutable.

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Quels documents faut-il réunir avant d'agir ?

La qualité du dossier transmis conditionne directement l'efficacité du recouvrement.

 

Pour engager une procédure, il est notamment utile de réunir :

• le règlement de copropriété et l'état descriptif de division lorsqu'ils sont nécessaires ;

• un justificatif de la propriété du lot ;

• les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les budgets ;

• les procès-verbaux ayant approuvé les comptes ;

• les résolutions relatives aux travaux concernés ;

• les budgets prévisionnels ;

• les comptes annuels ;

• les appels de fonds ;

• le grand livre ou relevé individuel du copropriétaire ;

• un décompte actualisé et lisible ;

• les justificatifs des règlements déjà reçus ;

• les mises en demeure ;

• les preuves de notification ;

• les échanges intervenus avec le copropriétaire ;

• les éventuelles propositions d'échelonnement ;

• les précédentes décisions judiciaires relatives au même débiteur.

 

Lorsque plusieurs exercices sont concernés, il est préférable de produire un décompte permettant de suivre chronologiquement les appels, paiements, régularisations et frais.

 

Un dossier parfaitement documenté dès l'origine réduit les contestations et facilite le travail du tribunal.

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Quelles contestations le copropriétaire débiteur peut-il opposer ?

Une action en recouvrement peut provoquer une contestation portant notamment sur :

• la qualité de propriétaire ;

• le montant des sommes demandées ;

• un paiement non comptabilisé ;

• l'absence de justification de certains appels ;

• l'absence d'approbation des comptes ;

• la répartition des charges ;

• la prescription d'une partie de la créance ;

• l'imputation de frais supplémentaires ;

• la validité d'une décision d'assemblée générale ;

• la régularité de la mise en demeure ;

• les conditions d'application de l'article 19-2.

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Il ne faut donc pas attendre les conclusions adverses pour examiner ces questions.

 

Notre approche consiste à identifier dès la préparation du dossier les moyens susceptibles d'être soulevés et à vérifier si les pièces permettent d'y répondre.

 

Lorsqu'un copropriétaire remet en cause la légalité de la répartition ou le principe même de certaines charges, cette question doit être distinguée du simple défaut de paiement. Elle relève alors d'une analyse spécifique de la contestation des charges de copropriété.

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Quels frais peuvent être réclamés au copropriétaire débiteur ?

La loi permet d'imputer au copropriétaire concerné certains frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée.

 

Peuvent notamment être concernés, selon les circonstances, les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque et certains frais liés aux actes de recouvrement.

 

Cela ne signifie pas que toute somme inscrite sous l'intitulé « frais de recouvrement » sera automatiquement mise à la charge du débiteur.

 

Il convient de pouvoir démontrer :

• la réalité du frais ;

• son lien avec le recouvrement ;

• son caractère nécessaire ;

• son fondement ;

• sa date.

 

Les frais contestables ou insuffisamment justifiés peuvent être écartés par le juge.

 

Lors de l'audit du compte, nous distinguons donc la créance principale des frais accessoires afin de sécuriser le montant demandé.

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Les intérêts de retard

Une mise en demeure peut également faire courir des intérêts de retard au taux applicable.

 

Lorsque les impayés s'accumulent pendant une période importante, ces intérêts peuvent représenter une somme non négligeable.

 

Ils doivent néanmoins être calculés sur une base exacte et à partir du point de départ juridiquement applicable.

 

Le décompte remis au tribunal doit permettre de distinguer clairement le principal, les intérêts et les frais.

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L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires

Les créances du syndicat bénéficient d'une garantie particulière sur le lot du copropriétaire débiteur.

 

Une hypothèque légale peut être inscrite sur le lot dans les conditions prévues par la loi.

 

Cette sûreté peut être particulièrement utile lorsque :

• la dette est importante ;

• le copropriétaire ne propose aucun règlement sérieux ;

• aucune saisie mobilière immédiatement efficace n'est identifiée ;

• le lot représente l'actif principal du débiteur ;

• une vente ultérieure est envisageable.

 

L'inscription d'une hypothèque ne constitue cependant pas un paiement.

 

Elle sécurise la position du syndicat mais doit être intégrée à une stratégie générale de recouvrement prenant en compte la valeur du lot, les autres inscriptions éventuelles et la situation du débiteur.

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Que se passe-t-il après le jugement ?

Obtenir une décision de condamnation constitue une étape importante, mais pas nécessairement la fin du dossier.

 

Si le copropriétaire ne règle pas spontanément les sommes mises à sa charge, le titre exécutoire permet d'envisager différentes mesures.

 

Selon les informations disponibles sur son patrimoine et ses revenus, il peut notamment être étudié :

• une saisie sur un compte bancaire ;

• une saisie de certaines créances ;

• une saisie des loyers lorsque le lot est donné en location ;

• une saisie sur rémunérations lorsque les conditions en sont réunies ;

• des mesures conservatoires ;

• l'inscription ou le maintien d'une sûreté sur le lot ;

• en dernier recours, une saisie en vue de la vente du bien.

 

L'efficacité du recouvrement dépend donc souvent de la connaissance de la situation patrimoniale du débiteur.

 

Nous privilégions une exécution proportionnée à la dette et susceptible de produire rapidement un résultat.

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Peut-on saisir les loyers d'un appartement appartenant au copropriétaire débiteur ?

Lorsqu'un lot est donné en location, les loyers constituent une créance du copropriétaire bailleur contre son locataire.

 

Dans certaines situations et sous réserve de disposer du titre ou des conditions nécessaires à la mesure envisagée, ces sommes peuvent constituer une cible particulièrement pertinente pour l'exécution.

 

L'article 19-2 prévoit en outre un dispositif spécifique lorsqu'une mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur, notamment un loyer ou une indemnité d'occupation.

Avant toute mesure, il convient toutefois d'identifier précisément le locataire, le bail et le montant des loyers.

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La saisie immobilière du lot : une mesure de dernier recours

Lorsque la dette est importante, persistante et qu'aucune autre voie d'exécution ne permet d'obtenir le paiement, la vente forcée du lot peut être envisagée.

 

Cette procédure est particulièrement lourde.

 

Contrairement aux actions ordinaires de recouvrement, le syndic ne peut engager seul la saisie en vue de la vente d'un lot : une décision de l'assemblée générale est nécessaire.

 

Avant d'envisager cette mesure, il faut notamment analyser :

• le montant actualisé de la créance ;

• la valeur du lot ;

• les hypothèques et inscriptions existantes ;

• les créanciers susceptibles d'être prioritaires ;

• le coût de la procédure ;

• les autres actifs du débiteur ;

• les chances de recouvrement par une mesure moins lourde.

 

La saisie immobilière ne doit donc pas être utilisée comme une simple menace automatique. Elle constitue une voie d'exécution exceptionnelle qui doit s'inscrire dans une stratégie proportionnée.

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Copropriétaire débiteur en difficulté : adapter la procédure

Certains dossiers nécessitent une analyse particulière.

 

Il peut s'agir notamment :

• d'un copropriétaire décédé ;

• d'une succession non réglée ;

• d'un lot détenu en indivision ;

• d'un lot appartenant à une SCI ;

• d'un propriétaire faisant l'objet d'une procédure de surendettement ;

• d'une société en sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire ;

• d'un propriétaire introuvable ;

• d'un lot faisant déjà l'objet d'une procédure de saisie ou d'une vente.

 

Dans ces situations, envoyer mécaniquement les mêmes relances n'est généralement pas suffisant.

 

Il convient d'identifier les personnes contre lesquelles la créance peut être utilement poursuivie, les délais à respecter et, le cas échéant, les formalités particulières imposées par une procédure collective ou successorale.

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Lorsque les impayés ne concernent plus quelques comptes isolés mais compromettent durablement la trésorerie du syndicat, il faut déterminer si la copropriété entre dans le régime des copropriétés en difficulté.

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Quel est le délai pour réclamer des charges impayées ?

Les actions personnelles relatives à la copropriété sont soumises à une prescription de cinq ans.

 

Ce délai impose une vigilance particulière lorsque le compte d'un copropriétaire comporte des impayés anciens.

 

L'analyse doit être menée échéance par échéance, en tenant compte des événements susceptibles d'avoir interrompu ou affecté la prescription.

 

L'accumulation d'une dette pendant plusieurs années sans véritable procédure peut donc faire perdre au syndicat la possibilité d'obtenir judiciairement le paiement de certaines sommes.

 

C'est l'une des raisons pour lesquelles une politique régulière de suivi des débiteurs est préférable à des campagnes de recouvrement ponctuelles.

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Comment nous intervenons concrètement

Bentata Avocats peut intervenir dès la constitution du dossier par le syndic.

 

Nous commençons par vérifier la créance et les pièces disponibles.

 

Nous identifions ensuite :

• les sommes immédiatement exigibles ;

• les éventuelles sommes prescrites ou fragiles ;

• les pièces manquantes ;

• les arguments déjà soulevés par le copropriétaire ;

• l'opportunité d'une dernière démarche amiable ;

• la possibilité d'utiliser l'article 19-2 ;

• la procédure judiciaire la plus adaptée ;

• les garanties et mesures d'exécution envisageables.

 

Lorsque le dossier est judiciairement exploitable, nous préparons l'action et représentons le syndicat devant la juridiction compétente.

 

Pour les copropriétés situées à Cannes, la compétence territoriale relève du ressort judiciaire de Grasse ; selon la nature et le montant de la demande, le contentieux peut notamment relever du tribunal de proximité de Cannes ou du tribunal judiciaire de Grasse.

 

Après obtention du titre, nous pouvons coordonner les mesures d'exécution avec le commissaire de justice afin de rechercher le paiement effectif de la condamnation.

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Le recouvrement peut également s’inscrire dans un accompagnement juridique régulier du syndic et du syndicat des copropriétaires.

 

Pour les syndics professionnels gérant plusieurs copropriétés, l'objectif est également de mettre en place une méthode homogène de transmission des dossiers : pièces nécessaires, chronologie des relances, décompte actualisé et suivi des procédures.

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Comment les juges apprécient les demandes de recouvrement ?

Le juge ne se contente pas de constater qu'un relevé comptable présente un solde négatif.

 

Le syndicat doit établir sa créance.

 

Selon les sommes demandées, l'examen porte notamment sur :

• les décisions d'assemblée générale ;

• l'approbation du budget ;

• l'approbation des comptes ;

• les appels de fonds ;

• la qualité du débiteur ;

• le décompte détaillé ;

• les paiements effectués ;

• la prescription ;

• les frais ajoutés ;

• la mise en demeure ;

• les conditions propres à l'article 19-2 lorsqu'il est invoqué.

 

Une demande clairement présentée et accompagnée d'un décompte intelligible permet au tribunal de vérifier plus facilement le bien-fondé de la créance.

 

À l'inverse, l'addition de frais mal identifiés, de soldes reportés sans explication ou de sommes qui ne peuvent être rattachées à une décision précise fragilise inutilement la procédure.

 

La préparation du dossier doit donc être pensée comme une démonstration : chaque somme réclamée doit pouvoir être reliée à son fondement et à son échéance.

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Questions fréquentes sur le recouvrement des charges de copropriété

 

Le syndic doit-il obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour recouvrer des charges impayées ?

Non. Le syndic peut engager les actions en recouvrement de créance sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Une autorisation est en revanche nécessaire pour une saisie en vue de la vente du lot.

Quel est le délai pour réclamer des charges de copropriété impayées ?

Les actions personnelles relatives à la copropriété sont soumises à la prescription de cinq ans. Le point de départ doit être apprécié pour chaque somme exigible et les éventuelles causes d'interruption doivent être vérifiées.

À quoi sert l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Sous ses conditions légales, l'article 19-2 permet une procédure accélérée et peut rendre immédiatement exigibles certaines provisions non encore échues après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours.

Peut-on inscrire une hypothèque sur le lot du copropriétaire débiteur ?

Oui. Les créances du syndicat bénéficient d'une hypothèque légale et le syndic peut en demander l'inscription dans les conditions prévues par la loi.

Tous les frais de recouvrement peuvent-ils être facturés au copropriétaire débiteur ?

Non. La loi vise les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée. Leur nature et leur nécessité doivent pouvoir être établies.

 

Confier le recouvrement des charges de copropriété au cabinet

 

Votre copropriété est confrontée à un ou plusieurs comptes débiteurs ?

 

Le Cabinet d'Avocats Bentata accompagne syndics professionnels, syndics bénévoles et syndicats des copropriétaires dans l'analyse des impayés, la préparation des mises en demeure, les procédures judiciaires et les mesures nécessaires à l'exécution des décisions obtenues.

La transmission dès l'origine d'un décompte actualisé, des procès-verbaux d'assemblée générale, des appels de fonds et des précédentes relances permet d'évaluer rapidement la stratégie à mettre en œuvre.

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