Avocat en contestation des charges de copropriété à Cannes

Dans quels cas peut-on contester des charges de copropriété ?

Une contestation peut notamment être envisagée lorsque :

• une dépense étrangère à votre lot vous est imputée ;

• une charge d’équipement collectif ne présente aucune utilité objective pour votre lot ;

• une dépense est répartie selon une mauvaise clé ;

• les tantièmes appliqués ne correspondent pas au règlement de copropriété ;

• votre compte individuel comporte une erreur ;

• un paiement effectué n’a pas été comptabilisé ;

• une dépense a été comptabilisée deux fois ;

• des frais individuels vous sont imputés sans justification ;

• une clé de répartition du règlement de copropriété est contraire aux règles impératives de la loi ;

• l’assemblée générale a modifié la répartition sans respecter la majorité applicable ;

• la configuration de l’immeuble ou des lots a évolué sans adaptation cohérente des charges ;

• une partie commune spéciale ou un équipement est facturé à des lots qui n’en bénéficient pas ;

• des travaux sont répartis selon une clé qui ne correspond pas à leur nature.

 

Le simple fait que les charges soient élevées n’est en revanche pas suffisant.

 

Il faut identifier précisément ce qui est contesté : le montant de la dépense, son imputation, sa répartition, le compte individuel ou la règle elle-même.

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La répartition des dépenses constitue une problématique centrale du droit de la copropriété, au même titre que les assemblées générales, les travaux ou l’interprétation du règlement.

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Comment sont réparties les charges de copropriété ?

La loi distingue principalement deux grandes catégories de charges.

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Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes

Ces charges financent notamment, selon les caractéristiques de l’immeuble :

• l’entretien des parties communes ;

• certaines réparations ;

• les dépenses d’administration de la copropriété ;

• les assurances de l’immeuble ;

• les honoraires liés à la gestion collective ;

• l’entretien général des parties communes.

 

Elles sont réparties en fonction de la valeur relative des parties privatives comprises dans chaque lot.

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Cette valeur est notamment déterminée à partir de la consistance, de la superficie et de la situation du lot.

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Le critère n’est donc pas nécessairement l’usage réel que chaque copropriétaire fait de l’immeuble.

Un copropriétaire ne peut par exemple refuser de participer à une dépense générale d’entretien au seul motif qu’il n’occupe pas personnellement son appartement.

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Les charges liées aux services collectifs et aux équipements communs

Il peut notamment s’agir :

• d’un ascenseur ;

• d’un chauffage collectif ;

• d’une installation collective d’eau chaude ;

• de certains équipements de sécurité ;

• d’autres services ou équipements communs à l’immeuble.

Ces charges sont réparties selon l’utilité objective que le service ou l’équipement présente pour chaque lot.

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L’utilité objective ne correspond pas à l’utilisation effective qu’en fait personnellement le copropriétaire.

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Ainsi, le fait de décider de ne jamais prendre l’ascenseur ne suffit pas nécessairement à être exonéré des charges correspondantes.

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Il faut examiner si, compte tenu de la situation et de la configuration du lot et de ses éventuelles annexes, l’équipement présente objectivement une utilité.

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Cette distinction entre charges générales et charges liées aux équipements collectifs constitue souvent le point de départ de l’analyse.

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Le règlement de copropriété est le premier document à vérifier

La répartition des charges figure normalement dans le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs.

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Il faut notamment y rechercher :

• les tantièmes généraux ;

• les clés de charges spéciales ;

• les charges propres à certains bâtiments ;

• les charges d’ascenseur ;

• les charges de chauffage ;

• les charges relatives aux parkings ou garages ;

• les charges propres à certaines parties communes spéciales ;

• les éventuelles règles particulières résultant de modificatifs ultérieurs.

Mais le fait qu’une répartition figure depuis plusieurs années dans le règlement ne signifie pas nécessairement qu’elle est conforme à la loi.

 

Pour certaines dépenses, la clé applicable dépend préalablement de la qualification de l’ouvrage comme partie commune générale, spéciale ou privative.

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Une clause du règlement de copropriété peut elle-même être contestable lorsqu’elle méconnaît les critères impératifs de répartition.

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Il faut donc comparer simultanément :

• ce que prévoit le règlement ;

• ce que prévoit la loi ;

• la configuration réelle de l’immeuble ;

• la composition des lots ;

• les clés réellement appliquées par le syndic.

 

Puis-je contester mon compte individuel même si les comptes ont été approuvés ?

Oui.

 

Il existe une distinction essentielle entre les comptes du syndicat des copropriétaires et le compte individuel d’un copropriétaire.

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L’assemblée générale approuve la comptabilité générale du syndicat.

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Cette approbation ne signifie pas que chacun des copropriétaires a personnellement approuvé toutes les écritures portées sur son propre compte.

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Le compte individuel peut donc être vérifié séparément.

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Une contestation peut notamment porter sur :

• un règlement non enregistré ;

• une somme imputée deux fois ;

• l’application d’une mauvaise clé ;

• un report de solde inexpliqué ;

• une régularisation erronée ;

• des frais individuels injustifiés ;

• une somme affectée au mauvais lot ;

• une erreur dans les tantièmes utilisés ;

• une dépense qui ne devrait pas être imputée au copropriétaire concerné.

 

Il faut alors reconstituer le compte exercice par exercice et, lorsque cela est nécessaire, appel de fonds par appel de fonds.

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Le grand livre comptable, les relevés individuels, les procès-verbaux d’assemblée générale et le règlement de copropriété permettent généralement de reconstituer l’origine des sommes litigieuses.

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Puis-je contester une clé de répartition prévue dans le règlement de copropriété ?

Oui, dans certaines situations.

 

La loi impose des critères impératifs pour la répartition des charges.

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Une clause du règlement qui ne respecte pas ces critères peut être réputée non écrite.

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Cette action doit être distinguée d’une simple demande tendant à obtenir une répartition que le copropriétaire considérerait personnellement plus équitable.

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Il faut démontrer que la clé prévue par le règlement est juridiquement incompatible avec les règles applicables.

 

Des difficultés peuvent notamment apparaître lorsque :

• un lot supporte des charges relatives à un équipement qui ne présente aucune utilité objective pour lui ;

• une même clé est appliquée à des dépenses juridiquement différentes ;

• des transformations successives de l’immeuble ont rendu l’ancienne répartition incompatible avec sa configuration actuelle ;

• des lots ont été divisés, réunis ou modifiés sans adaptation cohérente des charges ;

• la distinction entre parties communes générales et spéciales n’est pas correctement prise en compte.

 

Lorsque le juge répute non écrite une clause de répartition, il ne se contente pas de supprimer la clé litigieuse : il doit établir une nouvelle répartition conforme aux règles légales.

 

Une expertise peut parfois être nécessaire afin de disposer des éléments techniques nécessaires au calcul de cette nouvelle répartition.

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Qu’est-ce qu’une action en révision de la répartition des charges ?

L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une action spécifique permettant, dans certaines conditions, de demander la révision d’une répartition initiale.

 

Cette action est notamment envisageable lorsque la part correspondant à un lot est supérieure de plus d’un quart à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux critères légaux, ou lorsque celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart.

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Il ne suffit donc pas de constater une petite différence.

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Le déséquilibre doit dépasser le seuil fixé par la loi.

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Cette action est également enfermée dans des délais spécifiques.

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Elle peut notamment être exercée :

• dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;

• ou, dans certaines conditions, dans les deux ans suivant la première mutation à titre onéreux du lot intervenue depuis cette publication.

 

Il est donc essentiel de ne pas confondre :

• l’action en révision prévue par l’article 12 ;

• l’action visant à faire déclarer une clause non écrite ;

• la contestation d’une décision d’assemblée générale ;

• la rectification d’un compte individuel.

 

Ces différentes voies ne répondent ni aux mêmes conditions ni nécessairement aux mêmes délais.

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L’assemblée générale peut-elle modifier la répartition des charges ?

En principe, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

 

La loi prévoit toutefois plusieurs exceptions.

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Une modification peut notamment accompagner certains travaux, actes d’acquisition ou actes de disposition lorsque ceux-ci rendent nécessaire une nouvelle répartition. La majorité applicable peut alors être celle requise pour la décision principale.

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Des règles particulières existent également lors de la division d’un lot.

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Il faut donc examiner le fondement exact de la modification avant d’affirmer qu’une décision devait obligatoirement être adoptée à l’unanimité.

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Lorsqu’une assemblée générale adopte une nouvelle répartition dans des conditions irrégulières, deux questions doivent être distinguées :

• la validité de la décision d’assemblée générale ;

• la conformité de la nouvelle répartition aux règles impératives relatives aux charges.

 

La contestation de la résolution elle-même est soumise au délai spécifique applicable aux décisions d’assemblée générale.

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Il est donc déconseillé d’attendre plusieurs mois lorsqu’une nouvelle clé vient d’être votée.

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Peut-on contester une dépense votée par l’assemblée générale ?

 

Il faut ici distinguer la dépense de sa répartition.

 

Une assemblée générale peut avoir régulièrement décidé une dépense tout en appliquant une clé de répartition qui prête à discussion.

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Inversement, la clé peut être correcte mais la résolution ayant décidé la dépense peut elle-même être contestable.

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Il faut donc déterminer précisément si le litige porte sur :

• la décision de réaliser la dépense ;

• la majorité appliquée ;

• le montant de la dépense ;

• la catégorie de charges dans laquelle elle a été classée ;

• la clé utilisée pour la répartir ;

• le compte individuel sur lequel elle a été imputée.

 

Lorsque c’est la décision d’assemblée générale elle-même qui doit être annulée, le délai de deux mois applicable aux copropriétaires opposants ou défaillants doit être examiné immédiatement.

Une contestation des charges ne doit donc pas servir à contourner l’expiration du délai de contestation d’une assemblée générale lorsque le véritable objet du litige est la résolution elle-même.

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Puis-je contester les charges d’ascenseur ?

Les charges d’ascenseur constituent un exemple classique de charges liées à un équipement commun.

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Le critère déterminant est l’utilité objective de l’équipement pour le lot.

La situation doit être examinée concrètement.

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Un appartement situé au rez-de-chaussée peut ne tirer aucune utilité de l’ascenseur desservant uniquement les étages.

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Mais l’analyse peut être différente si le copropriétaire possède également :

• une cave ;

• un parking ;

• un garage ;

• un local ;

• une autre partie de lot accessible grâce à cet ascenseur.

 

Il faut donc éviter les raisonnements automatiques du type « rez-de-chaussée = aucune charge d’ascenseur ».

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L’ensemble des composantes du lot et la configuration réelle de l’immeuble doivent être étudiés.

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Peut-on contester des charges liées au chauffage collectif ?

 

Là encore, le fait de ne pas utiliser personnellement un équipement ne suffit pas nécessairement.

Le critère de l’utilité objective doit être distingué de l’usage volontaire qu’en fait chaque occupant.

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Une contestation peut toutefois se justifier lorsqu’une clé de répartition est incompatible avec les règles applicables, lorsqu’une consommation individuelle n’a pas été correctement prise en compte ou lorsqu’une erreur affecte le compte du lot.

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Il convient alors de vérifier :

• le règlement de copropriété ;

• les équipements installés ;

• le système de répartition ;

• les relevés disponibles ;

• la nature exacte des dépenses ;

• les éventuelles règles d’individualisation.

 

Une dépense concernant un autre bâtiment peut-elle m’être facturée ?

Cela dépend de l’organisation juridique de la copropriété.

 

Certaines résidences comprennent :

• plusieurs bâtiments ;

• des parties communes générales ;

• des parties communes spéciales ;

• des équipements propres à certains groupes de lots.

 

Il faut alors vérifier le règlement de copropriété et les éventuels modificatifs.

 

Une dépense concernant matériellement un bâtiment déterminé n’est pas nécessairement répartie de la même manière qu’une charge générale de la copropriété.

 

Les ensembles immobiliers complexes nécessitent souvent un examen particulièrement attentif des clés de répartition.

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Puis-je arrêter de payer mes charges parce que je les conteste ?

Il est fortement déconseillé de suspendre unilatéralement le paiement de toutes les charges.

 

Une contestation ne fait pas disparaître automatiquement l’obligation de paiement.

 

Le syndicat peut engager une procédure de recouvrement et demander le paiement des sommes qu’il estime exigibles.

 

Il faut donc déterminer précisément les montants contestés, les motifs juridiques invoqués et la stratégie appropriée.

 

Selon la situation, il peut être plus prudent de régler certaines sommes incontestables tout en formulant expressément des réserves sur celles qui font l’objet du litige.

 

La stratégie doit être arrêtée en fonction du dossier et de l’éventuelle procédure déjà engagée par le syndicat.

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Quels frais individuels peuvent être contestés ?

Certains frais de recouvrement peuvent être imputés exclusivement au copropriétaire concerné lorsque les conditions légales sont réunies.

 

Cela ne signifie pas pour autant que toutes les sommes facturées par le syndic peuvent automatiquement être ajoutées au compte individuel.

 

Il convient notamment de vérifier :

• la nature du frais ;

• son fondement contractuel ou légal ;

• la date à laquelle il a été exposé ;

• son caractère nécessaire ;

• l’existence d’une mise en demeure lorsqu’elle est requise ;

• la justification de la créance initiale.

 

Une ligne intitulée « frais », « relance », « contentieux » ou « honoraires » doit donc pouvoir être expliquée.

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Quel délai pour contester des charges de copropriété ?

Il n’existe pas un délai unique applicable à toutes les contestations de charges.

 

Le délai dépend précisément de l’action envisagée.

 

Par exemple :

• la contestation d’une décision d’assemblée générale est soumise à un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires ayant qualité pour agir ;

• les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat relèvent en principe de la prescription de cinq ans ;

• l’action en révision de l’article 12 est enfermée dans ses propres délais ;

• la contestation d’une clause de répartition contraire aux dispositions impératives relève d’un mécanisme juridique différent.

 

Il faut donc éviter de partir du principe que « les charges peuvent toujours être contestées pendant cinq ans ».

 

La qualification exacte de la demande doit précéder le calcul du délai.

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Quels documents faut-il transmettre à l’avocat ?

Pour analyser la répartition et le compte individuel, il est utile de transmettre :

• le règlement de copropriété complet ;

• l’état descriptif de division ;

• tous les modificatifs publiés ;

• votre titre de propriété ;

• les appels de fonds litigieux ;

• votre compte individuel ;

• les relevés de charges ;

• les décomptes annuels ;

• les procès-verbaux des assemblées générales concernées ;

• les budgets prévisionnels ;

• les comptes approuvés ;

• les annexes comptables ;

• les justificatifs des règlements effectués ;

• les courriels ou courriers échangés avec le syndic ;

• les explications éventuellement fournies par le syndic ;

• les documents relatifs à l’équipement ou aux travaux concernés ;

• tout ancien tableau de répartition utile.

 

Lorsque le litige concerne des tantièmes ou une clé ancienne, les documents historiques de la copropriété peuvent être déterminants.

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Comment nous intervenons concrètement

 

Le cabinet d’avocats Bentata commence par identifier la nature exacte de la contestation.

 

Nous vérifions successivement :

• le titre de propriété ;

• la composition du lot ;

• le règlement de copropriété ;

• les clés de répartition ;

• les tantièmes appliqués ;

• la nature de chaque dépense contestée ;

• les décisions d’assemblée générale ;

• les comptes de la copropriété ;

• le compte individuel ;

• les paiements effectués ;

• les délais applicables.

 

Nous comparons ensuite la répartition réellement appliquée aux critères légaux.

 

Cette analyse permet de déterminer s’il s’agit :

• d’une erreur comptable pouvant être rectifiée ;

• d’une mauvaise application du règlement ;

• d’une contestation du compte individuel ;

• d’une modification irrégulière de la répartition ;

• d’une action en révision ;

• d’une clause du règlement susceptible d’être réputée non écrite ;

• d’une décision d’assemblée générale devant être contestée dans le délai applicable.

 

Lorsque cela est possible, une démarche préalable auprès du syndic peut permettre d’obtenir les pièces manquantes, une explication ou une régularisation.

 

Lorsque le désaccord persiste, nous déterminons la procédure judiciaire permettant de faire reconnaître les droits du copropriétaire et, selon le cas, d’obtenir une rectification ou une nouvelle répartition.

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Défense du syndicat des copropriétaires

Le cabinet d’avocats Bentata intervient également lorsque le syndicat doit défendre la répartition appliquée.

 

Lorsqu’un copropriétaire remet en cause ses charges, le syndicat doit être en mesure d’établir :

• le fondement de la dépense ;

• la catégorie de charges concernée ;

• la clé applicable ;

• la conformité de cette clé au règlement ;

• la conformité du règlement aux dispositions légales ;

• l’exactitude du calcul ;

• les décisions d’assemblée générale correspondantes ;

• les paiements et écritures comptables.

 

La défense du syndicat peut également nécessiter de démontrer que l’équipement présente bien une utilité objective pour le lot ou que les conditions d’une action particulière en révision ne sont pas réunies.

 

L’analyse doit donc être aussi rigoureuse en défense qu’en demande.

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Comment les juges apprécient une contestation de charges ?

 

Une contestation crédible doit dépasser l’affirmation selon laquelle les charges seraient simplement « trop élevées ».

 

Le juge examine la nature exacte de la dépense et son fondement.

 

Il peut notamment vérifier :

• la catégorie juridique de la charge ;

• les stipulations du règlement de copropriété ;

• les caractéristiques du lot ;

• l’utilité objective d’un équipement ;

• les tantièmes applicables ;

• la régularité d’une éventuelle modification ;

• les comptes et appels de fonds ;

• les paiements déjà réalisés ;

• la cohérence du compte individuel.

 

Lorsqu’une clause du règlement est contraire aux dispositions impératives applicables aux charges, le juge peut la réputer non écrite et doit alors établir une nouvelle répartition conforme à la loi.

 

La Cour de cassation rappelle à cet égard que le juge ne peut pas se borner à écarter la clause litigieuse : il doit procéder à la nouvelle répartition.

 

Dans les dossiers complexes, notamment lorsque l’immeuble a connu plusieurs divisions ou modifications de lots, une expertise peut être utile pour disposer des données nécessaires à cette nouvelle répartition.

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Questions fréquentes sur la contestation des charges de copropriété

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Puis-je contester mon compte individuel après l’approbation des comptes ?

Oui. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas l’approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Puis-je contester mes charges parce qu’elles ont fortement augmenté ?

Une forte augmentation justifie une vérification mais ne suffit pas, à elle seule, à rendre les charges illégales. Il faut identifier une erreur, une mauvaise répartition, une dépense injustifiée ou une irrégularité juridique.

Un copropriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer l’ascenseur ?

Cela dépend de l’utilité objective de l’ascenseur pour son lot. La présence d’une cave, d’un parking ou d’autres annexes desservies par l’équipement peut modifier l’analyse.

L’assemblée générale peut-elle librement modifier les tantièmes de charges ?

Non. La modification de la répartition est en principe soumise à l’unanimité, sous réserve des exceptions prévues par la loi, notamment lorsque certains travaux ou actes rendent une modification nécessaire.

Puis-je arrêter de payer tant que le litige n’est pas résolu ?

Une contestation ne suspend pas automatiquement l’obligation de paiement. Une suspension unilatérale peut entraîner une procédure de recouvrement des charges impayées. La stratégie doit être déterminée en fonction des sommes réellement contestées et du fondement du litige.

Quel est le délai pour contester les charges ?

Il dépend de l’action envisagée. Il peut notamment s’agir du délai de deux mois pour contester une décision d’assemblée générale, de la prescription applicable aux actions personnelles ou des délais particuliers de l’action en révision de la répartition.

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Faire analyser vos charges de copropriété

 

Vous estimez que votre compte comporte une erreur, que certaines dépenses vous sont imputées à tort ou que la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété est irrégulière ?

 

Le cabinet d’avocats Bentata examine votre règlement de copropriété, votre titre, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds et votre compte individuel afin d’identifier l’origine de l’anomalie et le recours juridiquement approprié.

Nous intervenons à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

 

Cabinet d’avocats Bentata
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