Avocat en litige sur les parties communes et privatives à Cannes

Quelle différence entre une partie commune et une partie privative ?

La loi distingue deux catégories principales.

Les parties privatives sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et constituent sa propriété exclusive.

Les parties communes sont affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Cette distinction peut sembler évidente pour un appartement ou un hall d’entrée.

Elle l’est beaucoup moins lorsqu’il s’agit :

• d’un balcon ;

• d’une terrasse ;

• d’un jardin ;

• d’un mur ;

• d’une dalle ;

• d’un conduit ;

• d’une canalisation ;

• de combles ;

• d’un palier ;

• d’une toiture ;

• d’un sous-sol ;

• d’un local technique.

Il faut alors rechercher la qualification exacte de l’élément concerné.

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Le règlement de copropriété est-il toujours prioritaire ?

Le règlement constitue le premier document à examiner.

Il peut définir précisément :

• les parties privatives ;

• les parties communes générales ;

• les parties communes spéciales ;

• les droits de jouissance privative ;

• les obligations d’entretien ;

• certaines clés de charges.

Mais son contenu doit être lu attentivement.

Certains règlements sont très détaillés.

D’autres utilisent des formulations générales.

D’autres encore comportent des clauses contradictoires ou sont devenus difficiles à appliquer après plusieurs décennies de modifications de l’immeuble.

L’analyse doit alors intégrer :

• le règlement d’origine ;

• les modificatifs ;

• l’état descriptif de division ;

• le titre de propriété ;

• les plans ;

• les actes notariés ;

• les décisions d’assemblée générale éventuellement intervenues.

La qualification ne doit pas être déduite d’une simple impression liée à l’usage réel des lieux.

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Que prévoit la loi lorsque le règlement est silencieux ?

Lorsque les titres ne permettent pas de résoudre clairement la question, la loi prévoit plusieurs présomptions.

Sont notamment présumés communs :

• le sol ;

• les cours ;

• les parcs et jardins ;

• les voies d’accès ;

• le gros œuvre ;

• les éléments d’équipement commun ;

• certaines parties de canalisations communes même lorsqu’elles traversent un local privatif ;

• les gaines ;

• les coffres ;

• les têtes de cheminées ;

• les locaux affectés aux services communs ;

• les passages et corridors.

Ces règles sont particulièrement utiles lorsque le règlement est ancien ou imprécis.

Il faut toutefois retenir une nuance essentielle : ces présomptions interviennent dans le silence ou la contradiction des titres.

Une clause suffisamment claire du règlement peut donc conduire à une qualification différente pour certains éléments.

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Un mur situé dans mon appartement est-il forcément privatif ?

Non.

La localisation physique d’un élément à l’intérieur d’un appartement n’est pas suffisante pour déterminer sa propriété.

Un mur porteur ou un élément participant au gros œuvre est fréquemment commun, même s’il se situe entièrement dans les limites apparentes du logement.

À l’inverse, une simple cloison intérieure peut être privative.

Cette différence est essentielle lorsqu’un copropriétaire souhaite :

• ouvrir un mur ;

• supprimer une séparation ;

• créer une porte ;

• réunir deux pièces ou deux lots ;

• réaliser une intervention structurelle.

Avant les travaux, il faut donc vérifier simultanément le règlement et la fonction technique de l’ouvrage.

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Une canalisation qui traverse mon appartement est-elle privative ?

Pas nécessairement.

Il faut déterminer la fonction de la canalisation.

Une conduite qui dessert exclusivement le lot peut être privative selon les stipulations du règlement.

À l’inverse, les parties de canalisations appartenant à un équipement commun peuvent demeurer communes même lorsqu’elles traversent matériellement un appartement.

Cette qualification est particulièrement importante en présence :

• d’une fuite ;

• d’un dégât des eaux ;

• de travaux de remplacement ;

• d’une obstruction ;

• d’une recherche de fuite ;

• d’un accès nécessaire pour effectuer une réparation.

Le seul fait que la canalisation soit située derrière un mur ou sous le sol de l’appartement ne permet donc pas de conclure qu’elle appartient nécessairement au copropriétaire.

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Un balcon est-il commun ou privatif ?

Le balcon constitue l’un des exemples les plus classiques de qualification complexe.

Le règlement de copropriété peut prévoir que certaines parties du balcon sont privatives.

Mais sa structure peut parallèlement participer au gros œuvre de l’immeuble et rester commune.

Il faut ainsi parfois distinguer :

• la dalle ;

• son étanchéité ;

• le revêtement ;

• le garde-corps ;

• la face extérieure ;

• les éléments décoratifs.

Une décision de la cour d’appel d’Aix-en-Provence rendue le 1er juillet 2026 illustre précisément cette difficulté.

Dans cette affaire, le règlement présentait une contradiction en qualifiant les balcons de privatifs tout en intégrant les éléments structurels dans les parties communes.

La cour a retenu que la structure du balcon, participant au gros œuvre de l’immeuble, constituait une partie commune.

Il faut donc éviter les réponses automatiques du type « le balcon appartient toujours au copropriétaire » ou « le balcon est toujours commun ».

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Une terrasse est-elle commune ou privative ?

Là encore, la réponse dépend des titres.

Une terrasse peut être :

• une partie privative ;

• une partie commune ;

• une partie commune à jouissance privative.

Ces situations produisent des conséquences différentes.

Une terrasse accessible exclusivement depuis un appartement n’est pas nécessairement la propriété du propriétaire de cet appartement.

Elle peut demeurer une partie commune dont seul l’usage lui est réservé.

Il faut également distinguer la surface utilisée de la structure de l’ouvrage.

Une terrasse située au-dessus d’un autre local peut comprendre :

• une dalle ;

• une étanchéité ;

• un revêtement ;

• des équipements d’évacuation.

Ces différents éléments ne sont pas nécessairement soumis au même régime.

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Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?

Une partie commune à jouissance privative demeure juridiquement une partie commune.

Son usage est simplement réservé exclusivement au titulaire d’un lot déterminé.

Cette situation concerne fréquemment :

• un jardin ;

• une terrasse ;

• une cour ;

• un toit-terrasse ;

• un couloir ;

• certains combles ;

• un espace extérieur.

Le copropriétaire bénéficie donc d’un droit exclusif d’utilisation.

Il n’en devient pas pour autant propriétaire.

Le droit de jouissance privative est attaché au lot.

Il ne constitue pas un lot autonome pouvant être vendu séparément.

Cette distinction explique également pourquoi le titulaire ne peut pas nécessairement transformer librement l’espace concerné.

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Le droit de jouissance privative doit-il figurer dans le règlement ?

Oui.

La loi exige désormais que l’existence des parties communes à jouissance privative soit expressément mentionnée dans le règlement de copropriété.

Une simple habitude ancienne consistant à laisser un copropriétaire utiliser seul un espace commun ne doit donc pas être confondue avec un droit régulièrement établi.

Lorsqu’un copropriétaire affirme bénéficier d’une jouissance exclusive, il faut rechercher :

• le règlement ;

• les modificatifs ;

• son titre ;

• les décisions anciennes de l’assemblée ;

• les actes publiés.

Une tolérance de fait et un véritable droit attaché au lot n’ont pas les mêmes conséquences juridiques.

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Qui doit entretenir une partie commune à jouissance privative ?

Le fait qu’une partie soit utilisée exclusivement par un copropriétaire ne signifie pas nécessairement qu’il supporte tous les travaux qui la concernent.

Il faut vérifier le règlement de copropriété.

Celui-ci peut préciser les charges supportées par le titulaire du droit de jouissance.

Il faut également distinguer :

• l’entretien courant ;

• le revêtement superficiel ;

• la structure ;

• l’étanchéité ;

• les éléments du gros œuvre ;

• les travaux rendus nécessaires par une faute du bénéficiaire.

Une terrasse peut ainsi être réservée à l’usage d’un copropriétaire tout en comprenant une dalle ou une étanchéité relevant de la copropriété.

La question « qui utilise ? » et la question « qui paie ? » ne reçoivent donc pas nécessairement la même réponse.

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Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?

Une partie commune spéciale est affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires déterminés, mais pas nécessairement de toute la copropriété.

Cette organisation se rencontre fréquemment dans les résidences comprenant :

• plusieurs bâtiments ;

• plusieurs cages d’escalier ;

• plusieurs blocs ;

• certains équipements réservés à une partie des lots.

La partie commune spéciale appartient indivisément aux seuls copropriétaires auxquels elle est affectée.

Sa création implique également l’existence de charges spéciales correspondantes.

Lorsqu’une décision concerne uniquement cette partie, seuls les copropriétaires concernés participent au vote.

Cette qualification produit donc des conséquences directes sur :

• les voix ;

• les charges ;

• les travaux ;

• la gestion ;

• les responsabilités.

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Peut-on déduire l’existence d’une partie commune spéciale parce qu’il existe plusieurs bâtiments ?

Non.

C’est un point particulièrement important.

Depuis la réforme de 2018, l’existence d’une partie commune spéciale est subordonnée à sa mention expresse dans le règlement de copropriété.

Il ne suffit donc pas nécessairement de constater que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments A, B et C pour décider que les toitures ou façades correspondantes constituent automatiquement des parties communes spéciales.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a encore illustré dans une décision du 4 juin 2026 concernant des travaux d’étanchéité de toiture-terrasse.

La qualification déterminait notamment quels copropriétaires devaient participer au vote et comment les travaux devaient être financés.

Avant d’appliquer une clé « bâtiment », il faut donc vérifier qu’elle dispose réellement d’un fondement dans les documents de la copropriété.

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Peut-on utiliser librement les parties communes ?

Chaque copropriétaire peut en principe user et jouir des parties communes.

Cette liberté connaît cependant deux limites essentielles :

• ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ;

• respecter la destination de l’immeuble.

Un usage normal d’un hall, d’un escalier ou d’une cour ne nécessite évidemment pas une autorisation individuelle.

En revanche, un copropriétaire ne peut pas décider seul de transformer une partie commune en espace exclusivement personnel.

Peuvent notamment poser difficulté :

• stockage permanent d’objets ;

• fermeture d’un couloir ;

• installation d’une porte ;

• occupation d’un palier ;

• implantation d’un équipement ;

• privatisation d’une cour ;

• construction sur un jardin commun ;

• utilisation exclusive d’une place non attribuée.

Il faut distinguer l’usage normal d’une véritable appropriation.

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Un copropriétaire peut-il s’approprier un palier ou un couloir ?

Pas unilatéralement.

Lorsqu’un palier ou un couloir constitue une partie commune, le fait d’être le seul copropriétaire à l’utiliser dans la pratique ne suffit pas à en transférer la propriété.

Par exemple, installer une porte afin d’intégrer le palier à l’appartement peut constituer une appropriation d’une partie commune.

Il faut alors déterminer si le copropriétaire :

• dispose déjà d’un droit résultant du règlement ;

• bénéficie simplement d’une tolérance ;

• souhaite obtenir un droit de jouissance privative ;

• souhaite réellement acquérir la surface.

La procédure n’est pas la même dans chacun de ces cas.

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Peut-on acheter une partie commune ?

Oui, sous certaines conditions.

Un copropriétaire peut proposer d’acquérir une partie commune, par exemple :

• un palier ;

• un couloir ;

• des combles ;

• un local ;

• une petite surface attenante à son lot.

Cette opération ne peut toutefois pas être décidée unilatéralement.

Elle suppose notamment :

• une décision de l’assemblée générale ;

• une majorité juridiquement adaptée ;

• la détermination du prix ;

• la modification des lots ;

• l’adaptation des tantièmes ;

• la modification éventuelle des charges ;

• l’intervention d’un géomètre si nécessaire ;

• un acte notarié ;

• la publication au fichier immobilier.

Les actes de disposition portant sur les parties communes relèvent en principe de la majorité renforcée prévue par l’article 26.

Lorsque la conservation de la partie commune est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, son aliénation ne peut être décidée qu’à l’unanimité.

Une acquisition de partie commune doit donc être préparée comme une véritable opération immobilière.

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Une utilisation ancienne suffit-elle à devenir propriétaire ?

L’ancienneté d’une occupation ne doit jamais être analysée trop rapidement.

Une utilisation tolérée pendant de nombreuses années ne constitue pas automatiquement un titre de propriété.

Dans certains dossiers, les règles de la prescription acquisitive peuvent être invoquées, mais elles supposent des conditions précises et une analyse de la possession exercée.

Il faut notamment distinguer :

• une simple tolérance ;

• un droit de jouissance résultant du règlement ;

• une occupation exclusive ;

• une véritable possession exercée à titre de propriétaire.

L’ancienneté constitue donc un élément du dossier, pas une réponse automatique.

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Qui doit payer les travaux lorsqu’une partie est commune ?

La qualification commune de l’ouvrage constitue un premier élément, mais elle ne suffit pas toujours à déterminer la répartition financière.

Il faut ensuite identifier :

• la nature de la charge ;

• la clé prévue par le règlement ;

• l’existence éventuelle de parties communes spéciales ;

• l’utilité d’un équipement ;

• une éventuelle jouissance privative ;

• la cause du dommage.

Les travaux affectant une partie commune générale ne sont ainsi pas nécessairement répartis de la même manière que ceux concernant une partie commune spéciale ou un équipement bénéficiant uniquement à certains lots.

C’est pourquoi la qualification de l’ouvrage et la répartition des dépenses doivent être examinées séparément.

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Qui est responsable d’un dommage provenant des parties communes ?

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes.

Cette situation se rencontre fréquemment en présence :

• d’une infiltration par la toiture ;

• d’un défaut d’étanchéité ;

• d’une canalisation commune ;

• d’une façade ;

• d’un élément structurel ;

• d’une terrasse commune ;

• d’un équipement collectif.

Il faut toutefois identifier précisément l’origine du dommage.

Le fait qu’une infiltration apparaisse au plafond d’un appartement ne permet pas nécessairement de conclure immédiatement qu’elle provient d’une partie commune.

Une recherche de fuite ou une expertise peut être nécessaire.

Le syndicat peut ensuite disposer d’un recours contre une entreprise, un assureur, un copropriétaire ou tout autre responsable du dommage.

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Et si le dommage provient d’une partie commune à jouissance privative ?

Le caractère privatif de la jouissance ne transforme pas l’élément en partie privative.

Il faut cependant rechercher l’origine exacte du dommage.

Une distinction peut notamment être nécessaire entre :

• un défaut structurel de la partie commune ;

• un défaut d’étanchéité ;

• un mauvais entretien mis à la charge du bénéficiaire ;

• des travaux réalisés par celui-ci ;

• une utilisation fautive de l’espace.

La responsabilité finale peut donc dépendre à la fois de la qualification de la partie, du règlement et de la cause technique du sinistre.

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Un copropriétaire peut-il modifier une partie commune ?

Pas librement.

Lorsque les travaux réalisés à ses frais affectent une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation préalable de l’assemblée générale est normalement nécessaire.

Il peut notamment s’agir :

• d’un percement ;

• de la création d’une ouverture ;

• d’une modification de structure ;

• de l’installation d’une climatisation ;

• de la fermeture d’une terrasse ;

• d’un aménagement d’un jardin commun à jouissance privative.

La qualification de la partie constitue donc souvent la première question à résoudre avant même d’examiner l’autorisation de travaux.

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Que faire lorsqu’un copropriétaire a annexé une partie commune sans autorisation ?

Il faut commencer par établir précisément les faits.

Le syndicat peut notamment devoir réunir :

• le règlement de copropriété ;

• les plans ;

• des photographies ;

• les anciens procès-verbaux ;

• un constat de commissaire de justice ;

• les éventuelles demandes d’autorisation ;

• les travaux réalisés.

Selon la situation, plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• mise en demeure de libérer les lieux ;

• suppression de l’installation ;

• remise en état ;

• examen d’une régularisation ;

• attribution d’un droit de jouissance ;

• vente de la partie commune ;

• procédure judiciaire.

La régularisation ne doit pas être présumée.

L’assemblée conserve son pouvoir de décision dans les limites prévues par la loi.

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Un copropriétaire peut-il agir lui-même contre une atteinte aux parties communes ?

La réponse dépend de l’objet exact de son action et de l’intérêt qu’il invoque.

Lorsqu’il subit personnellement un dommage ou une atteinte à la jouissance de son lot, il peut disposer d’une action propre.

En revanche, lorsqu’il demande une mesure portant directement sur la remise en état d’une partie commune, la présence du syndicat dans la procédure peut être indispensable.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a encore rappelé le 4 juin 2026 dans un litige portant sur la modification d’une toiture-terrasse commune : la demande de remise en état présentée sans mise en cause du syndicat a été déclarée irrecevable.

Il faut donc identifier avant toute assignation :

• à qui appartient le droit invoqué ;

• si le préjudice est personnel ou collectif ;

• contre qui l’action doit être dirigée ;

• si le syndicat doit être partie à la procédure.

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Quels documents faut-il transmettre à l’avocat ?

Pour déterminer si un élément est commun ou privatif, il est utile de réunir :

• le règlement de copropriété ;

• l’état descriptif de division ;

• les modificatifs ;

• le titre de propriété ;

• les plans ;

• les procès-verbaux d’assemblée générale pertinents ;

• les éventuels actes notariés ;

• les photographies ;

• les documents relatifs à des travaux anciens ;

• les échanges avec le syndic ;

• les appels de fonds concernés ;

• les rapports d’expertise ou recherches de fuite ;

• les constats éventuels.

Lorsque le litige porte sur une occupation ancienne, il est également utile de retrouver les documents permettant d’établir l’historique de l’espace concerné.

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Comment nous intervenons concrètement

Le cabinet d’avocats Bentata commence par qualifier juridiquement l’élément litigieux.

Nous confrontons notamment :

• le règlement ;

• les modificatifs ;

• l’état descriptif de division ;

• le titre de propriété ;

• les plans ;

• la configuration physique des lieux ;

• les décisions d’assemblée intervenues dans le passé.

Nous déterminons ensuite s’il s’agit :

• d’une partie privative ;

• d’une partie commune générale ;

• d’une partie commune spéciale ;

• d’une partie commune à jouissance privative ;

• d’une situation insuffisamment claire nécessitant une interprétation.

Cette qualification permet ensuite de répondre aux questions concrètes :

• qui peut utiliser l’espace ?

• qui peut décider des travaux ?

• quelle autorisation est nécessaire ?

• qui participe au vote ?

• qui supporte la dépense ?

• qui doit entretenir ?

• qui peut agir en justice ?

• qui répond du dommage ?

Lorsque la situation est contentieuse, nous déterminons la procédure permettant de protéger les droits du copropriétaire ou du syndicat.

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Assistance du syndic et du syndicat des copropriétaires

Le syndic est fréquemment confronté à des demandes portant sur la qualification des parties de l’immeuble.

Un copropriétaire peut soutenir qu’un élément est privatif afin de réaliser seul des travaux.

Un autre peut au contraire estimer qu’une réparation doit être payée par toute la copropriété.

Une erreur de qualification peut ensuite affecter :

• le vote ;

• les charges ;

• les travaux ;

• la responsabilité ;

• la validité d’une décision d’assemblée.

Le cabinet d’avocats Bentata peut intervenir en amont afin d’analyser les titres et permettre au syndic de préparer une position juridiquement sécurisée.

Nous intervenons également lorsque le syndicat doit faire cesser une appropriation irrégulière ou défendre la qualification retenue dans le règlement.

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Comment les juges apprécient les litiges sur les parties communes et privatives

La configuration matérielle de l’immeuble n’est pas suffisante.

Les juges commencent par examiner les titres et le règlement de copropriété.

Lorsque ceux-ci sont silencieux ou contradictoires, les présomptions prévues par la loi peuvent permettre de déterminer la qualification.

Les juridictions examinent notamment :

• la rédaction du règlement ;

• la fonction de l’ouvrage ;

• son intégration au gros œuvre ;

• l’usage auquel il est affecté ;

• les droits attachés aux lots ;

• les modificatifs ;

• les plans ;

• l’historique de la copropriété.

Les décisions rendues par la cour d’appel d’Aix-en-Provence en 2026 illustrent deux enseignements importants.

D’une part, une partie commune spéciale ne peut pas simplement être déduite de l’existence physique de plusieurs bâtiments lorsqu’elle ne résulte pas du règlement.

D’autre part, un même élément tel qu’un balcon peut présenter une dimension privative pour son usage tout en comportant une structure commune participant au gros œuvre.

La qualification doit donc être réalisée avec précision avant d’en tirer des conséquences sur les travaux, les charges ou la responsabilité.

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Questions fréquentes sur les parties communes et privatives

 

Comment savoir si une partie est commune ou privative ?

Il faut d’abord examiner le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et le titre de propriété. Lorsque les titres sont silencieux ou contradictoires, les présomptions prévues par la loi peuvent permettre de déterminer la qualification.

Une terrasse à jouissance privative appartient-elle au copropriétaire ?

Non nécessairement. Une partie commune à jouissance privative reste juridiquement une partie commune, même si son usage est exclusivement réservé au titulaire d’un lot.

Un copropriétaire peut-il annexer une partie commune ?

Il ne peut pas se l’approprier unilatéralement. Une acquisition suppose une décision de la copropriété et les formalités permettant de modifier juridiquement les lots et les droits correspondants.

Un balcon est-il une partie commune ou privative ?

Cela dépend du règlement. Il est fréquent que l’usage ou certains revêtements soient privatifs tandis que la dalle ou la structure participant au gros œuvre demeure commune.

Qui paie les réparations d’une partie commune à jouissance privative ?

La réponse dépend du règlement, de la nature exacte des travaux et de la répartition des charges éventuellement prévue pour le titulaire du droit de jouissance.

Qui est responsable d’un dommage provenant d’une partie commune ?

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre une personne éventuellement responsable du désordre.

 

Faire analyser une partie commune ou privative

 

Vous ne savez pas si une terrasse, un balcon, un jardin, une canalisation, un mur, un palier ou un autre élément de votre copropriété est juridiquement commun ou privatif ?

 

Le cabinet d’avocats Bentata analyse le règlement de copropriété, les titres, les plans et la configuration de l’immeuble afin de déterminer la qualification de l’élément concerné et les droits qui en résultent.

 

Nous intervenons également en cas d’appropriation d’une partie commune, de désaccord sur son entretien, de travaux, de sinistre ou de contentieux relatif à son utilisation.

 

Le cabinet intervient à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

 

Cabinet d’avocats Bentata
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