Avocat en responsabilité du syndicat des copropriétaires à Cannes

Quelle différence entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ?

La distinction est fondamentale.

Le syndicat des copropriétaires correspond à la collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires.

Il dispose de la personnalité juridique.

Il a notamment pour objet :

• la conservation de l’immeuble ;

• son amélioration ;

• l’administration des parties communes.

Le syndic est, pour sa part, le représentant et le gestionnaire du syndicat.

Il exécute les décisions de l’assemblée générale et assure l’administration courante de la copropriété dans les conditions prévues par la loi.

Un dommage peut donc engager la responsabilité du syndicat sans qu’aucune faute personnelle du syndic ne soit établie.

Inversement, une mauvaise gestion du syndic peut, dans certaines situations, engager sa responsabilité personnelle sans que le syndicat soit nécessairement responsable sur le même fondement.

Avant toute action, il faut donc identifier précisément le débiteur de l’obligation de réparation.

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Dans quels cas le syndicat des copropriétaires est-il responsable ?

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils ont leur origine dans les parties communes.

Cela peut notamment concerner :

• une toiture ;

• une façade ;

• le gros œuvre ;

• une dalle ;

• un réseau commun ;

• une canalisation commune ;

• un équipement collectif ;

• une terrasse commune ;

• un mur commun ;

• certaines gaines ;

• les éléments structurels d’un balcon ;

• un ascenseur ;

• certains ouvrages extérieurs.

La première question n’est donc pas nécessairement de rechercher ce que le syndic a mal fait.

Il faut d’abord déterminer où le dommage trouve son origine.

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Faut-il prouver une faute de la copropriété ?

Pour les dommages relevant de la rédaction actuelle de l’article 14 et ayant leur origine dans les parties communes, non.

Depuis le 1er juin 2020, le texte prévoit directement la responsabilité du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Le copropriétaire victime doit donc principalement démontrer :

• l’existence du dommage ;

• son origine dans une partie commune ;

• le lien entre cette origine et son préjudice.

Il n’a pas à établir que l’assemblée générale, le syndicat ou le syndic aurait commis une faute particulière pour bénéficier de ce fondement.

Cette règle constitue un avantage important pour la victime.

Elle ne la dispense toutefois pas d’établir techniquement la cause du sinistre.

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Pourquoi trouve-t-on encore des décisions parlant de défaut d’entretien ou de vice de construction ?

Parce que la rédaction de l’article 14 a changé.

Pour les dommages relevant de l’ancienne version du texte, le syndicat répondait des dommages causés par :

• un vice de construction ;

• ou un défaut d’entretien des parties communes.

Depuis le 1er juin 2020, la rédaction est plus large : le texte vise les dommages « ayant leur origine dans les parties communes ».

Cette distinction est importante lorsqu’on lit une décision de justice récente portant sur des faits anciens.

Par exemple, un arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2025 rappelle l’obligation de caractériser un vice de construction ou un défaut d’entretien.

Mais cette décision concernait l’ancienne rédaction de l’article 14.

Il ne faut donc pas en déduire que, pour un sinistre relevant aujourd’hui du nouveau texte, la victime devrait systématiquement démontrer un défaut d’entretien de la copropriété.

La date du dommage et le texte applicable doivent être vérifiés.

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Le syndicat est-il responsable des infiltrations provenant d’une toiture ?

Oui lorsque la toiture constitue une partie commune et qu’il est établi que les infiltrations y trouvent effectivement leur origine.

Les désordres peuvent notamment provenir :

• d’une étanchéité défectueuse ;

• de tuiles ;

• de solins ;

• d’un chéneau ;

• d’une évacuation d’eaux pluviales ;

• d’une fissuration ;

• d’un élément de couverture.

Le simple fait que le logement soit situé au dernier étage ne suffit cependant pas à établir l’origine du sinistre.

Il peut être nécessaire de rechercher si l’eau provient réellement :

• de la toiture commune ;

• d’une terrasse ;

• d’un équipement privatif ;

• d’une canalisation ;

• d’une façade ;

• d’un autre lot.

Une recherche de fuite ou une expertise technique est souvent essentielle.

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Qu’en est-il des infiltrations provenant d’une terrasse ?

La terrasse constitue une source fréquente de difficultés.

Elle peut être :

• privative ;

• commune ;

• commune à jouissance privative.

Il faut également distinguer ses différents composants.

Une terrasse peut notamment comprendre :

• une dalle structurelle ;

• une étanchéité ;

• un revêtement ;

• des évacuations ;

• un garde-corps.

Tous ces éléments ne sont pas nécessairement soumis au même régime.

La première étape consiste donc à examiner le règlement de copropriété.

Lorsque le dommage trouve son origine dans un élément juridiquement commun, la responsabilité du syndicat peut être recherchée sur le fondement de l’article 14.

La présence d’un droit de jouissance privative au profit d’un copropriétaire ne transforme pas, à elle seule, la partie commune en partie privative.

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Le copropriétaire ayant la jouissance exclusive d’une terrasse peut-il aussi être responsable ?

Oui, selon les circonstances.

La responsabilité du syndicat en raison de l’origine commune du dommage n’exclut pas nécessairement celle d’un copropriétaire ayant lui-même concouru au sinistre.

Cela peut être le cas lorsqu’il a notamment :

• réalisé des travaux ;

• modifié l’étanchéité ;

• posé un équipement ;

• percé la dalle ;

• transformé l’évacuation des eaux ;

• aménagé la terrasse dans des conditions ayant provoqué ou aggravé le dommage.

Il faut donc distinguer :

• la qualification commune de l’ouvrage ;

• la cause technique exacte du dommage ;

• les éventuelles interventions du copropriétaire.

Plusieurs responsabilités peuvent coexister.

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Une canalisation située dans un appartement peut-elle engager la responsabilité du syndicat ?

Oui si cette canalisation constitue une partie commune.

La localisation matérielle dans un lot privatif ne suffit pas à rendre une canalisation privative.

Certaines canalisations communes traversent les appartements.

Il faut déterminer :

• ce que prévoit le règlement ;

• la fonction du réseau ;

• les lots desservis ;

• la partie exacte sur laquelle se situe la fuite.

Une distinction peut par exemple exister entre :

• une colonne commune ;

• un branchement privatif ;

• une évacuation collective ;

• une canalisation desservant exclusivement le lot.

Cette qualification est essentielle avant toute mise en cause.

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Qu’en est-il d’un dommage provenant de la façade ?

La façade et les éléments relevant du gros œuvre sont généralement compris parmi les parties communes sous réserve des stipulations des titres.

Un dommage peut notamment résulter :

• d’une fissure ;

• d’une infiltration ;

• d’un défaut d’étanchéité ;

• d’un décollement ;

• d’une chute d’élément ;

• d’une dégradation structurelle.

Il faut là encore établir le lien entre la partie commune et le dommage invoqué.

Le fait que la façade présente des défauts n’établit pas nécessairement que ceux-ci sont à l’origine de toutes les dégradations constatées dans un appartement.

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Le syndicat peut-il être responsable de fissures ou d’un affaissement ?

Oui lorsque le dommage trouve son origine dans une partie commune ou dans la structure commune de l’immeuble.

Les dossiers peuvent notamment concerner :

• des fissures structurelles ;

• des mouvements de dalle ;

• des affaissements ;

• des fondations ;

• des murs porteurs ;

• des désordres affectant le gros œuvre.

Dans ces dossiers, une expertise technique est généralement indispensable.

L’origine peut être multiple :

• vice initial de construction ;

• mouvement de terrain ;

• défaut d’entretien ;

• travaux réalisés par un copropriétaire ;

• intervention d’une entreprise ;

• sinistre naturel ;

• modification ancienne de la structure.

Même lorsque le syndicat doit répondre vis-à-vis de la victime sur le fondement de l’article 14, il peut ensuite disposer de recours contre les autres responsables.

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Le syndicat est-il responsable d’un ascenseur ou d’un équipement collectif ?

Lorsque le dommage a son origine dans un équipement commun, la responsabilité du syndicat peut également être recherchée.

Il peut notamment s’agir :

• d’un ascenseur ;

• d’une porte commune ;

• d’une installation de chauffage collectif ;

• d’une installation électrique commune ;

• d’un équipement de sécurité ;

• d’un portail ;

• d’une pompe ;

• d’un dispositif collectif d’évacuation.

L’existence d’un contrat de maintenance avec une entreprise ne fait pas nécessairement disparaître la responsabilité du syndicat envers la victime.

Le syndicat peut en revanche exercer un recours contre le prestataire lorsqu’une mauvaise exécution du contrat a contribué au dommage.

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Le syndicat peut-il être responsable sans avoir eu connaissance du problème ?

Oui lorsque les conditions de l’article 14 actuel sont réunies.

La responsabilité fondée sur l’origine commune du dommage n’exige pas nécessairement que la victime démontre que le syndicat connaissait auparavant le défaut.

La connaissance du sinistre peut néanmoins devenir importante pour d’autres questions.

Elle peut notamment permettre d’apprécier :

• la rapidité avec laquelle les mesures conservatoires ont été prises ;

• l’aggravation du dommage ;

• une éventuelle faute distincte dans la gestion du sinistre ;

• la durée du préjudice de jouissance.

Il est donc toujours utile de signaler rapidement le sinistre par écrit au syndic.

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Le refus de l’assemblée générale de réaliser des travaux peut-il engager la responsabilité du syndicat ?

Selon les circonstances, oui.

Le syndicat a notamment pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Lorsqu’une partie commune provoque des dommages, le simple fait que l’assemblée générale ait refusé ou retardé certains travaux ne neutralise pas nécessairement la responsabilité du syndicat envers la victime.

La situation doit cependant être précisément analysée.

Il faut notamment déterminer :

• si les travaux étaient réellement nécessaires ;

• depuis quelle date le problème était connu ;

• quelles décisions ont été prises ;

• si des solutions provisoires ont été mises en œuvre ;

• si l’aggravation du dommage aurait pu être évitée.

La responsabilité fondée sur l’article 14 et une éventuelle faute résultant d’une gestion défaillante doivent être distinguées.

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Le syndicat peut-il être responsable alors que le syndic a lui-même commis une faute ?

Oui.

Il est parfaitement possible qu’un même dossier fasse apparaître plusieurs responsabilités.

Par exemple, une infiltration peut avoir son origine dans une toiture commune.

Le syndicat peut alors être tenu à l’égard du copropriétaire victime.

Mais si le syndic connaissait depuis longtemps la situation et n’a accompli aucune des diligences qui relevaient de ses propres missions, sa responsabilité professionnelle peut également être discutée.

Il faut toutefois éviter de confondre les deux actions.

Contre le syndicat :

• on recherche notamment l’origine du dommage dans les parties communes.

Contre le syndic :

• il faut identifier une faute personnelle dans l’exercice de ses missions ;

• un préjudice ;

• un lien causal.

Les deux défendeurs peuvent donc parfois être présents dans la même procédure, mais sur des fondements différents.

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Et si le dommage provient à la fois d’une partie commune et d’une partie privative ?

Cette situation est fréquente.

Une infiltration peut, par exemple, résulter simultanément :

• d’un défaut d’une évacuation commune ;

• et d’une installation privative défectueuse.

Il ne faut alors pas chercher artificiellement une cause unique.

L’expertise peut permettre de déterminer la contribution respective de chaque origine.

Le tribunal judiciaire de Nice a encore été confronté à ce type de situation dans une décision du 17 octobre 2025.

Plusieurs responsables peuvent alors être mis en cause :

• le syndicat ;

• un copropriétaire ;

• une entreprise ;

• un assureur ;

• éventuellement un autre intervenant.

La responsabilité du syndicat du fait des parties communes n’exclut donc pas la responsabilité d’autres personnes ayant concouru au dommage.

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Comment prouver que le dommage vient des parties communes ?

C’est généralement le point central du dossier.

Les preuves peuvent notamment comprendre :

• une recherche de fuite ;

• un rapport d’expert d’assurance ;

• un constat de commissaire de justice ;

• un rapport d’architecte ;

• un rapport de bureau d’études ;

• un diagnostic ;

• des photographies ;

• des plans ;

• des comptes rendus d’intervention ;

• des devis ;

• les dossiers de sinistres antérieurs ;

• les procès-verbaux d’assemblée générale.

Il faut également établir la qualification juridique de la partie concernée.

Cela suppose souvent de produire :

• le règlement de copropriété ;

• l’état descriptif de division ;

• les éventuels modificatifs.

L’expert technique identifie l’origine matérielle.

Le règlement permet ensuite de déterminer si l’élément en cause est commun ou privatif.

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Une expertise amiable d’assurance suffit-elle ?

Parfois.

Lorsqu’un rapport technique contradictoire identifie clairement l’origine du dommage et que toutes les parties l’acceptent, un règlement amiable peut être envisageable.

Mais les expertises organisées par les assureurs ne permettent pas toujours de résoudre définitivement le contentieux.

Une difficulté peut notamment apparaître lorsque :

• plusieurs assureurs interviennent ;

• les conclusions sont contradictoires ;

• l’origine reste incertaine ;

• les dommages sont importants ;

• des travaux de structure sont nécessaires ;

• plusieurs entreprises peuvent être responsables ;

• une indemnisation substantielle est réclamée.

Une expertise judiciaire peut alors être plus appropriée.

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Quand demander une expertise judiciaire ?

L’expertise judiciaire est particulièrement utile lorsque le litige dépend d’une question technique qui ne peut pas être résolue uniquement par des documents.

Elle peut permettre de demander à l’expert de :

• constater les désordres ;

• en rechercher l’origine ;

• déterminer les parties de l’immeuble concernées ;

• analyser les travaux déjà réalisés ;

• identifier les responsabilités techniques ;

• définir les travaux nécessaires ;

• chiffrer leur coût ;

• donner les éléments permettant d’apprécier les préjudices.

La procédure peut notamment être engagée en référé avant toute action indemnitaire au fond.

Elle permet de constituer une preuve contradictoire opposable aux différentes parties appelées aux opérations.

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Faut-il attendre la fin de l’expertise pour faire réaliser des travaux ?

Pas systématiquement.

Lorsque des mesures urgentes sont nécessaires pour éviter l’aggravation du dommage ou assurer la sécurité de l’immeuble, il n’est évidemment pas toujours possible d’attendre plusieurs mois.

Il faut néanmoins préserver la preuve avant les réparations lorsque cela est possible.

Il peut notamment être utile de réaliser :

• photographies détaillées ;

• constat ;

• relevés ;

• prélèvements ;

• rapport technique ;

• expertise contradictoire.

Lorsqu’une expertise judiciaire est déjà engagée, il est également possible de saisir rapidement l’expert ou le juge lorsque des mesures conservatoires doivent être prises.

Le bon équilibre consiste à ne pas laisser le dommage s’aggraver tout en évitant de supprimer toute possibilité de déterminer ultérieurement son origine.

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Le syndicat des copropriétaires doit-il être assuré ?

Oui.

Chaque syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Cette assurance est distincte des assurances personnelles souscrites par les copropriétaires.

Lorsqu’un sinistre survient, il faut donc identifier :

• l’assureur de l’immeuble ;

• le contrat applicable ;

• la période de garantie ;

• la nature des garanties ;

• le sinistre déclaré ;

• la position adoptée par l’assureur.

Il ne faut cependant pas confondre l’existence d’une responsabilité juridique et l’étendue exacte de la garantie d’assurance.

L’assureur peut discuter certaines conditions contractuelles de garantie tandis que la responsabilité du syndicat peut, parallèlement, être juridiquement établie.

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Peut-on agir directement contre l’assureur du syndicat ?

Le Code des assurances reconnaît au tiers lésé une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Selon la configuration du dossier, il peut donc être pertinent de mettre en cause :

• le syndicat des copropriétaires ;

• son assureur de responsabilité.

Cette stratégie permet notamment que la question de la garantie soit examinée dans le même contentieux.

Il faut toutefois disposer du contrat et vérifier :

• l’identité exacte de l’assureur ;

• la période concernée ;

• les garanties souscrites ;

• les éventuelles franchises ;

• les clauses invoquées par l’assureur.

La mise en cause de l’assureur doit donc être préparée dès que possible.

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Mon assurance habitation doit-elle également intervenir ?

Très souvent.

Un sinistre de copropriété peut impliquer plusieurs contrats d’assurance.

Il peut notamment concerner :

• l’assurance habitation du copropriétaire ;

• l’assurance propriétaire non occupant ;

• l’assurance multirisque de l’immeuble ;

• l’assurance responsabilité civile du syndicat ;

• l’assurance d’une entreprise ;

• une assurance dommages-ouvrage ;

• les assurances de constructeurs.

Les relations entre assureurs ne doivent cependant pas masquer la question juridique de la responsabilité.

Une convention entre compagnies d’assurance organise parfois la gestion pratique du sinistre sans nécessairement déterminer définitivement la personne juridiquement responsable.

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Quels préjudices peuvent être indemnisés ?

La victime doit démontrer chacun des préjudices qu’elle réclame.

Selon la situation, il peut notamment s’agir :

• des travaux de remise en état des parties privatives ;

• des peintures ;

• des revêtements ;

• des embellissements ;

• du mobilier endommagé ;

• de frais de nettoyage ;

• de frais de relogement ;

• d’un préjudice de jouissance ;

• d’une perte de loyers ;

• de frais supplémentaires rendus nécessaires par le sinistre ;

• d’autres préjudices directement causés par le dommage.

L’indemnisation n’est pas forfaitaire.

Chaque poste doit être justifié.

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Comment calculer un préjudice de jouissance ?

Le préjudice de jouissance correspond à l’impossibilité ou à la difficulté anormale d’utiliser normalement le bien pendant une certaine période.

Il peut être total ou partiel.

L’évaluation peut tenir compte :

• de la surface devenue inutilisable ;

• des pièces concernées ;

• de la gravité des désordres ;

• de leur durée ;

• de la valeur locative du logement ;

• des conditions dans lesquelles il a continué à être occupé.

Un logement simplement marqué par quelques traces anciennes ne produit pas le même préjudice qu’un appartement dont une chambre ou une salle de bains est inutilisable pendant plusieurs années.

Il faut donc documenter l’évolution du sinistre.

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Peut-on demander une perte de loyers ?

Oui lorsqu’elle est réellement imputable au sinistre et suffisamment démontrée.

Le propriétaire bailleur doit notamment établir :

• la possibilité réelle de louer son bien ;

• les loyers normalement attendus ;

• la période pendant laquelle la location était impossible ou diminuée ;

• le lien avec les désordres.

Les éléments utiles peuvent comprendre :

• un bail antérieur ;

• les quittances ;

• une estimation locative ;

• des échanges avec un locataire ;

• un congé motivé par le sinistre ;

• des photographies démontrant l’impossibilité d’occuper normalement les lieux.

Une perte locative purement théorique sera plus difficile à obtenir.

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Qui doit payer la réparation de la partie commune elle-même ?

Il faut distinguer deux choses.

Le copropriétaire victime peut demander réparation de son préjudice personnel.

Mais les travaux nécessaires à la réparation ou à la remise en état de la partie commune appartiennent normalement à la sphère collective du syndicat.

La Cour de cassation a encore rappelé en janvier 2025 qu’un copropriétaire ayant subi un préjudice personnel peut agir pour défendre ses propres droits, mais ne peut pas nécessairement réclamer personnellement le coût de travaux destinés à remettre en état les parties communes : ces sommes doivent revenir au syndicat qui réalisera les travaux.

Cette distinction évite qu’un copropriétaire perçoive personnellement une indemnité destinée à un ouvrage dont il n’est pas seul propriétaire.

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Le syndicat peut-il se retourner contre une entreprise responsable ?

Oui.

L’article 14 prévoit expressément que la responsabilité du syndicat s’exerce sans préjudice de ses actions récursoires.

Le syndicat qui indemnise un dommage peut donc, lorsque les conditions sont réunies, exercer un recours contre :

• une entreprise ;

• un constructeur ;

• un architecte ;

• un maître d’œuvre ;

• un assureur ;

• un copropriétaire ;

• un prestataire de maintenance ;

• tout autre responsable.

Cette articulation est particulièrement importante dans les dossiers de construction.

Le copropriétaire victime n’a pas nécessairement à supporter lui-même toute la complexité des relations entre la copropriété et ses prestataires avant d’obtenir réparation.

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Peut-on agir contre le syndicat et l’entreprise en même temps ?

Oui lorsque les faits le justifient.

Il peut être préférable, notamment dans un dossier technique, de mettre en cause dès l’expertise :

• le syndicat ;

• l’entreprise ayant réalisé les travaux ;

• le maître d’œuvre ;

• les assureurs ;

• les copropriétaires ayant effectué certaines interventions.

Cette stratégie permet de rechercher l’origine du sinistre de manière contradictoire et d’éviter qu’une partie absente de l’expertise conteste ultérieurement les constatations techniques.

Le choix des parties à appeler doit donc être effectué dès le début du dossier.

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Qui représente le syndicat devant le tribunal ?

Le syndicat est généralement représenté par son syndic en exercice.

Lorsque le syndicat est assigné par un copropriétaire, il doit transmettre rapidement l’acte au syndic afin que la défense puisse être organisée.

Le syndic peut défendre le syndicat dans une procédure dirigée contre celui-ci sans avoir à obtenir préalablement une autorisation de l’assemblée générale pour constituer avocat et assurer sa défense.

La situation doit être distinguée du cas où le syndicat souhaite lui-même engager certaines actions en demande, lesquelles peuvent nécessiter une autorisation préalable selon leur objet.

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Quel est le délai pour agir contre le syndicat ?

Les actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat sont soumises au délai prévu par l’article 2224 du Code civil.

Le délai est en principe de cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.

Dans un dossier de désordres techniques, le point de départ peut susciter une difficulté.

Il faut parfois distinguer :

• l’apparition des premières traces ;

• la connaissance du dommage ;

• la découverte de son origine réelle ;

• les conclusions d’une expertise.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment rappelé en mars 2025, dans un contentieux relevant de l’ancien article 14, l’importance de la date à laquelle la cause des désordres a été révélée.

Il est donc déconseillé d’attendre lorsqu’un sinistre persiste.

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Faut-il mettre le syndicat en demeure avant d’agir ?

Une mise en demeure est souvent utile.

Elle permet de formaliser :

• les désordres ;

• leur origine présumée ;

• les démarches déjà effectuées ;

• les mesures demandées ;

• les préjudices subis.

Elle permet aussi de demander au syndic :

• de déclarer le sinistre ;

• de transmettre les coordonnées de l’assureur ;

• de diligenter une recherche ;

• de faire réaliser des mesures conservatoires ;

• de convoquer une assemblée si des travaux doivent être votés.

Mais lorsqu’une expertise judiciaire urgente est nécessaire, il ne faut pas laisser les échanges amiables retarder excessivement les mesures permettant de préserver la preuve.

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Quels documents faut-il transmettre à l’avocat ?

Pour analyser la responsabilité du syndicat, il est notamment utile de réunir :

• le règlement de copropriété ;

• ses modificatifs ;

• le titre de propriété ;

• les plans ;

• les déclarations de sinistre ;

• les rapports d’expertise d’assurance ;

• les recherches de fuite ;

• les constats ;

• les photographies ;

• les échanges avec le syndic ;

• les mises en demeure ;

• les procès-verbaux d’assemblée générale ;

• les devis de travaux ;

• les factures ;

• les rapports d’architecte ou de bureau d’études ;

• les courriers des assureurs ;

• les justificatifs des préjudices ;

• les baux et justificatifs locatifs en cas de perte de loyers.

Une chronologie précise est particulièrement utile lorsque les désordres se sont reproduits sur plusieurs années.

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Comment nous intervenons concrètement

Le cabinet d’avocats Bentata commence par rechercher l’origine du dommage.

Nous analysons notamment :

• le règlement de copropriété ;

• la qualification de l’ouvrage ;

• les rapports techniques ;

• les déclarations de sinistre ;

• les travaux déjà réalisés ;

• les décisions d’assemblée générale ;

• les interventions éventuelles d’un copropriétaire ou d’une entreprise.

Nous déterminons ensuite les personnes susceptibles d’être mises en cause :

• syndicat des copropriétaires ;

• syndic ;

• copropriétaire ;

• entreprise ;

• maître d’œuvre ;

• assureur ;

• autre intervenant.

Lorsque l’origine est suffisamment établie, une demande amiable ou indemnitaire peut être formulée.

Lorsque la cause technique reste discutée, nous pouvons engager une procédure d’expertise judiciaire afin de faire constater contradictoirement les désordres et leurs origines.

Après l’expertise, nous déterminons les demandes permettant d’obtenir la cessation des désordres et la réparation des préjudices.

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Assistance du syndicat des copropriétaires mis en cause

Le cabinet d’avocats Bentata intervient également en défense du syndicat lorsqu’un copropriétaire ou un tiers lui impute un dommage.

La responsabilité prévue par l’article 14 ne signifie pas que toute dégradation affectant un appartement doit automatiquement être payée par la copropriété.

Il appartient au demandeur d’établir notamment :

• le dommage ;

• son origine ;

• le caractère commun de l’élément en cause ;

• le lien avec les préjudices réclamés.

Le syndicat peut donc discuter :

• l’origine technique ;

• la qualification de la partie ;

• l’existence d’une cause privative ;

• la participation d’un copropriétaire ;

• l’étendue des préjudices ;

• leur montant ;

• leur lien avec le sinistre.

Il peut également appeler en garantie les personnes responsables de l’origine du dommage.

L’objectif de la défense n’est donc pas seulement de contester la demande, mais aussi d’organiser les recours permettant que la charge définitive soit supportée par les personnes ou assureurs qui doivent réellement en répondre.

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Comment les juges apprécient les actions contre le syndicat

Le point central est souvent technique.

Le juge recherche d’abord si la victime établit que le dommage trouve son origine dans une partie commune.

Cela suppose fréquemment de confronter :

• les conclusions de l’expert ;

• le règlement de copropriété ;

• les plans ;

• les investigations effectuées ;

• les travaux déjà réalisés ;

• les différentes hypothèses techniques.

Le tribunal judiciaire de Nice, dans une décision du 17 octobre 2025 relative à plusieurs dégâts des eaux, a ainsi procédé à une analyse détaillée de la qualification des ouvrages et des différentes causes possibles des infiltrations.

Cette approche illustre une règle essentielle : constater de l’eau dans un appartement ne permet pas encore de savoir qui doit indemniser.

Il faut remonter jusqu’à l’origine du désordre.

Lorsque cette origine se trouve dans une partie commune et que le régime actuel de l’article 14 est applicable, la victime n’a pas à démontrer en plus une faute de gestion du syndicat.

Lorsque plusieurs causes se cumulent, le contentieux doit au contraire permettre d’articuler les responsabilités du syndicat, des copropriétaires et des autres intervenants.

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Questions fréquentes sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

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Faut-il prouver une faute du syndicat des copropriétaires ?

Lorsque le dommage relevant de la rédaction actuelle de l’article 14 trouve son origine dans les parties communes, il n’est pas nécessaire de démontrer une faute du syndicat. Il faut en revanche établir l’origine commune du dommage, le préjudice et le lien causal.

Le syndicat est-il responsable d’une infiltration provenant de la toiture ?

Oui lorsque la toiture constitue une partie commune et qu’il est établi que l’infiltration y trouve son origine.

Quelle différence entre la responsabilité du syndicat et celle du syndic ?

Le syndicat est la personne morale constituée par la collectivité des copropriétaires. Le syndic est son gestionnaire. La responsabilité personnelle du syndic repose notamment sur une faute commise dans l’exécution de ses missions, tandis que le syndicat peut être responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Peut-on agir contre l’assureur de la copropriété ?

Le syndicat doit être assuré contre ses risques de responsabilité civile. Selon le dossier, le copropriétaire ou tiers lésé peut exercer une action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité du syndicat, sous réserve des conditions de garantie.

Que faire si l’origine de l’infiltration est contestée ?

Une recherche de fuite, une expertise amiable contradictoire ou une expertise judiciaire peut être nécessaire afin de déterminer si le désordre provient d’une partie commune, privative ou de plusieurs causes.

Quels préjudices peuvent être indemnisés ?

Selon les circonstances, peuvent notamment être réclamés les dommages matériels, frais de remise en état des parties privatives, frais de relogement, pertes locatives ou préjudices de jouissance, à condition de les établir et de démontrer leur lien avec le sinistre.

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Faire analyser la responsabilité d’une copropriété

 

Votre appartement subit des infiltrations, fissures, dégâts des eaux ou autres désordres susceptibles de provenir d’une toiture, d’une façade, d’une canalisation ou d’une autre partie commune ?

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Le cabinet d’avocats Bentata analyse le règlement de copropriété, les éléments techniques et les expertises disponibles afin d’identifier l’origine du dommage, les responsables susceptibles d’être mis en cause et les préjudices pouvant être indemnisés.

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Nous intervenons également pour défendre les syndicats des copropriétaires et organiser leurs recours contre les copropriétaires, entreprises ou assureurs susceptibles de répondre définitivement des désordres.

 

Le cabinet intervient à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

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Cabinet d’avocats Bentata
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