Avocat pour le règlement de copropriété à Cannes

À quoi sert le règlement de copropriété ?

Le règlement organise juridiquement l’immeuble.

Il permet notamment de déterminer :

• la destination de l’immeuble ;

• la destination des parties privatives ;

• les conditions d’utilisation des lots ;

• les parties communes ;

• les éventuelles parties communes spéciales ;

• les parties communes à jouissance privative ;

• les règles relatives à l’administration de l’immeuble ;

• les différentes catégories de charges ;

• les quotes-parts correspondant aux lots ;

• certaines restrictions d’usage.

Il doit être lu avec les éventuels modificatifs intervenus depuis son établissement.

Dans une copropriété ancienne, le document initial peut en effet avoir été modifié à de nombreuses reprises à la suite :

• d’une division de lot ;

• d’une réunion de lots ;

• de la cession d’une partie commune ;

• de la création de nouveaux lots ;

• de travaux ;

• d’une modification de la répartition des charges ;

• de l’attribution d’une jouissance privative ;

• de l’évolution de la destination de certaines parties de l’immeuble.

L’analyse ne doit donc pas nécessairement se limiter au règlement d’origine.

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Règlement de copropriété et état descriptif de division : est-ce la même chose ?

Non.

Ces deux documents sont fréquemment réunis dans le même acte, mais ils n’ont pas exactement la même fonction.

Le règlement de copropriété organise les rapports juridiques entre les copropriétaires et le fonctionnement de l’immeuble.

L’état descriptif de division identifie principalement les différents lots et leurs composantes.

Il permet notamment de retrouver :

• le numéro du lot ;

• sa situation ;

• sa composition ;

• les parties privatives qui le constituent ;

• la quote-part de parties communes qui lui est attachée.

Lorsqu’un litige concerne la consistance exacte d’un lot ou la qualification d’un espace, il peut être nécessaire de confronter plusieurs éléments :

• le règlement de copropriété ;

• l’état descriptif de division ;

• le titre de propriété ;

• les plans ;

• les éventuels modificatifs ;

• la configuration réelle des lieux.

Aucun de ces documents ne doit nécessairement être lu isolément.

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Le règlement de copropriété s’impose-t-il à tous les copropriétaires ?

Oui.

Le copropriétaire qui acquiert un lot entre dans une organisation collective préexistante.

Il ne peut donc pas écarter une clause simplement parce qu’il ne l’avait pas personnellement négociée.

Le règlement détermine les droits attachés au lot et les contraintes résultant de la vie collective.

Cela ne signifie toutefois pas que toutes ses stipulations sont nécessairement valables.

Une clause contraire à une disposition impérative de la loi du 10 juillet 1965 peut être privée d’effet dans les conditions prévues par cette loi.

Il faut donc distinguer :

• une clause contraignante mais juridiquement valable ;

• une clause susceptible d’interprétation ;

• une clause contraire à une disposition impérative ;

• une clause devenue inadaptée à la suite d’une évolution de l’immeuble ;

• une clause que la copropriété souhaite simplement modifier.

Ces situations n’appellent pas le même traitement.

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Le règlement s’applique-t-il également aux locataires ?

Le propriétaire doit respecter le règlement et veiller à ce que l’utilisation de son lot soit compatible avec les règles applicables à l’immeuble.

Le locataire n’est donc pas libre d’utiliser les lieux dans des conditions qui placeraient son bailleur en contradiction avec les obligations attachées au lot.

Une difficulté peut notamment apparaître lorsqu’un locataire :

• exerce une activité incompatible avec la destination du lot ;

• réalise des travaux affectant les parties communes ;

• utilise irrégulièrement une partie commune ;

• provoque des nuisances ;

• ne respecte pas certaines règles d’usage prévues par le règlement.

Le bail et le règlement de copropriété doivent alors être examinés conjointement.

L’autorisation donnée par le bailleur ne permet pas à son locataire de s’affranchir des règles de la copropriété.

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Qu’est-ce que la destination de l’immeuble ?

La destination de l’immeuble est une notion essentielle.

Elle permet notamment d’apprécier la validité des restrictions imposées aux copropriétaires.

Elle résulte :

• des stipulations du règlement ;

• des caractéristiques de l’immeuble ;

• de sa situation ;

• de son organisation générale.

Un immeuble peut par exemple être organisé principalement pour l’habitation, présenter un caractère mixte ou comporter des locaux expressément destinés à une activité commerciale ou professionnelle.

La destination ne doit donc pas être recherchée à partir d’une seule phrase sortie du règlement.

L’ensemble du document et les caractéristiques de la résidence doivent être analysés.

Cette qualification peut devenir déterminante lorsqu’un litige concerne :

• une activité professionnelle ;

• un commerce ;

• une location particulière ;

• un changement d’affectation ;

• une activité générant une fréquentation importante ;

• certains travaux.

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Le règlement peut-il limiter l’usage d’un appartement ?

Oui, mais pas de manière arbitraire.

Le règlement ne peut imposer aux copropriétaires des restrictions qui ne seraient pas justifiées par la destination de l’immeuble.

Une clause peut par exemple réglementer certaines activités lorsque cette restriction est cohérente avec les caractéristiques et la destination de la résidence.

L’analyse doit cependant être menée au cas par cas.

Il faut examiner précisément :

• la rédaction de la clause ;

• la destination générale de l’immeuble ;

• la destination particulière du lot ;

• l’activité envisagée ;

• ses conditions réelles d’exercice ;

• les éventuelles nuisances ;

• les autres stipulations du règlement.

Une clause interdisant certaines activités ne doit donc pas être interprétée au-delà de ce qu’elle prévoit réellement.

Inversement, l’absence d’interdiction expresse ne signifie pas que toute activité est nécessairement compatible avec la destination de l’immeuble.

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Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?

Le règlement de copropriété ne peut pas déroger aux dispositions impératives du statut de la copropriété.

L’article 43 prévoit ainsi que certaines clauses contraires à la loi ou au décret pris pour son application sont réputées non écrites.

La conséquence est différente d’une simple décision de l’assemblée générale qui serait irrégulière.

Le contentieux porte ici directement sur la règle inscrite dans le règlement.

Peuvent notamment poser difficulté, selon leur rédaction, des clauses :

• imposant une répartition de charges contraire aux critères légaux ;

• attribuant au syndic des pouvoirs relevant normalement de l’assemblée générale ;

• restreignant les droits d’un copropriétaire sans justification au regard de la destination de l’immeuble ;

• permettant de s’affranchir des règles impératives de majorité ;

• organisant certains droits sur les parties communes contrairement aux règles légales.

Il ne suffit cependant pas d’estimer qu’une clause est ancienne, injuste ou inopportune.

Il faut identifier précisément la disposition impérative à laquelle elle serait contraire.

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Faut-il continuer à appliquer une clause que l’on estime illégale ?

Cette situation exige de la prudence.

Un copropriétaire ne doit pas nécessairement décider seul de ne plus respecter une clause au motif qu’il la considère comme irrégulière.

Lorsque la conformité d’une stipulation est contestée, une analyse juridique est nécessaire.

Selon la situation, il peut être envisagé :

• de demander à l’assemblée générale d’adapter le règlement ;

• d’obtenir une reconnaissance de l’interprétation correcte de la clause ;

• de saisir le tribunal pour qu’une clause soit déclarée non écrite.

La voie choisie dépend de la nature du problème.

Une clause simplement devenue inadaptée n’est pas nécessairement une clause illégale.

Inversement, une clause contraire à une disposition impérative ne devient pas régulière simplement parce qu’elle est appliquée depuis de nombreuses années.

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Qui doit être partie à une action concernant une clause du règlement ?

Lorsqu’un copropriétaire demande judiciairement qu’une clause du règlement soit déclarée non écrite, le syndicat des copropriétaires doit être appelé à la procédure.

Cette exigence est logique : la décision porte sur un document qui organise les droits et obligations de l’ensemble de la copropriété.

Il ne s’agit donc pas simplement d’un différend privé entre deux voisins.

Avant d’engager une procédure, il faut notamment déterminer :

• la clause exacte concernée ;

• le résultat recherché ;

• les personnes devant être appelées ;

• les conséquences d’une éventuelle décision sur l’ensemble de la copropriété.

Dans certains dossiers, la demande peut également avoir des conséquences sur la répartition des charges, les parties communes ou les décisions prises antérieurement sur le fondement de la clause litigieuse.

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Peut-on modifier le règlement de copropriété ?

Oui.

Mais il n’existe pas une majorité unique applicable à toutes les modifications.

La majorité dépend de l’objet précis de la modification.

Cette distinction est essentielle.

Modifier une clause relative à l’administration des parties communes n’est pas juridiquement comparable à une modification de la destination de l’immeuble ou à une nouvelle répartition des charges.

Avant de préparer une résolution, il faut donc identifier exactement ce que la copropriété souhaite modifier.

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Quelles modifications peuvent être votées à la majorité de l’article 24 ?

La loi prévoit notamment que les adaptations du règlement rendues nécessaires par des modifications législatives ou réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent être adoptées à la majorité de l’article 24.

Cette disposition peut être particulièrement utile pour les copropriétés disposant d’un règlement ancien.

Il faut toutefois distinguer une véritable adaptation rendue nécessaire par l’évolution de la loi d’une modification plus substantielle des droits des copropriétaires.

La qualification retenue conditionne la majorité.

Une résolution ne peut donc pas artificiellement présenter comme une simple « mise en conformité » une modification qui affecterait en réalité profondément les droits attachés aux lots.

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Quelles modifications relèvent de l’article 26 ?

L’article 26 vise notamment la modification ou l’établissement du règlement lorsqu’il concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes.

La majorité est alors celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Il peut par exemple être nécessaire d’examiner cette majorité lorsqu’une copropriété souhaite modifier des règles collectives relatives à l’utilisation de certaines parties communes.

Mais là encore, la nature exacte de la modification doit être analysée.

Une disposition touchant à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives peut relever d’exigences beaucoup plus strictes.

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Quand l’unanimité est-elle nécessaire ?

Certaines modifications ne peuvent pas être imposées à un copropriétaire par une simple majorité.

L’assemblée ne peut notamment pas, quelle que soit la majorité réunie, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement.

La modification des stipulations relatives à la destination de l’immeuble nécessite également l’unanimité.

Cette exigence protège les droits attachés aux lots.

Une copropriété ne peut donc pas toujours transformer par un vote majoritaire les conditions essentielles dans lesquelles un propriétaire avait acquis son bien.

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Peut-on modifier la répartition des charges inscrite dans le règlement ?

Oui, mais le principe est beaucoup plus strict.

La répartition des charges ne peut en principe être modifiée qu’à l’unanimité.

La loi prévoit toutefois plusieurs exceptions.

Une modification peut notamment devenir nécessaire à la suite :

• de travaux régulièrement décidés ;

• d’un acte d’acquisition ;

• d’une cession ;

• de la division de certaines fractions d’un lot ;

• de situations expressément prévues par la loi.

Dans ces hypothèses, une autre majorité peut devenir applicable.

Il faut également distinguer la modification volontaire de la répartition de l’action judiciaire visant une clé qui serait contraire aux critères légaux.

Ces deux situations ne relèvent pas du même mécanisme.

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Que se passe-t-il lorsqu’une clé de charges du règlement est illégale ?

Lorsque la clause relative à la répartition des charges est contraire aux dispositions impératives applicables, elle peut être réputée non écrite.

Dans cette hypothèse particulière, le juge doit établir une nouvelle répartition.

Il ne suffit donc pas de supprimer la clé irrégulière.

Il faut lui substituer une répartition conforme aux critères légaux.

Cette opération peut nécessiter :

• l’analyse de chaque lot ;

• les superficies ;

• la consistance des parties privatives ;

• leur situation ;

• l’utilité objective d’un équipement ;

• des plans ;

• parfois une expertise technique.

La contestation de la répartition des charges possède toutefois une intention juridique propre et doit être distinguée de la simple analyse générale du règlement.

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Que sont les parties communes spéciales ?

Certaines copropriétés comprennent plusieurs bâtiments ou plusieurs ensembles auxquels tous les copropriétaires n’ont pas les mêmes droits.

Le règlement peut alors prévoir des parties communes spéciales.

Il peut s’agir, par exemple, de parties communes attachées uniquement :

• à un bâtiment ;

• à un groupe de lots ;

• à une cage d’escalier ;

• à une partie spécifique de l’ensemble immobilier.

Depuis l’évolution législative intervenue en 2018, l’existence de telles parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Cette règle revêt une importance considérable lorsqu’un litige concerne :

• des travaux ;

• leur financement ;

• les copropriétaires appelés à voter ;

• la responsabilité du syndicat ;

• l’entretien d’un bâtiment.

La simple localisation matérielle d’un ouvrage ne suffit donc pas nécessairement à établir qu’il constitue une partie commune spéciale.

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Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?

Il s’agit d’une partie commune sur laquelle un copropriétaire bénéficie d’un droit d’usage exclusif.

Le cas classique est celui :

• d’un jardin ;

• d’une terrasse ;

• d’une cour ;

• d’un toit-terrasse ;

• de certains espaces extérieurs.

Le droit de jouissance est attaché à un lot.

Mais la partie concernée reste juridiquement commune.

Cette distinction produit des conséquences importantes.

Le bénéficiaire ne dispose donc pas nécessairement du pouvoir de réaliser librement des travaux sur cet espace comme s’il en était pleinement propriétaire.

Le règlement doit être examiné afin de déterminer :

• l’existence du droit de jouissance ;

• son étendue ;

• les éventuelles obligations d’entretien ;

• les charges correspondantes ;

• les restrictions applicables.

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Le règlement peut-il être différent de la réalité de l’immeuble ?

Oui, notamment dans les copropriétés anciennes.

Au fil du temps, des transformations peuvent avoir eu lieu :

• division ou réunion de lots ;

• changement de destination ;

• annexions ;

• créations de locaux ;

• fermetures de terrasses ;

• modifications de parties communes ;

• cessions anciennes ;

• travaux successifs.

 

La configuration physique actuelle peut alors ne plus correspondre parfaitement aux documents publiés.

Cette situation doit être régularisée avec prudence.

Un simple constat matériel ne suffit pas à modifier les droits juridiques attachés aux lots.

 

Il faut reconstituer l’historique :

• titres ;

• procès-verbaux ;

• modificatifs ;

• actes notariés ;

• plans ;

• publications.

L’objectif est de déterminer si l’écart résulte d’une modification régulièrement approuvée mais insuffisamment publiée ou d’une transformation qui n’a jamais été juridiquement régularisée.

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Comment modifier un règlement de copropriété ancien ?

Il faut d’abord procéder à un audit du document.

Toutes les clauses anciennes ne nécessitent pas d’être supprimées.

L’analyse consiste notamment à identifier :

• les références législatives devenues obsolètes ;

• les clauses contraires aux règles impératives actuelles ;

• les modifications de lots intervenues depuis l’origine ;

• les parties communes spéciales ;

• les droits de jouissance privative ;

• les répartitions de charges ;

• les éventuelles incohérences avec les actes publiés.

Les modifications peuvent ensuite être regroupées selon la majorité applicable.

Il est déconseillé de soumettre au vote une réécriture globale sous une seule résolution si certaines modifications relèvent de majorités différentes.

Une mise à jour du règlement doit être juridiquement structurée.

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Le règlement peut-il interdire les locations saisonnières ?

La réponse dépend notamment de sa rédaction, de la destination de l’immeuble et des évolutions législatives récentes.

Depuis novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser explicitement si les locations de meublés de tourisme sont autorisées ou interdites.

La loi permet également, dans certaines copropriétés, d’introduire une interdiction de location en meublé de tourisme à la majorité renforcée prévue par l’article 26, lorsque les conditions légales sont réunies.

Il faut toutefois distinguer :

• la location saisonnière ;

• la destination du lot ;

• une éventuelle clause d’habitation bourgeoise ;

• l’interdiction des activités commerciales ;

• les nuisances ;

• les règles administratives propres à la commune.

L’analyse du règlement ne constitue donc qu’une partie du problème.

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Peut-on changer la destination d’un lot ?

Il faut distinguer la destination du lot et celle de l’immeuble.

Un propriétaire peut souhaiter transformer :

• un local professionnel en habitation ;

• un appartement en local professionnel ;

• une cave en local d’une autre nature ;

• un commerce en une autre activité.

La possibilité juridique dépend notamment :

• du règlement ;

• de la destination de l’immeuble ;

• des droits des autres copropriétaires ;

• des travaux nécessaires ;

• des règles d’urbanisme ;

• des éventuelles autorisations administratives.

Un changement qui reste compatible avec la destination de l’immeuble peut être possible sans que la copropriété dispose nécessairement d’un pouvoir général de l’interdire.

Mais les travaux nécessaires à ce changement peuvent, eux, exiger une autorisation de l’assemblée s’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur.

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Le syndic peut-il interpréter ou modifier seul le règlement ?

Le syndic doit faire appliquer le règlement.

Il ne dispose toutefois pas d’un pouvoir général lui permettant d’en modifier le contenu.

Lorsqu’une clause est ambiguë, il peut naturellement adopter une position dans le cadre de la gestion quotidienne.

Mais si l’interprétation entraîne une véritable contestation entre copropriétaires ou affecte leurs droits, la question peut devoir être tranchée par l’assemblée ou par le juge selon sa nature.

Une modification du règlement exige quant à elle une décision adoptée selon la majorité juridiquement applicable.

Le syndic ne peut pas créer par une simple circulaire une nouvelle règle contraignante équivalente à une modification du règlement.

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Pourquoi faut-il publier les modifications du règlement ?

Le vote de l’assemblée générale n’est pas toujours la dernière étape.

Pour qu’une modification du règlement soit opposable aux futurs acquéreurs, elle doit être publiée au fichier immobilier.

Cette formalité permet d’assurer la continuité juridique de l’immeuble malgré les ventes successives.

Il faut donc vérifier après le vote :

• la rédaction définitive du modificatif ;

• les éventuels plans ;

• les nouvelles désignations de lots ;

• les répartitions ;

• l’intervention du professionnel chargé de l’acte ;

• la publication au fichier immobilier.

Une copropriété peut rencontrer plusieurs années plus tard des difficultés lorsqu’une décision a bien été votée mais n’a jamais été correctement intégrée aux documents publiés.

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Quels documents transmettre à l’avocat ?

Pour analyser un règlement de copropriété, il est utile de réunir :

• le règlement initial complet ;

• l’état descriptif de division ;

• tous les modificatifs disponibles ;

• le titre de propriété du lot concerné ;

• les plans ;

• les procès-verbaux d’assemblée générale pertinents ;

• les tableaux de répartition des charges ;

• les actes relatifs aux parties communes ;

• les documents concernant les droits de jouissance privative ;

• les éventuels actes de division ou de réunion de lots ;

• les échanges avec le syndic ;

• les décisions judiciaires éventuellement déjà rendues.

Dans les copropriétés anciennes, il est particulièrement important de vérifier que l’on dispose bien de la dernière version opposable du règlement.

Une copie ancienne détenue par un copropriétaire peut ne pas intégrer les modificatifs ultérieurement publiés.

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Comment nous intervenons concrètement

Le cabinet d’avocats Bentata commence par identifier la clause ou la difficulté précise.

Nous analysons notamment :

• le règlement initial ;

• ses modificatifs ;

• le titre de propriété ;

• la destination de l’immeuble ;

• la destination du lot ;

• la qualification des parties concernées ;

• la répartition des charges ;

• les décisions d’assemblée intervenues depuis l’origine.

Nous déterminons ensuite si le problème relève :

• d’une simple interprétation ;

• d’une mauvaise application du règlement ;

• d’une modification à soumettre à l’assemblée ;

• d’une adaptation à une évolution législative ;

• d’une clause susceptible d’être réputée non écrite ;

• d’une contestation de la répartition des charges ;

• d’un conflit concernant la destination ou l’usage d’un lot.

Lorsque la modification doit être soumise à l’assemblée, nous pouvons préparer ou vérifier les projets de résolutions et la majorité applicable.

Lorsque le litige nécessite une décision judiciaire, nous analysons la qualité des parties, les demandes à formuler et les conséquences de la décision recherchée sur l’ensemble de la copropriété.

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Assistance du syndic et du syndicat des copropriétaires

Le règlement constitue également un outil quotidien pour le syndic.

Il doit notamment l’utiliser pour déterminer :

• les règles applicables à un lot ;

• les parties communes concernées ;

• les charges ;

• l’existence d’une partie commune spéciale ;

• les droits de jouissance ;

• les restrictions d’usage ;

• les obligations des copropriétaires.

Une interprétation juridiquement incertaine peut avoir des conséquences sur plusieurs dizaines de copropriétaires.

Le cabinet d’avocats Bentata peut donc intervenir en amont afin de sécuriser la position du syndic ou préparer une modification soumise à l’assemblée générale.

Nous intervenons également pour défendre le syndicat lorsqu’un copropriétaire demande judiciairement qu’une clause soit écartée ou interprétée différemment.

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Comment les juges apprécient les litiges relatifs au règlement de copropriété

Le juge commence par examiner la rédaction exacte de la clause.

Une formulation ne doit pas être interprétée isolément lorsque l’ensemble du règlement permet d’en préciser le sens.

L’analyse peut notamment porter sur :

• la destination de l’immeuble ;

• la destination des lots ;

• la qualification des parties ;

• les droits attachés aux lots ;

• les restrictions prévues ;

• leur justification ;

• les dispositions impératives de la loi ;

• les modificatifs successifs.

Lorsqu’une clause est contraire aux dispositions visées par l’article 43, elle peut être réputée non écrite.

La Cour de cassation rappelle également que le syndicat des copropriétaires doit être appelé à la procédure lorsque l’action vise à obtenir une telle décision.

Pour les clauses concernant les charges, le contentieux peut aller plus loin : lorsque la clause est écartée, le juge doit établir une nouvelle répartition.

Ces dossiers exigent donc souvent une analyse du règlement beaucoup plus large que la seule phrase directement contestée.

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Questions fréquentes sur le règlement de copropriété

 

Peut-on modifier un règlement de copropriété ?

Oui. La majorité dépend de l’objet de la modification. Certaines adaptations relèvent de l’article 24, certaines modifications relatives aux parties communes de l’article 26 et d’autres nécessitent l’unanimité.

Une clause du règlement peut-elle être illégale ?

Oui. Une clause contraire aux dispositions impératives visées par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 peut être réputée non écrite.

Le règlement peut-il interdire toute activité professionnelle dans un appartement ?

Cela dépend notamment de la rédaction de la clause et de la destination de l’immeuble. Une restriction aux droits du copropriétaire doit être justifiée par cette destination.

Peut-on modifier librement la répartition des charges ?

Non. La modification de la répartition exige en principe l’unanimité, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Le syndic peut-il modifier seul le règlement ?

Non. Une modification doit être décidée selon les règles de majorité applicables et, lorsqu’elle doit être opposable aux futurs acquéreurs, faire l’objet des formalités de publication nécessaires.

Un règlement ancien reste-t-il applicable ?

Oui en principe. Son ancienneté ne le rend pas caduc. Certaines clauses peuvent toutefois être devenues contraires aux dispositions impératives ou nécessiter une adaptation aux évolutions législatives et réglementaires.

 

Faire analyser un règlement de copropriété

 

Une clause de votre règlement vous paraît ambiguë, injustifiée ou contraire à la loi ? Votre copropriété souhaite modifier un règlement ancien ou clarifier la destination d’un lot, une partie commune ou une règle d’usage ?

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Le cabinet d’avocats Bentata analyse le règlement de copropriété, ses modificatifs et les titres concernés afin de déterminer la règle applicable et la procédure permettant, selon le cas, de l’interpréter, de la modifier ou de la contester.

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Nous intervenons à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

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