Avocat en location saisonnière et Airbnb en copropriété à Cannes

Airbnb et location saisonnière : de quoi parle-t-on juridiquement ?

Le terme « Airbnb » est devenu un terme courant mais ne constitue pas une catégorie juridique.

La loi vise principalement la location en meublé de tourisme.

Il s’agit d’un appartement, d’une maison ou d’un studio meublé proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui l’occupe pour une courte période.

L’activité peut être proposée par l’intermédiaire :

• d’Airbnb ;

• de Booking ;

• d’une agence ;

• d’un site personnel ;

• d’un autre intermédiaire ;

• ou directement par le propriétaire.

Le choix de la plateforme ne modifie donc pas, à lui seul, les règles applicables dans la copropriété.

Il faut analyser les conditions réelles de location.

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Un copropriétaire peut-il librement louer son appartement en courte durée ?

En principe, chaque copropriétaire dispose librement des parties privatives comprises dans son lot.

Cette liberté n’est toutefois pas absolue.

Il doit notamment respecter :

• le règlement de copropriété ;

• la destination de l’immeuble ;

• les droits des autres copropriétaires ;

• les décisions valablement adoptées par l’assemblée générale ;

• les règles administratives applicables aux meublés de tourisme.

La location saisonnière peut donc être licite dans une copropriété et interdite dans une autre.

Il n’existe pas de réponse uniforme applicable à tous les immeubles.

La première étape consiste à lire précisément le règlement de copropriété.

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Le règlement de copropriété peut-il interdire les locations Airbnb ?

Oui.

Le règlement peut comporter des restrictions concernant l’utilisation des lots lorsque celles-ci sont justifiées par la destination de l’immeuble.

Mais toutes les clauses ne produisent pas automatiquement la même conséquence.

Il faut notamment rechercher si le règlement prévoit :

• un usage exclusivement bourgeois ;

• un usage d’habitation ;

• un usage d’habitation et professionnel ;

• une interdiction des activités commerciales ;

• une autorisation particulière de certains commerces ;

• une restriction concernant les locations meublées ;

• une interdiction expresse des locations de courte durée ;

• une clause spécifique relative aux meublés de tourisme.

Le texte exact est déterminant.

Il est donc déconseillé de conclure qu’une location Airbnb est interdite sur le seul fondement de la présence des mots « habitation bourgeoise ».

La clause doit être interprétée dans son contexte et au regard de la destination générale de l’immeuble.

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Une clause d’habitation bourgeoise interdit-elle automatiquement Airbnb ?

Non.

La notion d’habitation bourgeoise doit être interprétée avec précaution.

Certains règlements autorisent également les professions libérales.

D’autres permettent des activités commerciales dans certains niveaux seulement.

D’autres encore imposent simplement une occupation paisible sans interdire expressément les locations meublées.

Il faut donc examiner :

• la rédaction complète du règlement ;

• les usages autorisés pour le lot concerné ;

• les activités autorisées dans les autres lots ;

• la destination de l’immeuble ;

• les conditions réelles dans lesquelles l’activité touristique est exercée.

La location saisonnière ne doit pas être qualifiée automatiquement d’activité commerciale dans toutes les situations.

Les prestations réellement proposées au voyageur peuvent également avoir une incidence sur cette analyse.

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Une jurisprudence récente concernant une copropriété de Cannes

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rendu le 10 juin 2026 une décision particulièrement intéressante concernant une copropriété située à Cannes.

Des copropriétaires louaient leur appartement en courte durée par l’intermédiaire d’Airbnb.

Le règlement réservait principalement les appartements situés aux étages à l’habitation ou à un usage professionnel, tandis que l’activité commerciale était admise dans certains locaux du rez-de-chaussée.

La cour a procédé à une analyse détaillée :

• du règlement de copropriété ;

• de la destination de l’immeuble ;

• des lots concernés ;

• des annonces diffusées ;

• des prestations proposées ;

• des nuisances invoquées.

Compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, elle a considéré que l’activité exercée était incompatible avec les stipulations du règlement.

Elle a ordonné aux propriétaires de cesser toute location meublée de courte durée dans leur lot et de supprimer les annonces publiées sur Airbnb et les autres plateformes.

Cette décision illustre parfaitement la méthode à retenir.

Il ne suffit pas de rechercher abstraitement si « Airbnb est autorisé dans une copropriété ».

Il faut analyser le règlement et le mode d’exploitation concret du logement.

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Qu’a changé la loi du 19 novembre 2024 ?

La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme a profondément modifié les pouvoirs des copropriétés.

Avant cette réforme, introduire une nouvelle interdiction des locations saisonnières dans un règlement pouvait notamment se heurter à l’exigence de l’unanimité lorsqu’elle affectait les modalités de jouissance des parties privatives.

Le législateur a créé un mécanisme particulier.

Lorsque les conditions prévues par la loi sont réunies, l’assemblée générale peut désormais modifier le règlement afin d’interdire certaines locations en meublé de tourisme à la majorité renforcée de l’article 26.

Il ne s’agit cependant pas d’un pouvoir général permettant à toute copropriété d’interdire Airbnb par un vote aux deux tiers.

Plusieurs conditions doivent être respectées.

 

Dans quelles copropriétés peut-on voter une interdiction à la majorité de l’article 26 ?

Le mécanisme spécifique vise les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à un usage commercial.

Cette condition est essentielle.

Il faut donc commencer par analyser le règlement existant.

Une copropriété mixte permettant largement des activités commerciales ou professionnelles ne peut pas nécessairement utiliser ce dispositif de la même manière qu’un immeuble dont les étages sont exclusivement destinés à l’habitation.

La nouvelle majorité ne permet pas de contourner la destination de l’immeuble.

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Quels appartements peuvent être concernés par cette nouvelle interdiction ?

Le texte vise les lots :

• à usage d’habitation ;

• qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire ;

• et qui sont proposés en location en meublé de tourisme.

Le mécanisme vise donc en particulier les résidences secondaires ou logements d’investissement exploités en location touristique.

La résidence principale fait l’objet d’un traitement différent.

Cela ne signifie toutefois pas qu’une résidence principale est nécessairement affranchie de toutes les autres clauses du règlement de copropriété.

Il faut distinguer le champ particulier de la nouvelle interdiction votée sur le fondement de l’article 26 des clauses qui existaient déjà dans le règlement.

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Quelle majorité faut-il pour interdire les meublés touristiques ?

Lorsque toutes les conditions du mécanisme sont réunies, l’interdiction est adoptée à la majorité prévue à l’article 26.

Il faut obtenir :

• la majorité des membres du syndicat ;

• représentant au moins les deux tiers des voix.

Il s’agit donc d’une majorité renforcée.

La résolution doit être rédigée avec précision puisque son adoption aura pour conséquence de modifier le règlement de copropriété.

Il faut notamment clairement définir :

• les lots concernés ;

• l’activité interdite ;

• le fondement de la décision ;

• le régime des résidences principales ;

• les modalités d’intégration de la nouvelle clause dans le règlement.

La modification devra ensuite être régulièrement intégrée et publiée.

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Cette nouvelle possibilité d’interdiction est-elle constitutionnelle ?

Oui.

La question a été expressément soumise au Conseil constitutionnel.

Par une décision du 19 mars 2026, celui-ci a déclaré conforme à la Constitution le dispositif issu de la loi du 19 novembre 2024.

Mais cette validation doit être correctement comprise.

Le Conseil constitutionnel a notamment relevé que :

• l’interdiction doit rester justifiée par la destination de l’immeuble ;

• elle ne peut être décidée que dans les copropriétés répondant aux conditions prévues par la loi ;

• elle ne vise que les lots d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire ;

• elle concerne la location en meublé touristique et non toutes les formes de location ;

• elle doit s’appliquer indistinctement aux copropriétaires placés dans la même situation.

La majorité des deux tiers n’autorise donc pas l’assemblée à adopter n’importe quelle restriction.

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Peut-on également supprimer ultérieurement l’interdiction ?

Oui.

Le Conseil constitutionnel a expressément relevé que le mécanisme permettant d’introduire l’interdiction permet également à l’assemblée d’y mettre fin selon la même règle de majorité.

Une copropriété n’est donc pas définitivement figée après l’adoption de la nouvelle clause.

Son règlement pourra évoluer si les copropriétaires souhaitent ultérieurement revenir sur cette politique.

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Les nouveaux règlements doivent-ils parler des meublés de tourisme ?

Oui.

Les règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 doivent désormais indiquer explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite.

Cette nouveauté devrait progressivement réduire l’incertitude dans les copropriétés nouvelles.

Les difficultés resteront cependant nombreuses dans les immeubles anciens, dont les règlements ont été rédigés bien avant l’apparition des plateformes de location touristique.

C’est précisément dans ces copropriétés que l’interprétation des clauses d’habitation, professionnelles ou commerciales conserve toute son importance.

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Le propriétaire doit-il informer le syndic ?

Oui.

Lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration réglementaire comme meublé de tourisme, le copropriétaire doit en informer le syndic.

Lorsque la location est effectuée par un locataire autorisé, cette information peut également être transmise par son intermédiaire.

Le syndic doit alors inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d’information relatif à l’activité de location de meublés touristiques dans la copropriété.

Il est important de distinguer information et autorisation.

Ce point à l’ordre du jour n’instaure pas, à lui seul, une nouvelle obligation d’obtenir l’autorisation de l’assemblée avant chaque location.

L’objet est d’informer la collectivité de l’existence de cette activité dans l’immeuble.

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Une assemblée générale peut-elle simplement voter « Airbnb interdit » ?

Une résolution aussi sommaire est juridiquement dangereuse.

Il faut déterminer ce que l’assemblée souhaite réellement faire.

Elle peut notamment vouloir :

• rappeler une interdiction déjà contenue dans le règlement ;

• engager une procédure contre un propriétaire qui le méconnaît ;

• modifier le règlement pour créer une nouvelle interdiction ;

• traiter des nuisances provoquées par certains occupants.

Ces décisions n’ont pas le même objet ni nécessairement la même majorité.

Une assemblée ne doit donc pas mélanger dans une seule résolution :

• l’interprétation du règlement ;

• sa modification ;

• une autorisation d’agir en justice ;

• la sanction d’un copropriétaire.

La rédaction de l’ordre du jour est particulièrement importante.

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Peut-on contester une résolution interdisant la location saisonnière ?

Oui lorsque les conditions de contestation sont réunies.

Il faut notamment vérifier :

• la qualité du copropriétaire pour agir ;

• la convocation ;

• la rédaction de la résolution ;

• la majorité utilisée ;

• le règlement existant ;

• la destination de l’immeuble ;

• les conditions de l’article 26 ;

• le décompte des voix ;

• l’égalité entre copropriétaires.

Le délai de contestation des décisions d’assemblée générale doit être vérifié immédiatement après notification du procès-verbal.

Un copropriétaire qui souhaite défendre son droit de louer ne doit donc pas attendre plusieurs mois pour faire analyser la résolution.

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Une interdiction peut-elle ne concerner qu’un seul copropriétaire ?

La prudence s’impose.

Le mécanisme de modification du règlement instauré par la loi Le Meur vise une règle générale destinée aux lots placés dans la situation définie par le texte.

Le Conseil constitutionnel a notamment relevé que la clause introduite s’applique indistinctement aux copropriétaires concernés.

Une modification du règlement ne doit donc pas devenir un instrument destiné à sanctionner nominativement un seul copropriétaire.

La situation est différente lorsque le règlement contient déjà une interdiction et que le syndicat agit contre un propriétaire déterminé qui la méconnaît.

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Le syndicat peut-il agir contre un propriétaire qui continue à louer ?

Oui lorsque l’activité contrevient au règlement ou aux droits de la copropriété.

Le syndicat peut notamment commencer par :

• vérifier les annonces ;

• identifier les conditions d’exploitation ;

• réunir le règlement ;

• constater les nuisances éventuelles ;

• mettre le propriétaire en demeure ;

• demander la cessation de l’activité.

Lorsque le propriétaire refuse de régulariser la situation, une procédure judiciaire peut être envisagée.

Selon le dossier, le syndicat peut demander notamment :

• la cessation de l’activité ;

• le retrait des annonces ;

• le respect du règlement ;

• une astreinte ;

• la réparation d’un préjudice collectif.

La procédure doit cependant reposer sur un fondement suffisamment solide.

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Airbnb peut-il être interdit même en l’absence de nuisances ?

Oui, potentiellement.

Il faut distinguer deux fondements.

Si l’activité elle-même est contraire à une restriction valable du règlement et à la destination de l’immeuble, le syndicat peut agir sur ce fondement sans nécessairement devoir démontrer à chaque fois un trouble anormal de voisinage.

À l’inverse, lorsqu’aucune interdiction du règlement n’est suffisamment caractérisée, les nuisances concrètement provoquées par l’exploitation peuvent constituer un autre fondement d’intervention.

Les deux problématiques peuvent également se cumuler.

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Que faire lorsque les voyageurs provoquent des nuisances ?

Une location saisonnière peut être juridiquement autorisée tout en étant exploitée dans des conditions anormales.

Les difficultés peuvent notamment concerner :

• fêtes ;

• bruit nocturne ;

• passages incessants ;

• claquements de portes ;

• occupation des parties communes ;

• dégradations ;

• déchets ;

• problèmes de sécurité ;

• stationnements ;

• comportement des voyageurs.

Il faut alors établir les faits.

Les éléments utiles peuvent comprendre :

• constats ;

• attestations ;

• courriers ;

• signalements ;

• vidéos licitement obtenues ;

• interventions des forces de l’ordre ;

• échanges avec le propriétaire ;

• plaintes répétées de plusieurs occupants.

La rotation importante des voyageurs ne suffit pas nécessairement à elle seule.

Les troubles doivent être objectivés lorsqu’ils constituent le fondement de la demande.

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Le propriétaire peut-il être tenu responsable du comportement de ses voyageurs ?

Le propriétaire ne doit pas considérer que le changement régulier d’occupants le décharge de toute responsabilité à l’égard de la copropriété.

Il reste copropriétaire du lot et doit veiller au respect des obligations attachées à celui-ci.

Lorsqu’il est informé de troubles répétés provoqués par ses locataires de passage et ne prend aucune mesure efficace, sa situation peut devenir particulièrement délicate.

Il est donc utile pour le loueur de prévoir :

• un règlement intérieur clair ;

• une information des voyageurs sur les règles de l’immeuble ;

• une interdiction des fêtes ;

• des règles concernant les parties communes ;

• un dispositif permettant de réagir rapidement en cas de plainte.

Ces précautions ne rendent pas licite une activité qui serait interdite par le règlement, mais elles permettent de réduire les risques lorsque l’activité est autorisée.

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Le syndic peut-il interdire les boîtes à clés ?

Cette question doit être traitée selon l’emplacement de la boîte.

Le syndic ne dispose pas d’un pouvoir général permettant de retirer tout dispositif installé dans un espace privatif.

En revanche, l’installation d’un dispositif sur une partie commune sans autorisation peut poser difficulté.

Il faut donc déterminer :

• où la boîte est installée ;

• si son support est commun ou privatif ;

• ce que prévoit le règlement ;

• si une autorisation a été donnée.

Il faut éviter les décisions générales prises sans examiner la qualification de l’emplacement concerné.

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Les parties communes peuvent-elles être utilisées par les voyageurs ?

Le locataire ou occupant d’un lot peut normalement utiliser les parties communes dans les mêmes limites que la personne dont il tient son droit d’occupation.

Cela ne signifie pas qu’il peut en faire un usage incompatible avec leur destination.

Les voyageurs doivent notamment respecter :

• les halls ;

• les ascenseurs ;

• les piscines ;

• les jardins ;

• les parkings ;

• les locaux communs ;

• les règles de sécurité.

L’utilisation répétée ou abusive de certains espaces peut devenir un élément du contentieux lorsqu’elle affecte les droits des autres copropriétaires.

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Quelles démarches administratives sont nécessaires à Cannes ?

La réglementation de la copropriété ne doit pas être confondue avec la réglementation municipale des meublés touristiques.

À Cannes, la location d’un meublé de tourisme est soumise à un dispositif d’enregistrement.

Le propriétaire doit disposer du numéro requis et le faire figurer dans ses annonces.

Les règles applicables peuvent également varier selon :

• la résidence principale ou secondaire ;

• la nature du local ;

• sa situation administrative ;

• le nombre de jours de location ;

• les éventuelles règles de changement d’usage.

Ces formalités sont distinctes du règlement de copropriété.

Une activité peut donc être conforme aux démarches administratives mais incompatible avec le règlement de l’immeuble.

Inversement, le règlement peut permettre la location alors que le propriétaire ne respecte pas les règles municipales.

Il faut vérifier les deux ensembles de règles.

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Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Cannes ?

Le Code du tourisme fixe en principe un plafond de 120 jours par année civile pour la location touristique de la résidence principale, sous réserve des exceptions légales.

Depuis la réforme de 2024, les communes disposent de la possibilité d’abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours.

À la date de rédaction de cette page, les informations publiées par la Ville de Cannes mentionnent un plafond de 120 jours.

Cette règle est toutefois administrative.

Elle ne doit pas être confondue avec la question de savoir si le règlement de copropriété permet l’activité.

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Résidence principale et résidence secondaire : pourquoi la distinction est-elle importante ?

Cette distinction est devenue particulièrement importante depuis la loi Le Meur.

Le mécanisme de l’article 26 permettant d’introduire une interdiction à la majorité des deux tiers vise les lots d’habitation autres que ceux constituant la résidence principale du propriétaire.

Une résolution doit donc être rédigée en tenant compte de cette différence.

Il serait juridiquement dangereux de recopier une formule générale du type :

« Toute location Airbnb est désormais interdite dans l’immeuble. »

Il faut vérifier que la clause votée respecte exactement les limites du dispositif légal.

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Une location meublée classique est-elle également interdite ?

Pas nécessairement.

L’interdiction particulière prévue par l’article 26 concerne la location en meublé de tourisme.

Elle ne vise donc pas automatiquement :

• le bail meublé constituant la résidence principale du locataire ;

• le bail étudiant ;

• le bail mobilité ;

• les autres modes de location qui ne relèvent pas du meublé de tourisme.

Le Conseil constitutionnel a expressément relevé que les dispositions nouvelles n’empêchent pas la mise en location des lots concernés selon d’autres modalités.

Il faut donc éviter les clauses rédigées de façon tellement générale qu’elles interdiraient davantage que ce que l’assemblée pouvait juridiquement décider.

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La copropriété peut-elle interdire Booking mais autoriser Airbnb ?

Une telle distinction aurait peu de sens juridiquement.

Le statut de la copropriété ne réglemente pas la marque de la plateforme utilisée mais le mode d’utilisation du lot.

Une clause juridiquement cohérente doit donc viser la location en meublé de tourisme ou la location de courte durée répondant aux critères considérés, et non une plateforme commerciale déterminée.

C’est également pour cette raison que nous utilisons « Airbnb » sur cette page comme terme courant de recherche, mais que la rédaction juridique privilégie « meublé de tourisme » ou « location de courte durée ».

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Que faire lorsque le règlement est ancien et ne parle évidemment pas d’Airbnb ?

C’est la situation la plus fréquente.

De nombreux règlements ont été rédigés dans les années 1960, 1970 ou 1980, à une époque où la location par plateforme n’existait pas.

Il faut alors rechercher ce que les auteurs du règlement ont réellement entendu organiser.

L’analyse porte notamment sur :

• la destination générale de l’immeuble ;

• les usages autorisés ;

• les activités professionnelles ;

• les commerces ;

• les restrictions applicables aux étages ;

• les règles relatives à la tranquillité ;

• les conditions de location ;

• les éventuelles clauses d’habitation bourgeoise.

La jurisprudence ne permet pas de transformer automatiquement toute clause ancienne en interdiction des locations touristiques.

L’interprétation doit être circonstanciée.

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Que faire avant d’acheter un appartement destiné à Airbnb ?

Un acquéreur qui achète spécialement un appartement pour le louer en courte durée doit réaliser les vérifications avant la signature.

Il est particulièrement utile d’examiner :

• le règlement de copropriété ;

• ses modificatifs ;

• les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;

• l’existence de discussions ou procédures concernant les meublés touristiques ;

• les éventuelles résolutions d’interdiction ;

• la destination du lot ;

• les règles municipales applicables ;

• l’usage administratif du local.

Les procès-verbaux sont particulièrement importants.

Une copropriété peut être en train de préparer une modification du règlement alors que celui-ci ne contient encore aucune interdiction.

Acheter sans examiner l’historique récent des assemblées peut donc conduire à découvrir quelques mois plus tard une restriction qui était déjà envisagée.

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Le syndic doit-il automatiquement agir contre Airbnb ?

Non.

Le syndic doit faire respecter le règlement et exécuter les décisions de l’assemblée générale.

Il ne lui appartient cependant pas d’inventer une interdiction qui ne résulterait ni du règlement ni d’une décision valable.

Avant toute mise en demeure, il faut déterminer :

• le contenu du règlement ;

• la destination de l’immeuble ;

• les conditions réelles de location ;

• l’existence de nuisances ;

• les éventuelles décisions d’assemblée ;

• les règles nouvelles éventuellement adoptées.

L’intervention doit être juridiquement fondée.

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Quels documents faut-il transmettre à l’avocat ?

Pour analyser la compatibilité d’une location saisonnière avec une copropriété, il est notamment utile de transmettre :

• le règlement de copropriété ;

• ses modificatifs ;

• le titre de propriété ;

• les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;

• la résolution éventuellement contestée ;

• le procès-verbal ayant adopté une interdiction ;

• les échanges avec le syndic ;

• les mises en demeure ;

• les annonces en ligne ;

• les documents concernant les modalités d’exploitation ;

• les éventuels signalements de nuisances ;

• les constats ;

• les attestations ;

• les documents relatifs à l’enregistrement administratif.

Lorsqu’une action est envisagée, la chronologie des événements est également importante.

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Comment nous intervenons concrètement

Le cabinet d’avocats Bentata commence par analyser le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Nous déterminons ensuite :

• si l’activité est expressément autorisée ou interdite ;

• si une clause ancienne peut être invoquée ;

• si le lot constitue une résidence principale ;

• si une nouvelle interdiction peut être votée ;

• quelle majorité doit être utilisée ;

• si une résolution déjà votée peut être contestée ;

• si les nuisances invoquées sont suffisamment établies ;

• si le syndicat dispose d’un fondement pour agir.

Pour le propriétaire loueur, notre intervention peut consister à sécuriser le projet avant son lancement ou à défendre l’activité lorsqu’elle est contestée.

Pour le syndic ou le syndicat, elle peut consister à analyser les clauses applicables, préparer une résolution, mettre en demeure le propriétaire ou engager une procédure permettant de faire cesser une activité irrégulière.

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Assistance du propriétaire loueur

Le cabinet d’avocats Bentata intervient lorsque le propriétaire souhaite savoir s’il peut exploiter son bien en location touristique ou lorsqu’il reçoit une mise en demeure du syndic.

Nous vérifions notamment :

• la portée exacte du règlement ;

• les décisions d’assemblée ;

• la destination de l’immeuble ;

• la nature de l’activité exercée ;

• les éventuelles nuisances ;

• la conformité de la nouvelle interdiction aux conditions légales.

Lorsqu’une résolution récente restreint le droit de louer, le délai de contestation doit être immédiatement examiné.

L’objectif est de déterminer si le propriétaire dispose réellement d’un droit à poursuivre son activité ou si une autre forme de location doit être envisagée.

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Assistance du syndic et du syndicat des copropriétaires

Le syndicat peut être confronté à une multiplication des locations touristiques ou à un seul lot générant des difficultés importantes.

Avant d’agir, nous examinons :

• les stipulations existantes ;

• les conditions permettant éventuellement de modifier le règlement ;

• la majorité applicable ;

• les preuves disponibles ;

• les nuisances ;

• les annonces et modalités d’exploitation.

Nous pouvons ensuite préparer :

• la mise en demeure ;

• le projet de résolution ;

• la modification du règlement ;

• l’autorisation d’agir lorsqu’elle est nécessaire ;

• la procédure judiciaire.

Cette analyse permet d’éviter qu’une interdiction soit votée dans des termes trop généraux ou à une majorité inadaptée.

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Comment les juges apprécient les locations saisonnières en copropriété

Les décisions récentes montrent que les juridictions examinent la situation très concrètement.

Elles recherchent notamment :

• la rédaction exacte du règlement ;

• la destination de l’immeuble ;

• la situation du lot ;

• les activités autorisées dans les autres lots ;

• le caractère civil ou commercial de l’activité lorsqu’il est pertinent ;

• les prestations proposées aux voyageurs ;

• la fréquence des locations ;

• les nuisances ;

• les décisions prises par l’assemblée.

L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 10 juin 2026 concernant un immeuble cannois est particulièrement révélateur de cette approche.

La cour n’a pas simplement retenu que l’appartement était annoncé sur Airbnb.

Elle a examiné le règlement, les usages autorisés dans l’immeuble et les conditions précises dans lesquelles la location était exploitée avant d’ordonner sa cessation.

C’est pourquoi une analyse juridique sérieuse doit toujours partir du dossier particulier de la copropriété.

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Questions fréquentes sur les locations saisonnières en copropriété

 

Un règlement de copropriété peut-il interdire Airbnb ?

Oui, selon sa rédaction et la destination de l’immeuble. Depuis la loi du 19 novembre 2024, certaines copropriétés disposent également d’un mécanisme particulier permettant d’introduire une interdiction des meublés touristiques à la majorité prévue par l’article 26.

Quelle majorité faut-il pour interdire les meublés de tourisme ?

Lorsque les conditions de l’article 26 d sont réunies, la modification du règlement est votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

L’interdiction peut-elle viser une résidence principale ?

Le mécanisme particulier de l’article 26 d vise les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire. Les autres clauses éventuellement déjà contenues dans le règlement doivent toutefois être analysées séparément.

Le propriétaire doit-il informer le syndic de sa location touristique ?

Oui. Lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration réglementaire comme meublé de tourisme, le propriétaire ou le locataire autorisé doit en informer le syndic. Celui-ci porte l’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La copropriété peut-elle agir en cas de nuisances causées par les voyageurs ?

Oui. Selon la situation, le règlement de copropriété, les droits des copropriétaires et les règles relatives aux nuisances peuvent permettre au syndicat ou aux personnes directement concernées d’agir.

Peut-on contester une assemblée générale qui interdit la location saisonnière ?

Oui lorsque la résolution est juridiquement contestable et que le copropriétaire remplit les conditions pour agir. Le délai prévu par l’article 42 doit être vérifié immédiatement après la notification du procès-verbal.

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Faire analyser une location saisonnière en copropriété

 

Vous souhaitez louer votre appartement sur Airbnb ou une autre plateforme et vous interrogez sur la compatibilité de votre projet avec le règlement de copropriété ?

Votre copropriété souhaite au contraire encadrer des meublés touristiques, modifier son règlement ou agir contre une location générant des difficultés ?

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Le cabinet d’avocats Bentata analyse le règlement, la destination de l’immeuble, les décisions d’assemblée générale et les conditions concrètes d’exploitation afin de déterminer les droits et recours de chacun.

 

Nous intervenons à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

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