Avocat en contestation d’assemblée générale de copropriété à Cannes

​Dans quels cas peut-on contester une assemblée générale de copropriété ?

 

Une assemblée générale ou l’une de ses résolutions peut être contestée lorsque les règles qui encadrent sa préparation, sa tenue ou le vote des décisions n’ont pas été respectées.

 

L’irrégularité peut concerner l’assemblée dans son ensemble ou seulement une décision déterminée.

 

L’analyse doit notamment porter sur :

• l’auteur de la convocation ;

• les destinataires de la convocation ;

• le délai dans lequel elle a été adressée ;

• le contenu de l’ordre du jour ;

• les documents joints ;

• la rédaction des projets de résolution ;

• la feuille de présence ;

• les pouvoirs et mandats de vote ;

• les votes par correspondance ;

• la désignation du bureau de séance ;

• la majorité appliquée ;

• le décompte des voix ;

• la rédaction du procès-verbal ;

• l’existence éventuelle d’un abus de majorité.

 

Une irrégularité ne conduit pas systématiquement à l’annulation de toute l’assemblée. Il faut déterminer précisément la règle méconnue, la décision concernée et la sanction juridiquement applicable.

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Qui peut contester une décision d’assemblée générale ?

L’action en contestation est principalement ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants.

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Le copropriétaire opposant

Est opposant le copropriétaire qui a exprimé un vote contraire au résultat finalement proclamé.

Il peut notamment s’agir :

• du copropriétaire qui a voté contre une résolution adoptée ;

• du copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution finalement rejetée.

 

La qualité d’opposant s’apprécie, en principe, résolution par résolution.

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Le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution adoptée ne peut donc généralement pas en demander ensuite l’annulation. La simple abstention ne suffit pas davantage, en principe, à lui conférer la qualité d’opposant.

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Le copropriétaire défaillant

Est défaillant le copropriétaire qui n’a participé au vote ni personnellement ni par l’intermédiaire d’un représentant.

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Le copropriétaire absent et non représenté peut ainsi contester les décisions adoptées en son absence, sous réserve de respecter le délai de recours.

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Dans certaines situations, le copropriétaire ayant voté par correspondance peut également être assimilé à un défaillant lorsque sa réponse ne peut pas être prise en compte parce que le projet de résolution a été substantiellement modifié pendant l’assemblée.

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Peut-on contester toute l’assemblée générale ?

La qualité requise pour demander l’annulation de toute l’assemblée doit être distinguée de celle permettant de contester une résolution précise.

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Un copropriétaire absent et non représenté peut, selon l’irrégularité invoquée, solliciter l’annulation de l’ensemble de l’assemblée.

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Un copropriétaire présent ou représenté devra, quant à lui, justifier de son opposition aux décisions concernées. Lorsqu’il demande l’annulation de l’assemblée entière, la cohérence entre ses votes, l’irrégularité invoquée et la portée de sa demande doit être examinée avec attention.

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Le recours doit donc être construit dès l’origine autour d’une demande précise : annulation de toute l’assemblée, annulation de certaines résolutions ou demande complémentaire en responsabilité.

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Quel est le délai pour contester une assemblée générale ?

 

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.

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Ce délai est impératif. Une action engagée après son expiration risque d’être déclarée irrecevable sans que le tribunal examine les irrégularités invoquées.

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Depuis la réforme applicable aux notifications de copropriété, celles-ci sont en principe effectuées par voie électronique sécurisée. Le copropriétaire peut cependant demander à continuer à les recevoir par voie postale.

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En cas de notification électronique, il convient de conserver :

• l’avis électronique informant de l’envoi ;

• la date de transmission ;

• le message ou le lien de consultation ;

• l’accusé ou la preuve électronique délivrée par le prestataire.

 

Lorsque le copropriétaire a demandé une notification postale, il faut conserver :

• l’enveloppe ;

• l’avis de passage ;

• l’accusé de réception ;

• la preuve de la date de première présentation.

 

Le délai ne doit pas être calculé uniquement à partir de la date à laquelle le procès-verbal a été effectivement lu ou retiré.

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En l’absence totale de notification du procès-verbal, le délai de deux mois ne commence pas à courir. Une action peut alors rester possible dans le délai de prescription applicable, généralement de cinq ans. Cette situation doit néanmoins être vérifiée au regard des circonstances et des preuves disponibles.

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Compte tenu des délais nécessaires à l’étude du dossier, à la réunion des pièces, à la rédaction de l’assignation et à sa délivrance, il est fortement déconseillé d’attendre les derniers jours.

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Quels sont les principaux motifs d’annulation ?

Une convocation irrégulière

 

La convocation doit être adressée à l’ensemble des copropriétaires dans les formes et délais prévus.

 

Une contestation peut notamment être envisagée lorsque :

• un copropriétaire n’a pas été convoqué ;

• la convocation a été envoyée à une adresse erronée alors que le syndic connaissait la nouvelle adresse ;

• le délai de convocation n’a pas été respecté ;

• la convocation a été établie par une personne qui n’avait pas qualité pour convoquer ;

• la date, l’heure ou le lieu de la réunion sont absents ou inexacts ;

• les conditions de participation à distance n’ont pas été correctement précisées.

 

Sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, la convocation doit normalement être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion.

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L’urgence ne se présume pas. Elle doit être appréciée au regard de la nécessité réelle de réunir rapidement l’assemblée, notamment pour préserver l’immeuble ou prévenir un dommage.

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Une question absente ou imprécise dans l’ordre du jour

L’assemblée générale ne peut prendre une décision valable que sur une question inscrite à l’ordre du jour.

 

Un sujet non inscrit peut être discuté, mais il ne peut pas donner lieu à une décision ayant force obligatoire.

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Une résolution peut également être contestable lorsque :

• son objet n’était pas identifiable avant l’assemblée ;

• sa rédaction était vague ou équivoque ;

• plusieurs décisions distinctes ont été regroupées dans un seul vote ;

• le texte finalement voté diffère substantiellement du projet annoncé ;

• une information présentée comme une simple question diverse a, en réalité, donné lieu à une décision.

 

Le juge examine concrètement si les copropriétaires ont été mis en mesure de comprendre la portée de la décision et de préparer leur vote.

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L’absence d’un document obligatoire

Certaines décisions ne peuvent être valablement adoptées que si les documents nécessaires ont été joints à la convocation ou mis à disposition dans les conditions requises.

 

Selon la résolution concernée, il peut notamment s’agir :

• d’un projet de contrat de syndic ;

• d’un projet de budget prévisionnel ;

• de comptes ou d’états financiers ;

• de devis relatifs à des travaux ;

• d’un projet de modification du règlement de copropriété ;

• d’un document décrivant précisément des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ;

• des conditions essentielles d’un contrat soumis au vote.

 

Toute absence de document ne conduit cependant pas automatiquement à la même sanction. Il faut vérifier si le document était exigé pour la validité de la décision ou seulement destiné à l’information des copropriétaires.

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Une erreur dans la majorité appliquée

 

Les décisions de l’assemblée générale sont adoptées selon différentes règles de majorité, notamment celles prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

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Une résolution peut être annulée lorsque :

• elle a été soumise à une majorité insuffisante ;

• le nombre de voix requis n’a pas été atteint ;

• une passerelle de majorité a été utilisée sans que ses conditions soient réunies ;

• les abstentions, votes contre ou votes par correspondance ont été mal comptabilisés ;

• les tantièmes pris en compte sont erronés ;

• une décision nécessitant plusieurs votes distincts a fait l’objet d’un vote global.

 

Le calcul doit être repris à partir de la feuille de présence, des tantièmes, des mandats, des votes par correspondance et du procès-verbal.

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Lorsque le litige concerne plus spécifiquement la légalité ou la répartition des dépenses mises à la charge d’un copropriétaire, une analyse distincte de la contestation des charges de copropriété peut être nécessaire.

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Cette analyse est également nécessaire lorsqu’une assemblée décide de modifier le règlement afin d’encadrer ou d’interdire certaines locations saisonnières en copropriété.

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Des pouvoirs ou mandats de vote irréguliers

Un copropriétaire peut se faire représenter lors de l’assemblée, mais les mandats doivent respecter les règles applicables.

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Le contrôle peut porter sur :

• l’identité du mandant et du mandataire ;

• le nombre de pouvoirs détenus ;

• le plafond de voix applicable ;

• la régularité de la distribution des pouvoirs en blanc ;

• l’existence d’un conflit avec une personne ne pouvant recevoir de mandat ;

• le respect des consignes de vote ;

• l’authenticité ou la portée du pouvoir.

 

Une irrégularité affectant un mandat n’entraîne pas nécessairement l’annulation de toutes les décisions. Il faut notamment déterminer si les voix irrégulièrement exprimées ont eu une incidence sur le résultat.

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Une composition irrégulière du bureau de séance

Le président de séance, les scrutateurs lorsqu’ils sont désignés et le secrétaire jouent un rôle essentiel dans la régularité des opérations de vote.

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Peuvent notamment être examinés :

• l’absence de désignation du président de séance ;

• les conditions dans lesquelles il a été élu ;

• l’intervention irrégulière d’une personne dans le décompte des voix ;

• le non-respect des dispositions du règlement de copropriété ;

• l’impossibilité de contrôler les votes ;

• l’absence ou l’irrégularité de la feuille de présence.

 

La sanction dépendra de la formalité méconnue et de ses conséquences sur la sincérité ou le contrôle des délibérations.

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Un procès-verbal irrégulier ou incomplet

Le procès-verbal doit permettre d’identifier les décisions soumises au vote et d’en vérifier les résultats.

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Il doit notamment permettre de connaître :

• le texte de chaque décision ;

• le résultat du vote ;

• les voix obtenues ;

• l’identité et le nombre de voix des copropriétaires opposants ;

• les abstentions ;

• les réserves éventuellement formulées sur la régularité de l’assemblée ;

• la composition du bureau de séance.

 

Une erreur purement matérielle et sans effet sur le résultat ne produit pas nécessairement la même conséquence qu’un procès-verbal ne permettant pas de reconstituer les votes.

 

L’analyse doit donc comparer le procès-verbal avec la feuille de présence, les pouvoirs, les formulaires de vote par correspondance et, lorsque cela est utile, les documents ou échanges intervenus pendant la réunion.

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Un abus de majorité

Une résolution régulièrement votée peut également être contestée lorsqu’elle constitue un abus de majorité.

 

L’abus peut notamment être caractérisé lorsqu’une décision est contraire à l’intérêt collectif du syndicat et a été adoptée dans le seul but de favoriser certains copropriétaires au détriment d’autres.

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Il ne suffit cependant pas que la résolution soit défavorable à un copropriétaire ou qu’une autre décision aurait été préférable. La contestation doit établir, à partir d’éléments objectifs, le détournement de l’intérêt collectif ou la rupture injustifiée d’égalité.

 

L’abus de majorité fait l’objet d’une appréciation concrète portant sur la finalité de la décision, les circonstances du vote et les intérêts respectifs des copropriétaires.

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Faut-il demander l’annulation de toute l’assemblée ou d’une résolution ?

Cette distinction est déterminante.

 

L’annulation de toute l’assemblée peut être recherchée lorsqu’une irrégularité affecte globalement sa convocation, sa composition ou son déroulement.

 

Tel peut être le cas, selon les circonstances, lorsqu’un copropriétaire n’a pas été convoqué, lorsque l’assemblée a été convoquée par une personne sans pouvoir ou lorsqu’une irrégularité générale empêche de vérifier la sincérité des votes.

 

L’annulation d’une résolution déterminée est plus appropriée lorsque le vice concerne uniquement :

• la majorité appliquée à cette résolution ;

• les documents nécessaires à ce vote ;

• la rédaction de la question ;

• le décompte des voix ;

• un abus de majorité ;

• une décision étrangère à l’ordre du jour.

 

Une demande trop générale peut fragiliser la procédure. À l’inverse, une demande trop étroite peut laisser subsister des décisions liées entre elles.

 

Nous examinons donc la portée exacte du vice avant de déterminer les demandes à présenter au tribunal.

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La contestation suspend-elle l’exécution de la décision ?

Le seul fait de contester une décision ne suspend pas automatiquement tous ses effets.

Tant que la résolution n’a pas été annulée, elle est présumée applicable et s’impose en principe aux copropriétaires.

 

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit néanmoins que, sauf urgence, l’exécution de certains travaux décidés sur le fondement des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation de deux mois.

 

Cette suspension légale ne doit pas être confondue avec une suspension générale de toutes les décisions attaquées.

 

Lorsqu’une décision risque d’être exécutée rapidement et de produire des conséquences difficilement réversibles, il convient d’examiner sans délai :

• le calendrier d’exécution ;

• la possibilité d’une démarche amiable ;

• la nécessité d’une procédure urgente ;

• les mesures provisoires susceptibles d’être demandées ;

• les conséquences financières et matérielles de l’exécution.

 

Si la résolution porte sur des travaux collectifs, la contestation de la décision devra être distinguée du futur contentieux relatif aux travaux de copropriété et de la responsabilité des entreprises intervenantes.

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Peut-on cesser de payer les charges votées ?

La contestation d’une résolution ne permet pas, par elle-même, de suspendre unilatéralement le paiement des charges ou des appels de fonds.

 

Tant que la décision n’a pas été annulée ou privée d’effet par une décision judiciaire, elle demeure en principe opposable.

 

Le refus de paiement peut exposer le copropriétaire à une procédure de recouvrement, à des intérêts, à certains frais et, selon la situation, à des mesures d’exécution.

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Il faut donc distinguer :

• la contestation de la décision ayant approuvé ou appelé une dépense ;

• la contestation de la répartition des charges ;

• la contestation du compte individuel du copropriétaire ;

• la défense à une action en recouvrement engagée par le syndicat.

 

Ces contentieux peuvent se recouper, mais ils n’obéissent pas toujours aux mêmes règles ni aux mêmes délais.

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Quels documents faut-il transmettre à l’avocat ?

 

Afin d’analyser rapidement la régularité de l’assemblée, il est utile de réunir :

• la convocation complète ;

• l’enveloppe, l’avis électronique ou toute preuve de la date de notification ;

• l’ordre du jour ;

• les documents joints à la convocation ;

• le formulaire de vote par correspondance éventuellement utilisé ;

• le mandat ou pouvoir donné à un représentant ;

• le procès-verbal complet ;

• la preuve de la date de notification du procès-verbal ;

• la feuille de présence, si elle est disponible ;

• les pouvoirs et formulaires de vote, lorsque leur communication a été obtenue ;

• le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;

• les appels de fonds liés aux résolutions contestées ;

• les courriels ou courriers échangés avec le syndic ;

• les devis, contrats ou documents concernés par le vote ;

• les éventuelles réserves formulées pendant l’assemblée ;

• tout élément démontrant les conséquences concrètes de la décision.

 

Il est également utile d’établir une chronologie simple indiquant :

• la date de réception de la convocation ;

• la date de l’assemblée ;

• votre présence, votre absence ou votre représentation ;

• le sens de votre vote ;

• la date de notification du procès-verbal ;

• les démarches déjà entreprises.

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Comment nous intervenons concrètement

Notre première intervention consiste à vérifier l’urgence procédurale.

 

Nous contrôlons immédiatement :

• la date exacte de départ du délai ;

• la qualité du copropriétaire pour agir ;

• le sens des votes ;

• la portée de la contestation envisagée ;

• la juridiction territorialement compétente.

 

Nous procédons ensuite à un audit de la convocation, des documents préparatoires, de la feuille de présence, des pouvoirs, des majorités et du procès-verbal.

 

Cette analyse permet de distinguer :

• un simple désaccord avec la décision ;

• une irrégularité sans incidence juridique suffisante ;

• un vice justifiant l’annulation d’une résolution ;

• une irrégularité affectant l’ensemble de l’assemblée ;

• une faute susceptible d’engager parallèlement la responsabilité du syndic.

 

Lorsque l’action est fondée et recevable, nous préparons l’assignation dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

 

Nous définissons précisément les demandes afin d’éviter qu’une contestation trop générale ou incomplète ne fragilise la procédure.

 

Nous pouvons également intervenir en amont de l’assemblée afin d’examiner un projet de résolution, vérifier la majorité applicable, demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour ou préparer les observations d’un copropriétaire.

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Défense du syndicat des copropriétaires et assistance du syndic

 

Bentata Avocats intervient également pour défendre le syndicat des copropriétaires lorsqu’une assemblée générale ou une résolution est contestée.

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La défense ne consiste pas seulement à soutenir que la décision était opportune. Elle suppose de démontrer :

• la recevabilité ou l’irrecevabilité de l’action ;

• le respect du délai de contestation ;

• la qualité des demandeurs ;

• la régularité de la convocation ;

• la présence des documents nécessaires ;

• la validité des pouvoirs ;

• l’exactitude du décompte des voix ;

• l’application de la bonne majorité ;

• l’absence d’incidence d’une éventuelle erreur matérielle ;

• la conformité de la décision à l’intérêt collectif.

 

Nous travaillons avec le syndic et le conseil syndical afin de réunir rapidement les pièces de l’assemblée et de reconstituer les opérations de vote.

 

Lorsqu’une irrégularité résulte d’un manquement propre au syndic et a causé un préjudice distinct, la question de sa responsabilité doit être examinée séparément de la validité de la décision collective.

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Comment les juges apprécient ce type de litige

 

Les juges examinent d’abord la recevabilité de l’action avant d’étudier le fond.

 

Ils vérifient notamment :

• la qualité de copropriétaire ;

• la qualité d’opposant ou de défaillant ;

• le respect du délai ;

• la décision précisément contestée ;

• la personne contre laquelle l’action est dirigée.

 

Une assemblée générale n’est pas annulée parce qu’un copropriétaire considère la décision mauvaise ou déséquilibrée.

 

Le demandeur doit identifier une règle précise qui n’a pas été respectée et établir que la sanction sollicitée correspond à la nature de l’irrégularité.

 

Le tribunal distingue également :

• l’irrégularité affectant toute l’assemblée ;

• l’irrégularité limitée à une résolution ;

• l’erreur matérielle pouvant être reconstituée ;

• l’erreur ayant réellement affecté le résultat du vote ;

• le simple désaccord ;

• l’abus de majorité juridiquement caractérisé.

 

La stratégie procédurale doit donc être définie dès l’assignation. Le choix entre l’annulation totale et l’annulation de résolutions déterminées ne doit pas être laissé au hasard ou reporté à un stade tardif de la procédure.

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Pourquoi faire examiner rapidement le procès-verbal ?

Le contentieux des assemblées générales est marqué par des délais courts et par un formalisme important.

 

Une consultation rapide permet :

• de calculer le délai avec prudence ;

• d’éviter une action irrecevable ;

• de préserver les preuves de notification ;

• de demander sans attendre les documents manquants ;

• de reprendre les calculs de majorité ;

• de mesurer les conséquences pratiques de l’annulation ;

• d’évaluer le coût et l’intérêt du recours ;

• de rechercher, lorsque cela est possible, une solution avant l’exécution de la décision.

 

Le cabinet intervient pour des immeubles situés à Cannes, au Cannet, à Antibes, à Mougins, à Grasse et plus largement dans les Alpes-Maritimes.

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Pour une présentation plus générale de nos interventions, consultez notre page consacrée au droit de la copropriété à Cannes.

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Questions fréquentes sur la contestation d’une assemblée générale

 

Puis-je contester si j’étais présent à l’assemblée ?

Oui, si vous disposez de la qualité d’opposant pour la résolution concernée, notamment parce que vous avez voté contre une décision adoptée ou en faveur d’une décision rejetée. Une abstention ne suffit généralement pas.

Puis-je contester si je n’ai pas assisté à l’assemblée ?

Le copropriétaire absent et non représenté est défaillant. Il peut en principe contester les décisions adoptées, sous réserve d’agir dans le délai applicable.

Quel est le délai de contestation ?

Le délai est, en principe, de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Il faut vérifier le mode de notification et sa date exacte, et non se fonder uniquement sur la date à laquelle le document a été effectivement lu.

Peut-on contester après l’expiration des deux mois ?

En principe, une action introduite après l’expiration du délai est irrecevable. Une analyse reste nécessaire lorsque le procès-verbal n’a jamais été notifié ou lorsque la régularité de la notification est contestée.

Un simple désaccord suffit-il à obtenir l’annulation ?

Non. Il faut identifier une irrégularité juridique, telle qu’un défaut de convocation, une erreur de majorité, une question absente de l’ordre du jour, un document obligatoire manquant, un vote irrégulier ou un abus de majorité.

Faut-il poursuivre le syndic ?

L’action en annulation est normalement dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Une action distincte peut être envisagée contre le syndic lorsqu’une faute personnelle lui est reprochée.

La décision contestée continue-t-elle à s’appliquer ?

En principe, oui, tant qu’elle n’a pas été annulée. Certaines décisions relatives à des travaux bénéficient toutefois d’une suspension légale limitée pendant le délai de contestation, sauf urgence.

Puis-je refuser de payer les charges liées à la décision ?

La contestation ne permet pas de suspendre unilatéralement le paiement. Le risque d’une procédure de recouvrement doit être évalué séparément.

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Faire analyser une assemblée générale de copropriété

 

Vous souhaitez contester une résolution, vérifier une majorité ou défendre une assemblée générale attaquée ?

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Le Cabinet d'Avocats Bentata examine la convocation, le procès-verbal, les votes, les pouvoirs et les documents de la copropriété afin de déterminer rapidement la recevabilité et les fondements de la procédure.

 

Cabinet Bentata Avocats
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