Bail commercial : l’exploitation effective du fonds au cœur du droit au renouvellement - l'arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 12 mai 2026 RG n°25/02483

À l’approche du renouvellement d’un bail commercial, la discussion se concentre souvent sur le montant du nouveau loyer ou, en cas de refus du bailleur, sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction. Une question vient pourtant en amont : le locataire peut-il démontrer qu’il exploite effectivement le fonds de commerce dans les locaux loués ?

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 12 mai 2026 - RG N° 25/02483 apporte une illustration particulièrement utile de cette difficulté. La décision ne se contente pas de constater qu’un commerce était fréquemment fermé.

Elle examine, pièce par pièce, la capacité du preneur à rattacher une activité économique réelle au fonds précisément situé dans les locaux concernés.

L’enseignement pratique est important, notamment lorsqu’une même société exploite plusieurs établissements : l’existence d’achats, d’un chiffre d’affaires ou d’une activité commerciale globale ne suffit pas nécessairement. Encore faut-il pouvoir établir que cette activité est celle du fonds dont le renouvellement du bail est revendiqué.

Une supérette, deux fonds et un congé sans indemnité

Le litige concernait un bail commercial portant sur un local destiné à une activité d’alimentation, vins et épicerie, auquel était également attachée une partie à usage d’habitation. Le bail arrivait à échéance le 30 septembre 2023.

Le 27 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur une sommation lui demandant de justifier le garnissement des locaux et leur exploitation effective. Le même jour, il lui a délivré un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.

Le tribunal judiciaire de Versailles a validé le congé. En appel, le preneur demandait notamment une indemnité d’éviction de 300 000 euros. La Cour d’appel confirme cependant le jugement et rejette la demande d’indemnité.

La particularité de cette affaire tenait à ce que la société locataire disposait de deux fonds de commerce dans la même rue. Cette circonstance a donné une importance particulière à la question du rattachement des pièces produites au local litigieux.

Le droit au renouvellement suppose une exploitation effective pendant les trois années précédentes

L’article L. 145-8 du Code de commerce pose une condition essentielle de la propriété commerciale : le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire d’un fonds exploité dans les lieux. Sauf motif légitime, le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail ou sa prolongation.

La Cour de Versailles rappelle, en s’appuyant notamment sur un arrêt publié de la Cour de cassation du 14 juin 2006, que l’exploitation doit être réelle, régulière et conforme à la destination du bail et que la preuve de cette exploitation incombe au preneur.

Cette condition ne signifie pas qu’un commerce doit être ouvert sans interruption. Une fermeture temporaire peut être compatible avec le droit au renouvellement lorsqu’elle repose sur un motif légitime. Mais lorsque l’exploitation est contestée, le locataire doit être en mesure de présenter un faisceau de preuves cohérent sur la période pertinente.

Les preuves produites par le locataire n’ont pas convaincu la Cour

L’intérêt principal de l’arrêt réside dans l’analyse concrète des preuves. La Cour ne se fonde pas sur un élément isolé mais sur leur cohérence d’ensemble.

1. Des constats répétés de fermeture à des jours et heures ouvrables

Plusieurs constats avaient été dressés entre mars 2021 et mars 2023. Ils faisaient apparaître, à différentes dates, une boutique fermée, des protections ou rideaux abaissés et, pour certains constats, l’absence de mobilier ou de marchandises visibles dans les locaux.

Le caractère répété de ces constatations sur plusieurs années a pesé davantage qu’une fermeture ponctuelle. Les explications invoquées par le preneur — crise sanitaire, travaux ou difficultés personnelles et familiales — n’ont pas été jugées suffisantes, dans les circonstances de l’espèce, pour expliquer l’ensemble des constatations.

2. Des factures d’achats qui ne permettaient pas d’identifier le point de vente

Le preneur produisait des factures d’achat de produits alimentaires établies au nom de sa société. À première vue, ces pièces pouvaient attester d’une activité commerciale.

La difficulté était ailleurs : la société exploitait également un autre commerce dans la même rue. La Cour relève qu’aucun élément ne permettait d’établir que les marchandises achetées avaient effectivement été revendues dans le local objet du bail litigieux.

C’est ici que l’arrêt devient particulièrement utile en pratique : lorsqu’une entreprise dispose de plusieurs établissements, la preuve d’une activité globale n’est pas nécessairement la preuve de l’exploitation du fonds concerné par le renouvellement.

3. L’absence d’éléments comptables permettant de rattacher le chiffre d’affaires au fonds concerné

La société invoquait un chiffre d’affaires annuel important. Elle ne produisait toutefois pas, selon la Cour, la comptabilité afférente au fonctionnement du fonds en cause permettant de vérifier que des ventes avaient effectivement été réalisées dans ce magasin.

Il ne faut pas tirer de cette motivation une règle selon laquelle seule une comptabilité analytique par établissement pourrait, dans tous les dossiers, établir l’exploitation. La Cour n’érige pas un document comptable déterminé en condition légale autonome. Mais lorsque plusieurs sites sont exploités par la même société, l’absence d’éléments permettant de ventiler ou de localiser l’activité peut devenir déterminante.

4. Des consommations et justificatifs périphériques jugés insuffisants

Les factures d’électricité produites étaient établies au nom personnel du gérant et ne couvraient pas l’ensemble de la période de trois ans examinée. La Cour relève également l’absence d’abonnement d’électricité justifié au nom du commerce pour la période pertinente.

Des factures d’aménagement du local ne permettaient pas davantage de démontrer qu’une activité commerciale y avait ensuite été effectivement exercée. Quant au constat produit par le locataire montrant des produits disposés dans le magasin, la Cour lui a accordé une faible valeur probante au regard de son contexte et des autres éléments du dossier.

La preuve doit être rattachée au fonds et aux locaux

Un bail commercial, une immatriculation, des factures fournisseurs ou même un chiffre d’affaires ne sont pas dépourvus d’intérêt. Mais aucun de ces éléments ne garantit, pris isolément, que l’exploitation du fonds dans les locaux litigieux sera tenue pour démontrée.

Pour le preneur, l’enjeu est donc de conserver des éléments permettant de reconstituer l’activité du point de vente lui-même. Selon la nature du commerce et son organisation, peuvent notamment être utiles :

·       les données de caisse et journaux de ventes rattachés à l’établissement ;

·       les éléments comptables ou analytiques permettant d’identifier le chiffre d’affaires du site ;

·       les factures de fournisseurs mentionnant une livraison dans les locaux concernés ;

·       les relevés de stocks et inventaires ;

·       les contrats et consommations d’énergie correspondant à l’activité ;

·       les contrats de travail, plannings ou justificatifs de présence de salariés affectés au site ;

·       les assurances, abonnements, contrats de maintenance et autres charges propres à l’établissement ;

·       plus généralement, tout document permettant de rattacher des flux commerciaux réels au local loué.

Aucune de ces pièces n’est, à elle seule, une condition légale autonome. L’objectif est de pouvoir présenter un ensemble cohérent, daté et localisé, plutôt qu’une accumulation de documents généraux relatifs à la société.

Absence d’exploitation et indemnité d’éviction : deux mécanismes à articuler

En principe, lorsque le bailleur refuse le renouvellement, l’article L. 145-14 du Code de commerce prévoit le paiement d’une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnisation suppose toutefois que le locataire puisse bénéficier du droit au renouvellement et qu’aucune exception légale ne permette au bailleur de refuser sans indemnité.

L’article L. 145-17 permet notamment au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité lorsqu’il justifie d’un motif grave et légitime. En cas de cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, le texte impose une mise en demeure préalable : le manquement doit s’être poursuivi ou renouvelé plus d’un mois après cette mise en demeure.

Dans l’affaire jugée à Versailles, le preneur soutenait que le bailleur ne pouvait délivrer le congé le même jour que la sommation d’exploiter. La Cour écarte cet argument en rappelant la jurisprudence de la Cour de cassation : le refus de renouvellement et la mise en demeure peuvent être délivrés concomitamment, voire dans le même acte. Ce qui importe est que le manquement se poursuive ou se renouvelle au-delà du délai légal d’un mois avant qu’il puisse produire les effets prévus par l’article L. 145-17.

La Cour retient qu’aucune reprise effective d’exploitation n’a été démontrée pendant ce délai et rejette en conséquence la demande d’indemnité d’éviction.

Ce que cet arrêt ne permet pas d’affirmer

La décision doit rester replacée dans son contexte. Il s’agit d’un arrêt de cour d’appel, indiqué comme inédit, rendu au vu d’un dossier probatoire particulièrement fourni. Il ne crée pas une présomption générale selon laquelle tout commerce fermé perdrait son droit au renouvellement.

Trois nuances sont essentielles :

·       une fermeture ponctuelle ou temporaire ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une absence d’exploitation effective ;

·       l’article L. 145-8 réserve expressément l’hypothèse de motifs légitimes de non-exploitation, qui doivent être appréciés selon les circonstances ;

·       la force probante d’une pièce dépend du dossier : une facture fournisseur, une consommation électrique ou un constat peuvent être très utiles lorsqu’ils s’insèrent dans un ensemble cohérent et permettent d’identifier le local concerné.

L’arrêt doit donc être lu comme un rappel de méthode probatoire : lorsque le droit au renouvellement est contesté, le locataire doit pouvoir montrer non seulement qu’une société existe et exerce une activité, mais que le fonds concerné a réellement été exploité dans les lieux pendant la période légalement pertinente.

Pour le bailleur : constituer la preuve avant de délivrer un refus de renouvellement

Du côté du bailleur, l’arrêt rappelle également qu’une impression de fermeture durable ne suffit pas. Avant d’envisager un refus de renouvellement sans indemnité, la situation doit être documentée avec prudence.

Des constats de commissaire de justice réalisés à plusieurs dates et à des horaires cohérents avec l’activité du commerce peuvent constituer des éléments importants. Il convient également d’examiner les stipulations du bail, sa destination, la chronologie exacte de l’exploitation, les motifs éventuels de fermeture et les conditions formelles de la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17.

Une erreur de qualification ou de procédure peut avoir des conséquences financières considérables puisque, lorsque les conditions du refus sans indemnité ne sont pas réunies, le principe redevient celui de l’indemnisation du locataire évincé.

Pour le locataire : anticiper la preuve avant que le litige ne naisse

Pour le preneur, la difficulté tient souvent au fait que la preuve est recherchée plusieurs années après les faits, au moment où le bail arrive à son terme. Il est alors parfois difficile de reconstituer l’activité d’un établissement, en particulier lorsque la société exploite plusieurs points de vente sous une même comptabilité ou auprès des mêmes fournisseurs.

Une organisation documentaire permettant d’identifier l’activité par établissement peut donc avoir une utilité qui dépasse largement la gestion comptable quotidienne. Elle peut devenir déterminante pour préserver le droit au renouvellement, défendre une demande d’indemnité d’éviction ou répondre à une sommation d’exploiter.

En pratique : un contentieux qui se joue souvent sur la qualité des pièces

L’arrêt du 12 mai 2026 illustre de façon très concrète la manière dont les juridictions peuvent apprécier l’exploitation effective d’un fonds.

La question n’est pas seulement de savoir si le locataire peut présenter des documents commerciaux. Il faut vérifier ce que ces documents prouvent réellement, à quelle période ils se rapportent et, surtout, s’ils permettent de rattacher une activité économique identifiable aux locaux dont le renouvellement est revendiqué.

Avant de délivrer ou de contester un congé, il est donc utile d’auditer simultanément le bail, la chronologie de l’exploitation et la qualité des preuves disponibles. C’est cette analyse qui permet de mesurer le risque d’un refus de renouvellement, la conservation du droit à la propriété commerciale et, le cas échéant, le principe même d’une indemnité d’éviction.

Pour aller plus loin : renouvellement du bail commercial · refus de renouvellement · indemnité d’éviction

Maître Grégory BENTATA

Cabinet d'Avocats BENTATA

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