Le droit de repentir du bailleur en bail commercial : attention au point de non-retour
- Grégory Bentata
- 16 juil.
- 4 min de lecture
Décision importante de la 18e chambre, 3e section du Tribunal judiciaire de Paris du 12 janvier 2026 (RG n° 23/15066)
Le droit de repentir constitue un mécanisme bien connu en matière de bail commercial.
Il permet, sous certaines conditions, à un bailleur qui a refusé le renouvellement du bail de revenir sur sa décision et d'accepter finalement le renouvellement, évitant ainsi le paiement d'une indemnité d'éviction.
Encore faut-il que ce repentir intervienne à temps !
Par un jugement du 12 janvier 2026 (18e chambre, 3e section, RG n° 23/15066), le Tribunal judiciaire de Paris rappelle que ce droit n'est pas absolu. Lorsque le locataire a déjà engagé un processus irréversible de départ des locaux, le repentir du bailleur peut devenir inefficace.
Cette décision constitue un rappel important tant pour les bailleurs que pour les locataires commerciaux.
Le droit de repentir : un mécanisme encadré
En principe, lorsqu'un bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement sans motif grave et légitime, le locataire bénéficie d'un droit à indemnité d'éviction.
Le bailleur dispose néanmoins d'une faculté particulière : le droit de repentir.
Celui-ci lui permet, sous certaines conditions, de revenir sur son refus de renouvellement et de proposer finalement la poursuite du bail.
L'objectif est clair : éviter le paiement d'une indemnité d'éviction parfois très importante.
Mais cette possibilité disparaît lorsque le locataire a déjà définitivement organisé son départ.
Une éviction déjà devenue irréversible
Dans l'affaire jugée par le Tribunal judiciaire de Paris, le bailleur avait tenté d'exercer son droit de repentir après avoir délivré un congé avec refus de renouvellement.
Les juges ont toutefois constaté que le locataire avait déjà engagé de nombreuses démarches démontrant un départ définitif :
information de la clientèle ;
cessation effective de l'activité ;
liquidation du stock ;
fermeture de la ligne téléphonique professionnelle ;
retrait du mobilier ;
arrêt de l'exploitation commerciale.
Pour le tribunal de Paris, ces éléments caractérisaient un processus irréversible.
Le droit de repentir ne pouvait donc plus produire ses effets ...
Le bail demeurait résilié et le locataire conservait son droit à une indemnité d'éviction.
Une décision aux conséquences financières majeures
Cette décision rappelle qu'un congé avec refus de renouvellement constitue un acte particulièrement engageant.
Lorsque le repentir est devenu impossible, le bailleur peut être condamné au paiement d'une indemnité d'éviction dont le montant est parfois très élevé.
Selon les situations, cette indemnité peut représenter plusieurs années d'exploitation.
L'enjeu financier est donc considérable.
Comment est déterminée l'indemnité d'éviction ?
Une fois le principe de l'indemnisation acquis, la question essentielle devient celle de son évaluation.
Contrairement à une idée répandue, il n'existe aucun barème forfaitaire.
Chaque dossier nécessite une analyse individualisée.
La valeur du fonds de commerce
L'évaluation tient notamment compte :
de l'activité exercée ;
du chiffre d'affaires ;
de la rentabilité ;
de la clientèle ;
de la notoriété ;
de l'emplacement ;
des perspectives de développement.
L'une des questions essentielles consiste à déterminer si le fonds de commerce est définitivement perdu ou s'il peut être transféré dans un autre local.
Cette distinction influence directement le montant de l'indemnité.
Les indemnités accessoires
L'indemnité d'éviction peut également comprendre plusieurs postes complémentaires, parmi lesquels :
les frais de déménagement ;
les frais de réinstallation ;
la perte temporaire d'exploitation ;
le trouble commercial ;
les frais administratifs ;
les frais liés à la recherche de nouveaux locaux ;
l'éventuelle perte de clientèle.
Chaque préjudice doit être démontré et justifié.
L'importance de la valeur locative
L'environnement commercial constitue également un élément déterminant.
L'attractivité de l'emplacement, le flux de clientèle, la visibilité du commerce, la commercialité du secteur ou encore la rareté de locaux comparables influencent directement l'évaluation du préjudice.
Pourquoi une expertise judiciaire est-elle souvent ordonnée ?
Dans cette affaire, le tribunal reconnaît le principe du droit à indemnité.
En revanche, il considère que son montant ne peut être fixé sur la base de simples affirmations.
L'évaluation du préjudice nécessite une analyse technique et contradictoire.
C'est pourquoi une expertise judiciaire est régulièrement ordonnée afin d'éclairer le juge sur :
la valeur du fonds de commerce ;
les conséquences économiques de l'éviction ;
le caractère transférable ou non de l'activité ;
l'évaluation des différents postes d'indemnisation.
Cette mesure d'instruction permet de disposer d'éléments objectifs avant de fixer le montant définitif de l'indemnité.
Ce que cette décision rappelle aux bailleurs
Avant de délivrer un congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit mesurer les conséquences juridiques et financières de sa décision.
Le droit de repentir ne constitue pas une garantie permettant d'effacer systématiquement les effets d'un refus de renouvellement.
Lorsque le locataire a déjà engagé des démarches irréversibles de départ, il peut être trop tard pour revenir en arrière.
Une analyse préalable du dossier permet souvent d'apprécier les risques encourus avant toute prise de décision.
Ce que cette décision rappelle aux locataires
Le locataire commercial ne doit pas considérer que l'exercice du droit de repentir met automatiquement fin à son droit à indemnité.
Lorsque le départ est déjà effectivement engagé, il peut être possible de contester l'efficacité du repentir.
Encore faut-il être en mesure de démontrer précisément les démarches déjà accomplies :
fermeture de l'exploitation ;
information des clients ;
liquidation des stocks ;
restitution des locaux ;
impossibilité pratique de reprendre l'activité.
La constitution des preuves revêt donc une importance essentielle !
L'accompagnement du cabinet Bentata Avocats
Le cabinet Bentata Avocats accompagne les bailleurs, commerçants et entreprises confrontés aux problématiques liées aux baux commerciaux, notamment :
refus de renouvellement du bail commercial ;
exercice du droit de repentir ;
indemnité d'éviction ;
fixation de l'indemnité d'éviction ;
contentieux du bail commercial.
Chaque dossier nécessite une analyse approfondie des circonstances de l'espèce afin de définir la stratégie la plus adaptée à la défense des intérêts du client.
Cette décision rappelle que le droit de repentir du bailleur obéit à des conditions strictes.
Une fois que le locataire a engagé un processus irréversible de départ, le bailleur ne peut plus nécessairement revenir sur son refus de renouvellement afin d'échapper au paiement d'une indemnité d'éviction.
Les contentieux relatifs au renouvellement des baux commerciaux mettent en jeu des questions juridiques, patrimoniales et économiques particulièrement sensibles. Une préparation rigoureuse du dossier, tant sur le plan probatoire que sur celui de l'évaluation des conséquences financières, demeure essentielle pour sécuriser les intérêts des parties.
Maître Grégory Bentata
Commentaires