Bail commercial

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

 

Le statut des baux commerciaux s’applique notamment aux locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un commerçant, un industriel ou un professionnel du secteur des métiers et de l’artisanat remplissant les conditions prévues par le Code de commerce.

 

Le bail commercial organise la relation entre :

• le bailleur, propriétaire ou titulaire du droit lui permettant de louer le local ;

• le preneur, qui exploite son activité dans les lieux ;

• et, selon les opérations, une caution, un cédant, un cessionnaire, un sous-locataire ou un créancier inscrit.

 

Le contrat ne se limite pas à la mise à disposition matérielle d’un local.

 

Il encadre notamment :

• l’activité autorisée ;

• la durée ;

• le loyer ;

• l’indexation ;

• les charges et taxes ;

• les travaux ;

• les assurances ;

• les garanties ;

• la cession ;

• la sous-location ;

• le renouvellement ;

• la restitution des locaux.

 

Le bail commercial se rattache plus largement au droit commercial, puisqu’il participe directement à l’exploitation et à la transmission du fonds de commerce.​

 

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

 

La durée du bail commercial ne peut en principe être inférieure à neuf années.

 

Sous réserve des exceptions légales et contractuelles applicables à certaines catégories de locaux ou de contrats, le locataire peut normalement donner congé à l’expiration de chaque période triennale, en respectant un préavis de six mois.

 

La durée négociée peut avoir des conséquences importantes sur :

• la faculté de sortie du locataire ;

• la stabilité des revenus du bailleur ;

• les investissements réalisés dans les locaux ;

• le calcul du loyer renouvelé ;

• un éventuel déplafonnement ;

• la valeur du droit au bail.

 

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se poursuit après son terme par tacite prolongation. Cette situation ne doit pas être confondue avec la conclusion d’un nouveau bail renouvelé.

 

Pourquoi faire auditer le bail avant de le signer ?

 

Une clause mal adaptée peut produire ses effets pendant plusieurs années et affecter durablement l’équilibre économique de l’opération.

 

Avant tout engagement, il convient notamment de vérifier :

• que le local permet juridiquement et techniquement l’activité envisagée ;

• que la destination est suffisamment précise sans être inutilement restrictive ;

• que le coût total d’occupation est identifiable ;

• que les charges et travaux sont clairement répartis ;

• que les indices et modalités d’indexation sont cohérents ;

• que les garanties sont proportionnées ;

• que la cession et la sous-location sont suffisamment anticipées ;

• que les clauses de résiliation respectent les règles impératives ;

• que les annexes et états des lieux sont disponibles.

 

L’audit doit tenir compte de la stratégie de chacune des parties.

 

Le bailleur peut rechercher la stabilité, la protection de l’immeuble et la maîtrise des activités exercées. Le locataire doit préserver la viabilité de son exploitation, sa faculté de développement et la future cessibilité de son droit au bail.

 

Comment le loyer commercial est-il déterminé ?

 

Le montant du loyer initial est négocié entre les parties.

 

Le coût réel de l’occupation ne se limite cependant pas au prix principal. Il peut comprendre :

• les charges ;

• la taxe foncière ;

• la TVA ;

• le dépôt de garantie ;

• les garanties bancaires ;

• les assurances ;

• les travaux ;

• un pas-de-porte ;

• une part variable ;

• différentes dépenses liées au fonctionnement de l’immeuble.

 

Pendant le bail, le loyer peut évoluer selon les clauses contractuelles et les mécanismes légaux applicables.

 

Lors du renouvellement, le loyer doit en principe correspondre à la valeur locative. Celle-ci est appréciée au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

 

Le plafonnement peut limiter la variation du loyer renouvelé. Cette limitation peut toutefois être écartée lorsqu’une cause légale de déplafonnement est démontrée, notamment en présence d’une modification notable de certains éléments de la valeur locative ou lorsque la durée effective du bail dépasse certaines limites.

 

Comment répartir les charges et les travaux ?

 

Le contrat doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

 

Cet inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel, et le locataire doit être informé des éléments susceptibles de modifier la répartition des dépenses entre les différents occupants.

 

L’analyse doit notamment distinguer :

• l’entretien courant ;

• les réparations locatives ;

• les grosses réparations ;

• la vétusté ;

• les mises en conformité ;

• les travaux liés à l’activité du locataire ;

• les travaux affectant la structure ou les parties communes ;

• les dépenses relatives à d’autres occupants ou à des locaux vacants.

 

La seule présence d’une dépense dans les comptes de copropriété ne détermine pas automatiquement si elle peut être récupérée auprès du locataire.

 

Quel est le droit du locataire au renouvellement ?

 

Le statut des baux commerciaux accorde au locataire remplissant les conditions légales un droit au renouvellement.

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Ce droit ne peut toutefois être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux et suppose l’examen des conditions statutaires, de l’exploitation et des actes délivrés.

 

Le renouvellement peut intervenir :

• après un congé avec offre de renouvellement ;

• après une demande du locataire ;

• par un accord amiable ;

• ou à l’issue d’une procédure judiciaire.

 

Les parties peuvent être d’accord sur le principe du renouvellement mais demeurer en désaccord sur :

• sa date d’effet ;

• le montant du loyer ;

• les activités autorisées ;

• les garanties ;

• certaines obligations contractuelles.

 

Le bail renouvelé constitue un nouveau contrat dont la durée est, en principe, de neuf années, sauf accord pour une durée supérieure.

 

Que se passe-t-il en cas de refus de renouvellement ?

 

Le bailleur peut refuser le renouvellement.

 

Sauf exception prévue par le Code de commerce, il doit alors verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Celle-ci peut notamment comprendre la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation ainsi que certains frais de mutation.

​

Il convient de distinguer :

• le refus avec offre d’indemnité d’éviction ;

• le refus fondé sur un motif grave et légitime ;

• la contestation du droit du locataire au statut ;

• l’exercice d’un droit de reprise prévu par la loi ;

• le droit de repentir du bailleur ;

• le droit d’option des parties.

 

Le locataire pouvant prétendre à une indemnité dispose, en principe, d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, en contrepartie d’une indemnité d’occupation.

 

Le locataire peut-il céder son bail commercial ?

 

La cession isolée du droit au bail et la cession du bail avec le fonds de commerce ne sont pas soumises exactement au même régime.

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Le bail peut encadrer ou même interdire la cession isolée du droit au bail.

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En revanche, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise sont réputées non écrites. Le contrat peut néanmoins imposer des formalités valables, telles qu’un agrément, la convocation du bailleur ou la rédaction selon une forme déterminée.

​

Lorsque l’opération porte sur l’ensemble de l’activité et non sur le seul contrat de location, consultez également notre accompagnement en matière de cession de fonds de commerce.

 

Comment mettre fin à un bail commercial ?

 

La fin du bail peut notamment résulter :

• d’un congé ;

• d’une résiliation amiable ;

• d’une résiliation judiciaire ;

• de l’acquisition d’une clause résolutoire ;

• d’un refus de renouvellement ;

• de la disparition des locaux ;

• de certaines situations propres aux procédures collectives.

 

Une clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité.

 

La procédure peut ensuite concerner :

• le paiement des loyers et charges ;

• la suspension de la clause ;

• l’octroi de délais ;

• la résiliation ;

• l’expulsion ;

• l’indemnité d’occupation ;

• la restitution des locaux.

 

Le bailleur ne peut pas reprendre lui-même les lieux ou changer les serrures sans respecter les procédures applicables.

 

Comment nous intervenons concrètement

 

Audit du contrat et de la situation

 

Le cabinet examine :

• le bail ;

• les avenants ;

• les actes de renouvellement ;

• les décomptes ;

• les charges ;

• les travaux ;

• les garanties ;

• les mises en demeure ;

• les commandements ;

• les procédures déjà engagées.

 

L’analyse permet d’identifier les droits, les risques et les délais.

 

Définition de la stratégie

 

L’objectif poursuivi doit être clairement défini :

• signer ou renégocier le contrat ;

• préserver l’exploitation ;

• obtenir le paiement ;

• faire réaliser des travaux ;

• céder le droit au bail ;

• modifier l’activité ;

• renouveler le contrat ;

• récupérer les locaux ;

• obtenir ou contester une indemnité ;

• mettre fin au différend.

 

La stratégie juridique est adaptée aux conséquences économiques de chaque solution.

 

Négociation et rédaction des actes

 

Le cabinet prépare notamment :

• les projets de bail ;

• les avenants ;

• les mises en demeure ;

• les demandes de renouvellement ;

• les réponses et congés ;

• les protocoles ;

• les actes de cession ;

• les notifications de changement d’activité ;

• les mémoires relatifs au loyer.

 

Expertise et procédure judiciaire

 

Lorsque le différend ne peut pas être résolu amiablement, le cabinet intervient dans :

• les procédures de référé ;

• les expertises judiciaires ;

• les procédures au fond ;

• les procédures devant le juge des loyers commerciaux ;

• les actions relatives à la résiliation ;

• l’évaluation des indemnités ;

• l’exécution des décisions obtenues.

 

Comment les juges apprécient les litiges relatifs au bail commercial

 

Les juridictions examinent notamment :

• les termes exacts du contrat ;

• les dispositions légales impératives ;

• la date de conclusion ou de renouvellement ;

• la chronologie ;

• la régularité des actes ;

• les paiements ;

• les justificatifs ;

• les constats et rapports techniques ;

• le comportement des parties ;

• la gravité du manquement ;

• le préjudice démontré.

 

Une demande peut être fragilisée par :

• une clause irrégulière ;

• un commandement imprécis ;

• un congé mal rédigé ;

• un décompte incompréhensible ;

• une preuve insuffisante ;

• une notification tardive ;

• une action prescrite ;

• une procédure engagée devant le mauvais juge.

 

La préparation du dossier doit donc précéder l’engagement de la procédure.

 

Pourquoi choisir Bentata Avocats ?

 

Le bail commercial se situe au croisement :

• du droit commercial ;

• du droit immobilier ;

• du droit des contrats ;

• du droit de la copropriété ;

• du droit de la construction ;

• du recouvrement de créances ;

• de la procédure civile ;

• de l’évaluation économique.

 

Implanté au Cannet, à proximité immédiate de Cannes, le cabinet Bentata Avocats accompagne les bailleurs et les preneurs dans une approche à la fois contractuelle, économique et contentieuse.

 

Notre intervention vise à :

• sécuriser les actes ;

• anticiper les difficultés ;

• préserver la valeur du bien ou du fonds ;

• hiérarchiser les risques ;

• rechercher une solution négociée lorsque cela est pertinent ;

• engager la procédure adaptée lorsque le litige l’exige.

 

Questions fréquentes sur le bail commercial

 

Un bail commercial doit-il obligatoirement durer neuf ans ?

Sa durée ne peut en principe être inférieure à neuf ans. Certains contrats distincts, comme le bail dérogatoire ou la convention d’occupation précaire, peuvent être envisagés lorsque leurs conditions particulières sont réunies.

Le locataire peut-il partir tous les trois ans ?

En principe, il peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale en respectant le préavis applicable. Certaines catégories de baux peuvent toutefois prévoir un engagement ferme.

Un bail commercial doit-il obligatoirement être écrit ?

Un bail verbal peut théoriquement exister, mais l’écrit est indispensable en pratique pour établir les obligations, la destination, les charges, les travaux et les garanties.

Le bailleur peut-il augmenter librement le loyer ?

Non pendant l’exécution du contrat. Les clauses d’indexation, la révision triennale et la fixation du loyer renouvelé obéissent à des mécanismes particuliers.

Le bailleur peut-il facturer toutes les charges au locataire ?

Non. Le contrat doit comporter un inventaire précis et certaines dépenses restent légalement à la charge du propriétaire.

Qui doit payer les travaux ?

La réponse dépend de la nature des travaux, de leur cause, de la date du bail et de ses clauses. Les grosses réparations légalement exclues ne peuvent pas être transférées au locataire dans les baux concernés.

Le locataire peut-il changer d’activité ?

Il doit vérifier la destination du bail. Une activité connexe ou complémentaire peut nécessiter une déspécialisation partielle ; un changement complet peut relever d’une déspécialisation plénière.

Le bailleur peut-il interdire toute cession ?

Il peut encadrer ou interdire la cession isolée du droit au bail. Il ne peut pas interdire absolument la cession à l’acquéreur du fonds de commerce.

Le locataire bénéficie-t-il automatiquement du renouvellement ?

Non. Il doit remplir les conditions du statut, notamment celles relatives au fonds exploité dans les locaux.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Oui. Sauf exception, il doit alors indemniser le locataire du préjudice causé par l’éviction.

Un impayé entraîne-t-il immédiatement la résiliation ?

Non. Lorsqu’une clause résolutoire est mise en œuvre, un commandement doit être délivré et le délai légal doit être respecté.

Peut-on négocier pendant une procédure ?

Oui. Un accord peut intervenir avant ou pendant l’instance, mais il doit être suffisamment précis sur les sommes, les délais, les travaux, la restitution et l’abandon des demandes.

Quel tribunal est compétent pour un local situé à Cannes ?

Les litiges relevant du statut des baux commerciaux sont en principe portés devant le tribunal judiciaire territorialement compétent, sous réserve de la procédure particulière applicable au juge des loyers commerciaux.

Quand consulter un avocat ?

Il est préférable de consulter avant la signature d’un bail, la délivrance d’un congé ou d’un commandement, l’arrêt du paiement des loyers, le commencement d’une nouvelle activité ou la réalisation d’une cession.

 

Contactez un avocat en bail commercial à Cannes

 

Vous souhaitez rédiger ou négocier un bail, faire vérifier un loyer, préparer un renouvellement ou résoudre un différend entre bailleur et locataire ?

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Le cabinet Bentata Avocats vous accompagne afin d’analyser le contrat, anticiper ses conséquences et défendre vos intérêts dans la négociation ou devant la juridiction compétente.