Réforme 'Pinel' et baux en cours : Analyse de la Cour de cassation sur l'application du réputé non écrit

Civ. 3e, 16 nov. 2023, F-B, n° 22-14.091

Le bail signé en 2002 comportait une clause contestée par la société locataire. La Cour examine la nature d'ordre public du droit à indemnité d'éviction et clarifie les conditions d'application du réputé non écrit introduit par la réforme de 2014. Découvrez les enseignements de cet arrêt et son impact sur les baux en cours, avec des références à des jurisprudences clés.

Dans cette affaire, la Cour de cassation a rendu une décision majeure portant sur la validité des clauses excluant le droit à indemnité d'éviction, même dans le contexte d'une prescription biennale antérieure à la réforme "Pinel" de 2014.

Le litige concerne un bail signé en 2002, comportant une clause privant la société locataire de tout droit à indemnité d'éviction en cas de congé. La société locataire a reçu un congé le 23 septembre 2014 pour le 31 mars 2015, ce qui a soulevé la question de la contestation de la clause, en particulier en raison de la prescription biennale acquise en 2004, deux ans après la signature du bail.

La Cour aborde d'abord la nature d'ordre public du droit à indemnité d'éviction, soulignant que l'article L. 145-15 du code de commerce sanctionne toutes clauses faisant échec au droit au renouvellement ou au droit à indemnité d'éviction.

Elle explique que les clauses prohibées sont celles entravant le droit au renouvellement ou à indemnité d'éviction. Une analyse approfondie des décisions passées est présentée pour illustrer cette position, mettant en lumière la nullité de certaines clauses, y compris celle dans le cas d'espèce.

Un point crucial est ensuite abordé, distinguant le régime de nullité de celui du réputé non écrit. Avant la réforme de 2014, les clauses nulles devenaient valides après deux ans s'il n'y avait pas d'action en nullité. Avec la réforme, les clauses contraires au droit au renouvellement sont désormais réputées non écrites, et cette sanction peut être invoquée à tout moment, sans se heurter à la prescription.

La Cour de cassation clarifie ensuite la question du droit transitoire. Les propriétaires prétendaient que la prescription biennale était acquise avant la réforme de 2014, rendant l'action irrecevable. Cependant, la Cour affirme que la réforme s'applique aux baux en cours au moment de sa promulgation, confirmant ainsi la décision de la cour d'appel. Elle souligne que la prescription biennale devient sans effet avec le réputé non écrit, qui est imprescriptible.

Cette décision a des implications importantes sur la manière dont la réforme "Pinel" de 2014 affecte les baux en cours, remettant en question les arguments basés sur la prescription biennale. La jurisprudence est discutée en détail pour étayer ces conclusions, fournissant ainsi une analyse approfondie de l'arrêt de la Cour de cassation du 16 nov. 2023.

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Grégory Bentata ,

Cabinet Bentata.