Liberté du notaire dans la conclusion de l'avant-contrat : Analyse de la jurisprudence du 29 novembre 2023
Cliquez ici pour visualiser l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 29 novembre 2023 !
La décision, marquée par le rejet du pourvoi, soulève des questions cruciales concernant les responsabilités du notaire dans l'établissement des actes préliminaires à une transaction immobilière.
L'affaire concerne la vente d'un bien immobilier en 1963, où une servitude était mentionnée. En 1992, une société civile immobilière (SCI) acquiert le bien sans mention de la servitude. En 2005, un promoteur immobilier, par un acte sous seing privé, s'engage à acquérir le bien de la SCI, avec des conditions suspensives incluant l'absence de servitudes entravant la libre disposition du bien.
Le litige éclate lorsque le propriétaire du fonds voisin révèle, en 2006, l'existence de la servitude, empêchant la construction d'un immeuble de plus d'un étage sur une portion de la parcelle. L'acquéreur assigne la notaire, son successeur et leur assureur en responsabilité et indemnisation.
La cour d'appel, ayant rejeté les demandes indemnitaires, considère que la notaire n'a pas commis de faute dans l'établissement de l'avant-contrat. Elle souligne que la vérification des titres de propriété avant l'acte authentique est nécessaire, mais non avant l'avant-contrat, qui reste un acte préparatoire à la vente.
La Cour de cassation confirme cette position, arguant qu'il n'est pas imposé au notaire d'obtenir un état de l'immeuble avant la conclusion d'une promesse de vente. L'avant-contrat vise à arrêter la volonté des parties rapidement, sans attendre l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la vente. La Cour cite l'article 1382, devenu 1240, du Code civil pour soutenir sa décision.
Le demandeur au pourvoi invoquait l'obligation du notaire d'assurer l'efficacité des actes et de procéder aux investigations nécessaires. Il estimait que l'omission dans le titre de propriété de 1992, concernant la servitude, avait rendu l'avant-contrat inefficace.
La Cour de cassation écarte cet argument, mettant en avant la nature de l'avant-contrat et l'objectif de rapidité dans la conclusion des transactions. Elle rappelle que la responsabilité du notaire doit être évaluée en fonction du contexte et des exigences spécifiques de chaque acte.
Cette décision offre des éclaircissements importants sur les responsabilités du notaire dans le processus de vente immobilière, mettant en relief la marge de manœuvre dont il dispose dans l'établissement des actes préliminaires. Elle souligne également l'importance de comprendre la nature de chaque acte juridique et de considérer les contraintes temporelles qui y sont associées.
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Grégory Bentata ,
Cabinet Bentata.