Les pièges de l'état des lieux de sortie unilatéral : Une analyse approfondie

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 novembre 2023, 22-19.422, Publié au bulletin

En date du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a émis un avis éclairé sur les risques liés à l'établissement unilatéral d'un état des lieux de sortie par le bailleur, particulièrement lorsque cette démarche ne s'accompagne ni d'une tentative amiable, ni du recours à un commissaire de justice (Civ. 3e, 16 nov. 2023, n° 22-19.422).

La validité d'un constat établi par un commissaire de justice, la jurisprudence stipule que même s'il n'est pas contradictoire, il a valeur de preuve dès lors qu'il est soumis à la libre discussion des parties (Civ. 3e, 9 oct. 2012, n° 11-20.172).

Le législateur, dans une démarche favorisant la conciliation, prévoit dans l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que, en cas de difficulté, l'état des lieux doit être établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés. Ce partage est toutefois conditionné à un avis préalable d'au moins sept jours aux parties. Un arrêt récent (Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 22-20.183) a souligné l'importance de cet avis en refusant le partage des frais lorsque le locataire a été informé tardivement, même s'il était présent lors de l'établissement du constat.

Cependant, la situation diffère lorsque le bailleur, enfreignant les prescriptions de l'article 3-2 de la loi de 1989, opte pour l'établissement unilatéral de l'état des lieux de sortie après le départ du locataire, sans tenter de démarche amiable ni recourir à un commissaire de justice.

L'analyse de la Cour de cassation souligne que dans de telles circonstances, l'état des lieux de sortie dressé par le bailleur ne peut faire foi des dégradations répertoriées et imputées au locataire.

Un constat unilatéral revendiqué par le bailleur est conditionné par le respect des diligences imposées par la loi, sous peine de perdre sa valeur probante.

Cette décision met en lumière les préoccupations du législateur pour la préservation de l'équilibre entre les parties, encourageant la résolution amiable des litiges et soulignant l'importance des constats établis dans le respect des règles édictées par la loi. Les bailleurs sont ainsi incités à observer la procédure légale, sous peine de compromettre la validité de leurs prétentions en cas de litige.

En somme, cette jurisprudence souligne la nécessité pour les bailleurs d'adopter des pratiques conformes à la réglementation en vigueur lors de l'établissement des états des lieux de sortie, afin de préserver l'intégrité de leurs revendications et d'assurer un traitement équitable aux locataires.

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Grégory Bentata ,

Cabinet Bentata.