La justification d'un congé de reprise en location immobilière
Cour de cassation - Troisième chambre civile - 12 octobre 2023, Pourvoi n° 22-18.580
Cet article examine les règles entourant cette obligation pour les bailleurs, les conséquences d'un défaut de justification, et la possibilité pour les juges d'évaluer l'intention du bailleur en prenant en compte des éléments postérieurs à la délivrance du congé. Une décision récente de la Cour de cassation apporte des éclaircissements essentiels sur ce sujet, offrant une meilleure compréhension des droits et obligations des parties concernées.
Civ. 3e, 12 oct. 2023, FS-B, n° 22-18.580
Dans le domaine de la location immobilière, la prise de congé par le bailleur pour récupérer un bien loué à usage d'habitation principale est soumise à certaines règles. L'une d'entre elles oblige le bailleur à justifier le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise au moment de la délivrance du congé. Toutefois, cette exigence n'entraîne pas la nullité du congé en cas de défaut de justification, comme l'ont rappelé les juges. La justification peut également être évaluée en prenant en compte des éléments postérieurs à la délivrance du congé, pour autant qu'ils établissent l'intention du bailleur de reprendre le logement pour l'habiter en tant que résidence principale.
L'obligation de justifier la décision de reprise n'est pas sanctionnée par la nullité du congé. Elle a été introduite dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi ALUR du 24 mars 2014. Cependant, le non-respect de cette obligation n'entraîne pas automatiquement la nullité du congé. Les juges peuvent vérifier la réalité du motif du congé en cas de contestation. Cependant, le texte de la loi ne prévoit pas la nullité du congé en cas d'absence de justification.
La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt (Civ. 3e, 12 oct. 2023, FS-B, n° 22-18.580) qui illustre cette question.
Dans cette affaire, des locataires avaient tenté de contester la validité du congé délivré par le bailleur, invoquant l'absence de justification dans l'acte de la décision de reprise et remettant en question son efficacité. Cependant, les juges ont rejeté leur demande. L'arrêt souligne que l'absence de justification dans le congé n'entraîne pas la nullité de ce dernier, conformément au principe juridique bien établi selon lequel "pas de nullité sans texte."
En ce qui concerne l'appréciation de l'intention du bailleur, la Cour de cassation a précisé que le juge du fond peut tenir compte d'éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu'ils sont de nature à établir cette intention. Dans le cas examiné, les locataires avaient échoué à prouver que le bailleur n'avait pas l'intention réelle de reprendre le logement pour l'habiter en tant que résidence principale, car ils s'étaient référés à des éléments qui ne permettaient pas de remettre en cause cette intention.
En résumé, l'obligation de justification d'un congé de reprise n'entraîne pas sa nullité, et les juges peuvent prendre en compte des éléments postérieurs à la délivrance du congé pour évaluer l'intention du bailleur. Cette décision de la Cour de cassation clarifie le cadre juridique entourant les congés de reprise en location immobilière, offrant une meilleure compréhension des droits et obligations des bailleurs et locataires.
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Grégory Bentata ,
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